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Convocazione assemblea straordinaria

L’emergenza coronavirus e le norme emergenziali quest’anno non rendono possibile  organizzare una assemblea con la presenza in sala e purtroppo dovremo rinviare anche la parte conviviale che vedremo di organizzare al cessare dell’emergenza. Abbiamo dovuto prevedere l’assemblea degli associati  in modo telematico anche a tutela della loro salute. La sede fisica dell’assemblea  disponibile su prenotazione è Via Serioletto 3/b Palazzolo s/O.

Ci rendiamo conto della difficoltà che alcuni possono avere nell’uso del  nuovo sistema, ma è l’unico modo consentitoci dalla norme per svolgere tutto in sicurezza.  Abbiamo comunque allestito, presso la nostra sala riunioni  delle postazioni per alcuni associati che  hanno difficoltà all’uso dei mezzi informatici, ma è necessario che ce lo comunichino almeno 4 giorni prima della riunione.

L’assemblea è convocata per il giorno 14/10/20 alle ore 12 in prima convocazione e alle ore 17,30 del giorno 15 Ottobre in seconda convocazione.

Per collegarsi in remoto  da computer, tablet o smartphone selezionare si faccia riferimento alle indicazioni allegate alla lettera di convocazione, seguendo quelle indicazioni si può accedere anche tramite telefono. 

Se avete bisogno di ulteriori istruzioni chiedeteci pure e vedremo di consentirvi comunque una partecipazione con i nostri strumenti informatici o dandovi l’assistenza necessaria.

Ordine del Giorno

Ore 17,30

  1. Approvazione bilancio consuntivo 2019 e preventivo 2020
  2. Modifica dello statuto e adeguamento alle nuove norme
  3. Ecobonus  e sisma bonus al 110%. E’ possibile  rifare tetto, facciata, centrale termica, installare pannelli solari ecc. senza spendere nulla? (arch. Massimo Vecchio e ing. Gianluca Vecchio)
  4. Il sistema delle detrazioni fiscali per il recupero edilizio.  Come funziona lo sconto in fattura,  la cessione del credito, il recupero fiscale diretto ( rag. Bisesti Umberto)
  5. L’attualizzazione dello sconto nella fattura o nella cessione. (rag. Alberto Bonetti)
  6. Imprese, offerte e responsabilità (avv.to Giorgio Guzzi)
  7. I vizi  costruttivi e i danni conseguenti un cattivo appalto (avv.to Giangiacomo Alborghetti)
  8. La riduzione del canone di locazione, come fare (avv.to Federica Medri)

                                                                                                Il Presidente Provinciale

                                                                                                     (Dott. Vincenzo Vecchio)

Palazzolo sull’Oglio 24/09/20

Quota 100… assemblee on line e un primo provvedimento del Tribunale fallimentare di Milano

Sono cento le assemblee telematiche tenute da uno studio bresciano con risultati lusinghieri: nessuna impugnativa, partecipazione superiore a quelle  in forma fisica, sia per millesimi che per teste.

Inoltre grande gradimento dei condomini e in particolare dei residenti in località distanti dal condominio, qualcuno all’estero.

 Gli episodi più commoventi quello dell’immune depresso, che da anni non può lasciare il domicilio, e che  è stato felice, finalmente, di poter incontrare,  anche se virtualmente, gli altri condomini,  l’amministratore  e poter decidere  sul suo immobile senza dare deleghe.  

Abbiamo assistito ad episodi  di solidarietà eccezionali, chi non era in grado di collegarsi lo ha fatto insieme  ad altri condomini e qualche condomino anziano si è fatto assistere dal nipotino.

Risultati sperimentali quindi positivi e piena promozione della modalità telematica.

Basta sapere organizzare le assemblee, utilizzare sistemi idonei e semplici e  consentire eventualmente e senza costi aggiuntivi almeno il collegamento audio.

Possiamo decidere se restare ancora  indietro rispetto alla realtà che si evolve  o adeguarci facendo anche un’opera sociale  di  formazione culturale  soprattutto per quella parte di  popolazione meno tecnologicamente attrezzata o ai margini dei nuovi sistemi di comunicazione e che rischia di esser esclusa  dalle innovazioni.

Ormai , anche e non solo a causa del coronavirus, la comunicazione  con sistemi  internet ha fatto salti da gigante, l’epidemia ha semplicemente   dato una accelerata ad una via ormai tracciata.

Smart working, tele lavoro, telemedicina, didattica a distanza, non sono il nemico dell’umanità, sono uno degli strumenti che l’uomo usa per potenziare  le sue capacità.

Rifiutare tutto ciò  è come   ritenere che la stampa  a caratteri mobili inventata dal tedesco Johannes Gutenberg nel 1455  non era accettabile  in quanto  non paragonabile con la bellezza, la univocità, la espressività e creatività di quella amanuense.

La tecnologia non va idolatrata, ma neppure demonizzata, è uno degli strumenti in mano all’uomo e frutto della sua intelligenza.

In Francia da oltre un anno si tengono assemblee condominiali telematiche e nessuno si è meravigliato di ciò.

Invece di fare gli struzzi dovremmo  spingere per dotare il paese di infrastrutture idonee  e soprattutto  ottenere  corsi di formazione ricorrenti per coloro che, o per età, o per carenze culturali e sociali sono stati  esclusi.

Le associazioni della proprietà, dei conduttori, degli amministratori sapranno  essere al passo con i tempi o preferiranno ripiegare su posizioni conservatrici  e di nuovo luddismo?

Le obiezioni   alla tenuta delle assemblee on line  spesso sono  infondate.

Vediamone alcune:

  1. Si violerebbe la privacy in quanto vicino a chi è collegato in remoto potrebbe esserci un soggetto non autorizzato. Vero, ma la privacy la deve garantire anche  l’utente finale. Gli impiegati degli uffici delle entrate che lavorano in remoto? E i bancari e il medico che fa la diagnosi telefonica? E’ garantita la privacy in una assemblea, poco dignitosa (per condomini e amministratore), tenuta in un cortile  o i un sottoscala?
  2. Non tutti sono dotati di strumenti informatici e di  cultura idonea. Verissimo, ma basta organizzarsi e mettere i condomini in condizione di  associarsi in gruppi ristretti o allestire nello studio o nel condominio, per chi ha difficoltà,  delle postazioni guidate. Ci si rende conto che invece molti che fisicamente non potevano partecipare o perché residenti altrove o per impossibilità fisica con questi nuovi sistemi possono farlo?
  3. Il codice non lo prevede. Il codice non lo esclude e in ogni caso le norme emergenziali consentono assemblee on line per società, associazioni e fondazioni.
  4. Manca la giurisprudenza. Verissimo, ma non possiamo vivere di giurisprudenza, a volte  bisogna che  si diano ai giudici delle indicazioni operative. Voglio ricordare che  Antoni Scarpa  in via dottrinaria, magistrato di cassazione, ha ritenuto praticabile l’assemblea  telematica.

Sulla pronuncia della magistratura è significativo il riconoscimento della possibilità della conduzione di assemblea on line da parte di due giudici del Tribunale di Milano (ne pubblichiamo solo uno). Non sono due sentenze, ma si tratta di due  provvedimenti di delega al curatore fallimentare perché partecipi alla assemblea telematica dando indicazioni di voto specifiche compreso la modifica del regolamento in tal senso. Non è poco se si riflettere che si tratta di due giudici diversi e che le spese deliberate superavano il milione di euro.

Ecco la nuova sfida chi non la accoglie, con tutti i rischi connessi, rischia di restare fuori dal mercato.

CORSO DI FORMAZIONE E AGGIORNAMENTO

Giovedì 2 Luglio , in collaborazione con il Giornale di Brescia è iniziato il corso di formazione e aggiornamento  su problemi condominiali.

E’ un corso di  8 lezioni di due ore , i relatori, avvocati, professionisti, esperti di ottimo livello, si alternano   nelle varie lezioni.

Il mio ruolo di responsabile scientifico  e di direttore del centro studi nazionale Abiconf, mi confina al ruolo di spalla, ruolo che svolgo volentieri lasciando ai giovani colleghi il lavoro più impegnativo.

Chi vuole può risentire le lezioni  sul link:  https://sala-libretti.giornaledibrescia.it/eventi/94

Il tema della prima lezione può sembrare  arido, non è così, si parla di documenti, scrittura privata, atto pubblico, prove del diritto.

Provate a sentire e vedrete che vi innamorerete del diritto

Le liti giudiziarie nel condominio, come evitare costi inutili.

Mediazione procedurale. Webinar  organizzato da APPC e  Medyapro

Anche nel nostro ordinamento giuridico è stata introdotta una procedura diretta alla risoluzione  delle controversie civili  con l’intento di deflazionare il carico dei tribunali civili italiani evitando così il ricorso autorità giudiziaria ordinaria e ciò con indubbi vantaggi  sia in termini di costi che, soprattutto, dei tempi necessari per addivenire alla soluzione della vertenza.

Questo istituto (ADR Alternative Dispute Resolution), di origine  anglosassone,  delega alle parti opportunamente assistite da un mediatore professionista, la possibilità di risolvere  vertenze che  hanno ad oggetto diritti disponibili.

E’ quindi  una procedura di soluzione delle liti che, nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe  assicurare una composizione della vertenza tramite soluzioni diverse da quelle comunemente ottenibili delle aule dei tribunali come ad esempio concessioni reciproche tra le parti  o inserimento nel novero della discussione anche elementi nuovi e diversi che possano convincere le parti ad adottare una soluzione alternativa di comune soddisfacimento. 

L’ordinamento giuridico italiano  ha recepito con il decreto legislativo 6 agosto 2015, n. 130 la direttiva ADR per i consumatori 2013/11/UE.

La procedura  di mediazione obbligatoria non esclude la possibilità di  accedere direttamente  al giudice naturale, ma se la vertenza è tra le materie  per le quali la mediazione è prevista come obbligatoria, il giudice adito  sospende la procedura e invita le parti  a  dare corso alla mediazione, l’esperimento del tentativo di mediazione  si configura come  requisito di procedibilità dell’azione civile ordinaria.

Il processo riprenderà solo  dopo l’eventuale   conclusione negativa del procedimento di mediazione.

Nell’ambito condominiale la mediazione  è prevista  e regolata dall’art 71 quater disp. att.  introdotto con la legge 220/12 di riforma del condominio

Sono  due le particolarità sul ricorso alla mediazione  introdotte con la riforma del condominio che è successiva,  ricordiamolo,  al decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, ma antecedente alla norma successiva, DLgs. 130/15. La procedura  di mediazione in ambito condominiale  presuppone che l’amministratore,  anche se legittimato  attivamente e passivamente per le materie di sua competenza  in sede processuale ordinaria,   per acceder alla mediazione necessita di un mandato speciale fornito tramite apposita deliberazione assembleare assunta con la maggioranza di cui  al secondo comma dell’art. 1136 c.c.

Il secondo aspetto  è dato dalla natura stessa del condominio  come parte rappresentata dall’amministratore. Egli partecipa alla mediazione, ma nessuna decisione, nemmeno l’accettazione di un’eventuale proposta formulata da controparte, può esser da lui presa se non previo ulteriore mandato specifico dell’assemblea.

APPC  di Verona (Associazione Piccoli Proprietari Case) e  Medyapro  organizzano un Webinar  sul tema  Il Canone di Locazione  e la Mediazione al tempo del  Covid – 19.

Il tema specifico è quello della locazione e della conversione in legge  del  decreto 28/20.

L’evento con accesso libero tramite piattaforma Zoom si terrà il 6 luglio   alle 17,30 , partecipano  il dr. Massimo Moriconi magistrato del Tribunale di Roma, l’avv.to Simone Tagliaferro, farà da moderatore l’avv.to  Giuseppe Ruotolo.


allo studio la rateizzazione dei servizi essenziali

In un mio articolo sul Sole 24 Ore QC si riferisce di una disponibilità a valutare, da parte di A2A, la rateizzazione di alcuni servizi essenziali.

Un inverno al freddo senza luce, riscaldamento e gas questa  sarà la triste stagione che attende milioni di italiani.

I dati di  Banca d’Italia fanno emergere la prospettiva  di un autunno triste, il – 13% di Pil, i soggetti in difficoltà con il pagamento dei mutui sulla casa sono ormai  quasi  il 50%.

Gli utenti delle forniture di servizi essenziali quali energia elettrica, gas, riscaldamento, acqua ecc. non sono già ora in grado di pagare le bollette e rischiano il taglio delle forniture.

Immaginiamoci a  ottobre cosa succederà.

Le imprese produttive, le attività commerciali, i professionisti stentano a riaprire  in modo da coprire i costi di esercizio. Il governo sembra distribuire  denaro a tutti, ma arriva a pochi, e quel poco è sperperato per interventi assistenziali improduttivi e non indirizzato a creare le premesse dello sviluppo.

Molti imprenditori falliranno, tanti lavoratori  resteranno senza salario, non tutti sono dipendenti statali  o pensionati. Le ripercussioni però si faranno sentire anche per i gruppi apparentemente privilegiati quando mancheranno i versamenti dei contributi.

La decrescita, salvo che per i grillini, non sarà per nulla felice, un triste inverno si prepara.

Allora cosa fare? Ho lanciato una proposta modesta, ma praticabile.

Le multi utility – le società spesso a partecipazione pubblica che  forniscono  acqua, luce gas ecc –  facciano in modo da consentire, a tassi nulli, la rateizzazione dei debiti, aiutino gli utenti a   onorare il loro  debito.

L’apertura  di massima alla mia proposta di A2A, una delle maggiori multi utility lombarde (Milano  e Brescia), fa ben sperare.

Le associazioni della proprietà e i sindacati degli inquilini della provincia di Brescia giovedì mi hanno dato mandato di predisporre un documento unitario, ne sono onorato e mi rendo conto del grande  impegno che mi sono assunto. Nei prossimi giorni contatterò anche le altre associazioni di imprenditori e i sindacati di categoria.

Insieme, in modo serio, e salvaguardando i  bilanci delle società, si può riuscire a   evitare che  molti cittadini siano costretti a passare un inverno al freddo, al buio e senza servizi. Ne va della tenuta sociale di questo paese, ne va dei nostri figli.

L’accoglimento dell’ordine del giorno, formulato dalla deputata bresciana Simona Bordonali, che prevedeva anche  questa proposta,  da parte del governo,  dimostra che  si comincia a prendere coscienza della gravità della crisi e che il tempo sta per scadere.

di seguito l’articolo sul Quotidiano del Sole 24 CONDOMINIO

TELEASSEMBLEE APPROVATO ODG ALLA CAMERA

Avevamo sollecitato tre parlamentari donne bresciane perché si facessero portatrici della preoccupazione di tanti amministratori di immobili e di cittadini.
Solo la Simona Bordonali ci ha chiesto di essere documentata e si è impegnata, con successo, a far approvare un Ordine del giorno in merito dalla Camera.
Non so se poi il governo vi darà seguito nonostante l’impegno ufficiale di un voto unanime, ma ringraziamo l’onorevole Bordonali per averci aiutato a dare voce a chi oggi rischia di trovarsi privato di servizi vitali.
La ringraziamo per aver sollecitato una riforma di semplificazione normativa.
La crisi economica, che è seguita al Coronavirus, determinerà l’aumento delle morosità. Molti cittadini, sono quasi 30 milioni in Italia quelli che vivono in condominio, rischiano di restare senza servizi essenziali, senza acqua, luce, gas riscaldamento.

Chi paga dovrà pagare anche per i morosi, altrimenti i servizi comuni verranno tagliati e il conto corrente pignorato paralizzando tutto.
L’onorevole Simona Bordonali ha presenta un ordine del giorno alla camera per impegnare il governo a trovare una soluzione: sostegno alle famiglie e riforma delle norme che regolano il condominio. In particolare punta la sua attenzione anche su quorum deliberativi e modalità telematica di conduzione dell’assemblea.
Non solo, ma sostegno ai tanti inquilini che non riescono a pagare l’affitto perché privi di lavoro o le cui attività sono in crisi.
L’ordine del giorno di Simona Bordonali è stato approvato salvo la proposta della pre deduzione per le esecuzioni non fallimentari, ovviamente avrebbe disturbato gli interessi della grande finanza speculativa.

Il link dell’intervento alla camera della segretaria della Commissione Affari Costituzionali:  https://www.youtube.com/watch?v=_XYZRkyOvs4&t=118s

Articolo sul Quotidiano Condominio Web del Sole 24 Ore.

SINDACI MENO TASSE SULLA CASA

In data 26 Maggio sulle due edizioni del Corriere della Sera di Brescia e Bergamo un articolo del presidente Vincenzo Vecchio.
Il medesimo contenuto, ma con le foto, ovviamente diverse dei sindaci.
Nell’articolo si evidenziano le seguenti proposte:
1. Esenzione Tari e altre imposte locali per chi non ha potuto esercitare l’attività e anche per le case vacanza non utilizzabili.
2. Attivazione presso le società di erogazione di servizi essenziali di rateizzare in 5 anni le bollette con tasso di interesse simbolico.
3. Maggiore impegno a sostenere le locazioni e altro.

di seguito gli estratti dell’articolo nelle due edizioni di Brescia e Bergamo

Salviamo il paese aiutiamo i condomini a non sprofondare nel degrado


Oggi il Sole 24 Ore pubblica un mio contributo alla soluzione della crisi economica che colpirà in modo devastante il settore immobiliare e 12 milioni di famiglie.
Ora o mai più, a settembre sarà tardi.
In Italia in condominio vivono 28 milioni di cittadini.
In autunno, stante la caduta del prodotto interno lordo, alla disoccupazione enorme che ci colpirà, milioni di famiglie che vivono in condominio non solo sprofonderanno nella miseria, ma verranno privati di servizi essenziali: acqua, luce, riscaldamento, gas ecc.
Il giornale per cui scrivo ha ritenuto meritevole di attenzione la mia proposta, valutatela anche voi e datemi suggerimenti utili.
Che fare quindi?
E’ necessario un grande atto di solidarietà economica che faccia affidamento sulla salvaguardia del patrimonio immobiliare.
Nei condomìni vivono i proprietari degli immobili, ma anche tanti inquilini che avranno difficoltà non solo a pagare le spese comuni per godere dei servizi, ma anche i canoni di locazione.
In via immediata, entro l’inizio dell’estate, occorre lanciare un grande piano di prestito ai condomìni analogo a quello previsto per le imprese, ma che sia riferito alle spese condominiali per il 2020, 2021 e 2022.
Occorre sospendere, sino alla erogazione del prestito, tutti i pagamenti delle utenze essenziali (elettricità, acqua, gas e tutti quelli forniti dalle multi utility).
Lo Stato si dovrebbe fare garante di un prestito pari all’ammontare delle spese condominiali correnti per i servizi essenziali, importo desumibile dai rendiconti ordinari dell’ultimo biennio. Prestito di durata decennale concesso dalle banche a tasso zero.
Il rimborso delle quote, di natura parziaria in caso di morosità, non comporterebbe la responsabilità sussidiaria dei condòmini non in mora (virtuosi).
Lo Stato potrebbe ottenere, a garanzia, una ipoteca legale pari alla erogazione del prestito sul bene condominiale del singolo sino alla estinzione delle rate.
L’erogazione dovrebbe avvenire sulla base di una certificazione asseverata dall’amministratore di condominio attraverso una previsione basata sul bilancio storico del biennio precedente.
Il prestito, stante la non solidarietà e la non onerosità, dovrà essere obbligatorio per tutti i partecipanti al condominio e deliberato con la maggioranza di cui al comma 3 dell’art. 1136 c.c.
Le cifre stanziate dovranno essere rese disponibili in un conto corrente bancario segregato e finalizzato ai pagamenti dei fornitori e il prelievo consentito dei fondi solo su emissione di fattura elettronica, individuando semplici strumenti di verifica per evitare distrazione di risorse per altre finalità o il pignoramento da parte di terzi.
I vantaggi sarebbero enormi: si eviterebbe la miseria di milioni di famiglie, i fornitori verrebbero pagati e così eviterebbero di licenziare i dipendenti. I condomìni otterrebbero sconti sui corrispettivi avendo i fornitori la certezza di ricevere il pagamento.
Ora o mai più, a settembre sarà tardi.

Appello della APPC Nazionale al Governo ed alle istituzioni.

Al Governo, ai Presidenti dei due rami del Parlamento, agli organi di stampa

L’ Associazione Piccoli Proprietari Case, coerentemente con la propria vocazione associativa non solo di rappresentanza e tutela della piccola proprietà immobiliare ma anche di strumento di partecipazione della categoria stessa dei piccoli proprietari alla crescita civile ed economica del Paese , con l’intento di contribuire con le Istituzioni ai fini del superamento delle difficoltà anche sociali ed economiche conseguenti al contagio da corona-virus , formula le seguenti riflessioni e raccomandazioni:

Esaminando la situazione precedente l’arrivo della pandemia, può dirsi che Il sistema abitativo del Paese era negli ultimi decenni caratterizzato da una prevalente stabilità , essendosi determinata, grazie ai contratti di locazione a canone concertato, una sensibile attenuazione della crisi abitativa per le fasce di reddito medio , medio basso della popolazione.

Persisteva invece , a causa della assenza da troppo tempo di programmi pubblici di edilizia popolare, una carenza di alternative per le fasce che per carenza di reddito non riescono ad accedere ai contratti agevolati, con la conseguenza della esistenza di soggetti che perdono o non riescono ad acquisire una abitazione sul mercato locativo privato senza trovare una risposta adeguata a tale necessità e conseguentemente dando luogo a resistenze o occupazioni senza titolo.

Per quanto concerne il comparto delle locazioni commerciali , già prima della presente congiuntura si registrava una sofferenza , ed APPC non ha mancato di segnalare la necessità della introduzione di una tipologia contrattuale a canone concertato e con agevolazioni fiscali per i locatori , analoga a quella prevista dalla legge 431/1998 per gli usi abitativi.

Oggi è evidente , a causa della interruzione delle attività e della conseguente grave difficoltà di numerose aziende commerciali nell’onorare il pagamento dei canoni contrattuali , che anche un gran numero di piccoli proprietari e risparmiatori sono esposti ai rischi connessi alla tassazione ed agli obblighi di manutenzione in assenza di reddito corrispondente.

Pertanto , In considerazione della catastrofe economica che si è abbattuta sul comparto casa travolgendo i contratti di locazione di qualunque tipo, abitativo, commerciale, per studenti, turistico , APPC chiede che governo e parlamento approvino immediatamente misure straordinarie che possano quanto meno attutire gli effetti drammatici dei provvedimenti emergenziali.

E’ necessario :

1) credito d’imposta al 100% per tutte le locazioni commerciali senza alcuna limitazione di categoria catastale

2) esclusione dal pagamento di imposte sui canoni non percepiti per tutte le tipologie di locazione sulla base di una semplice autocertificazione;

3) sostegno economico ai conduttori in difficoltà attraverso l’estensione e la semplificazione delle procedure di accesso al fondo per la morosità incolpevole e al fondo di sostegno per l’accesso all’abitazione che dovranno essere adeguatamente rifinanziati

4) estensione della cedolare secca a tutte le tipologie dei contratti commerciali

5) soppressione dell’IMU per l’anno in corso per i proprietari che certificano il mancato pagamento dell’affitto

6) reddito di ultima istanza di euro 600 per i proprietari che non hanno altri redditi, o solamente un reddito da pensione minima ,oltre a quello della locazione e che certificano il mancato pagamento del canone .

In termini programmatici di carattere economico generale , riferiti al comparto abitativo e delizio , APPC raccomanda al Governo la adozione delle seguenti misure :

1 ) Un vasto Programma decennale di edilizia pubblica abitativa con risorse derivanti dagli strumenti finanziari europei già esistenti o di prossima emanazione , non vincolati alle politiche sanitarie .

2 ) La riforma delle locazioni commerciali con estensione ai contratti ad uso diverso del meccanismo e delle agevolazioni della legge 431/1998 , nonché della assistenza e attestazione delle associazioni di categoria maggiormente rappresentative .

La presidenza nazionale APPC

Assemblee condominiali al tempo del Corona-virus

scritto da Dr. Vincenzo Vecchio

1 – Emergenza coronavirus e assemblee condominiali.

La emergenza coronavirus che sta colpendo in modo grave l’Italia ha determinato una serie di provvedimenti delle autorità (centrali e  locali) diretti a limitare la diffusione del  contagio e a rendere  operativi, con modalità diverse, sia  alcune  prestazioni di lavoro (smart working) che il funzionamento di organi  collegiali (video riunioni/assemblee).

Sono state emanate una serie di indicazioni relative ai comportamenti strettamente personali: evitare contatti fisici, divieto di assembramenti o spostamenti non necessari soprattutto da parte di anziani.

Ci sono però anche  delle prescrizioni che incidono sulla attività dell’amministratore di condominio e tra queste  quelle che riguardano la sospensione delle assemblee condominiali per un periodo ancora non definito con certezza assoluta per ora sino al 03/05/2020.

Si dovrà comunque tenere presente che  nel momento in cui la sospensione dovesse cessare i condòmini, soprattutto anziani, difficilmente parteciperebbero alle assemblee condominiali con serenità e preferirebbero, per ragioni comprensibili, di disertarle. Inoltre  verrebbero prescritte delle  precauzioni  non facilmente  attuabili  con le strutture oggi in uso in cui si svolgono le assemblee  (oratori, sale pubbliche studi professionali). Se infatti  si dovessero continuare a rispettare le prescrizioni sulla distanza tra le persone in sede di riunioni,  credo che si avrebbe il problema di reperire sale di idonea grandezza e adeguate dal punto di vista sanitario  ad assicurare comunque  un  corretto ricambio dell’aria.

Le assemblee condominiali vanno pertanto sospese, il non sospenderle  e il mancato adempimento di quanto prescritto determina delle conseguenze gravissime per l’amministratore, ma anche per il presidente che ha l’obbligo di accertare la corretta costituzione  e convocazione dell’assemblea:

2 – Assemblee ordinarie rendiconto consuntivo, bilancio preventivo e nomina dell’amministratore.

Va premesso che è norma generale del diritto civile art. 1256 che, con riferimento all’adempimento delle obbligazioni, esonera il debitore, cioè colui che deve adempiere, da responsabilità se il mancato adempimento dipenda da cause a lui non imputabili.

L’impossibilità  per l’amministratore di condominio di adempiere agli obblighi, in questa emergenza,  è imputabile a causa di  forza maggiore,  deriva infatti da un ordine della autorità e quindi non occorre altra prova.  

Il codice, comma 1 art. 1135 c.c prevede l’obbligo di convocare   almeno una assemblea ordinaria all’anno.  L’assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

La mancata approvazione del bilancio preventivo e del riparto priva l’amministratore e quindi il condominio della possibilità di  perseguire i morosi per  acquisire le risorse necessarie alla erogazione dei servizi comuni utilizzando lo strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Si ritiene che, stante l’emergenza,  gli amministratori abbiano il potere  di chiedere quote suppletive per far fronte alle necessità di cassa per evitare la sospensione dei servizi  comuni e ciò ai sensi del comma 1 n.  3 e 4  art.1130 c.c. 

Il codice prevede infatti che egli deve (quindi non può): riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Per i condomìni in chiusura di bilancio il termine indicato nel regolamento  o dalla legge (comma 1 n.  10 art.1130 c.c.)  deve ritenersi sospeso o addirittura interrotto finché dura il divieto di riunione.

Se si prende atto che ormai da quasi due  mesi le assemblee condominiali sono state sospese e che non si potrà procedere a programmarle, se non si ha certezza della possibilità di farlo, gli amministratori si troveranno nella  materiale impossibilità di convocare entro i termini di legge  decine di assemblee e reperire le sale idonee.

La normale attività di amministrazione ne è pregiudicata, non disponendo, come su ricordato,  di un bilancio preventivo e di un piano di riparto, sarà privato delle risorse finanziarie necessarie a   evitare la sospensione dei servizi comuni anche se essenziali. Certo potrebbe chiedere delle rate di acconto straordinarie, ma  non potrà disporre dello strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art.  63 disp. att.

3 – L’assemblea  in modo telematico

Si apre però un’altra  possibilità tutta da costruire e verificare: la partecipazione all’assemblea da remoto. 

Ci è utile il richiamo  alla normativa sulle riunioni dell’assemblea delle società di capitali e in particolare al comma 4 dell’art. 2370 c.c.  che consente, ove lo statuto lo preveda,  l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione ovvero l’espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica.

Da sempre la giurisprudenza ha esteso l’applicazione delle norme sulle società al condominio se la materia regolamentata  non lo è in modo esclusivo o speciale.

  Il recente Decreto Legge  n. 18 del 17/03/20  ha  modificato il comma 4 dell’art. 2370 introducendo  una particolare deroga, sino al 31 luglio,  alla  possibilità di tenere assemblee in forma telematica  anche in carenza di previsioni  statutarie: lo prevede l’art. 106  per le società e l’art. 73 per associazioni e fondazioni.

Sembra del tutto evidente che  se ad una platea immensa di  soggetti giuridici con personalità giuridica o privi della stessa è riconosciuta una modalità alternativa dello svolgimento delle assemblee sociali o associative non vi è ragione perché da ciò siano esclusi i condomini.

  L’art. 66 disp. att.  Prevede tra l’altro che la comunicazione della convocazione dell’assemblea debba  contenere   <<l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione>>. E’ una norma scritta  quasi 80 anni fa e credo che il concetto di luogo vada  interpretato alla luce della evoluzione dei sistemi tecnologici. Il diritto è materia vivente  che si deve adattare alla realtà concreta e allo sviluppo economico.

Lo svolgimento della assemblea condominiale, se si opta per l’utilizzo del sistema telematico o misto, deve comunque indicare un luogo fisico in cui è installata la “regia” che gestisce la video conferenza (normalmente lo studio dell’amministratore) prevedere la possibilità reale e verificata  di accesso da remoto, non necessariamente video, ma anche solo audio.

La presidenza sarebbe utile venisse assunta dal “regista”  che  gestisce la conferenza.