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Locazioni Turistiche – avv.to Patrizia Trabucco

La legge n° 431/98 che ha riformato la disciplina della locazione di immobili ad uso abitativo, all’art. 1) ha espressamente previsto che “le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4 bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano…..agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.

          Conseguentemente dette locazioni non sono soggette ai vincoli della citata legge per quanto concerne il canone e la durata, che sono liberamente pattuibili tra le parti e trovano la loro disciplina negli articoli 1571 e ss. del Codice Civile.

*obbligatoria deve invece ritenersi la forma scritta per la stipula del contratto, così come prevista dall’art.1, comma 4 della legge n° 431/98.

La durata della locazione potrà quindi essere indifferentemente breve o lunga, spaziando dal mero week-end alla settimana, ma anche dall’intera stagione estiva od invernale sino a ricomprendere locazioni annuali o pluriennali, purchè ovviamente siano sempre volte a soddisfare finalità esclusivamente di tipo turistico, e non a dissimulare il soddisfacimento di esigenze abitative primarie, eludendo così la durata obbligatoriamente prevista dalla legge per tali ipotesi.

Parimenti libera è la determinazione del canone locatizio, per il quale si dovrà quindi avere riguardo esclusivamente ai limiti posti dalla legge fiscale circa il pagamento in contati, attualmente possibile sino a mille euro.

Anche se sul punto si applicano le norme del Codice Civile, ove si prevede che la locazione a tempo determinato abbia fine “con lo spirare del termine” (art. 1596 C.C.) onde evitare possibili problematiche per le locazioni di maggior durata -quali ad es.° la locazione pluriennale di una casa al mare- potrà essere opportuno inserire una clausola ove si preveda un termine -ad es.°da uno a tre mesi- entro il quale inviare disdetta tramite raccomandata a/r: è infatti opportuno segnalare a tale proposito che se è pur vero che tali locazioni cessano con lo spirare del termine, è altrettanto vero che “la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata” (art. 1597 C.C.) .

Altro aspetto importante è quello relativo alle prestazioni accessorie nel senso che onde evitare di ricadere in altre fattispecie contrattuali -quali l’affittacamere- e che potrebbero obbligare il locatore all’apertura di partita iva, è necessario che la locazione abbia ad oggetto esclusivamente il godimento dell’immobile, senza la fornitura di servizi quali la pulizia, il cambio della biancheria o la preparazione dei pasti.

Per quanto attiene poi alla registrazione del contratto, che come detto si ritiene debba essere comunque stipulato in forma scritta, gli obblighi variano a seconda della durata: e così per periodi inferiori a trenta giorni si sconterà l’imposta in misura fissa (attualmente pari a 67,oo euro) solo in caso d’uso della scrittura, che non dovrà quindi essere obbligatoriamente registrata, mentre per i periodi superiori ai trenta giorni scatta l’obbligo di registrazione con pagamento della relativa imposta (ad oggi in misura pari al 2% del canone annuo, sempre con il limite minimo dei 67,oo euro).

Anche per detta tipologia di contratti è peraltro applicabile il regime della cedolare secca -attualmente con aliquotq del 21%- con conseguente esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ma non dall’obbligo della registrazione che permane.

Il pagamento dei bolli segue quanto previsto dalla legge per le altre fattispecie di contratto, che deve quindi essere in bollo meno che non si opti per il regime della cedolare secca, ollo che dovrà essere apposto ogni 100 righe di scritto per ogni copia da registrare, e quindi solo sull’originale qualora si proceda a registrazione telematica, e suddivisione dei relativi costi in misura del 50% con il conduttore.

Da ultimo si segnala che l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza di cui alla legge n° 191/78 -cosiddetta legge antiterrorismo- e successive modificazioni si deve ritenere assolto con la registrazione del contratto ad esclusione per i conduttori cittadini extra UE -art. 7 d.lgs. n° 286/98- per i quali deve ancora essere effettuato entro 48 ore dalla concessione dell’immobile. Per quanto concerne i contratti di durata inferiore ai trenta giorni, normalmente non soggetti a registrazione, l’obbligo deve quindi ritenersi sussistente solo in quest’ultima ipotesi.

Avv. Patrizia Trabucco

Centro studi APPC

 

Articolo di Giuliana Bartiromo – Centro Studi nazionale APPC – Registro Anagrafe condominiale

Autore: avv. Giuliana Bartiromo Quali documenti può chiedere l’amministratore per l’aggiornamento dell’anagrafe? La legge di riforma della disciplina del condominio negli edifici n. 220/2012 ha modificato l’art. 1130 c.c., intitolato “Attribuzioni dell’amministratore” specificando al nuovo n.6) che l’amministratore, deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, contenente i dati anagrafici del condòmino al fine di identificare i partecipanti al condominio. ..

 

pdf icon Registro-anagrafe-condominiale_Bartiromo_22_02_15.pdf

La nuova Mediazione Obbligatoria

Condomini, proprietari e inquilini nella
nuova procedura di mediazione (Salvo
l’accoglimento del ricorso presentato
dall’OUA).

 

Il 20 settembre 2013 è entrata in vigore la mediazione obbligatoria. In buona
sostanza a partire da tale data chi intende agire in giudizio a tutela di un proprio
diritto deve, obbligatoriamente, esperire un procedimento di mediazione avanti
gli organismi accreditati pena la non procedibilità dell’azione giudiziaria.
L’istituto della mediazione obbligatoria non è certo una novità
nell’ordinamento italiano. Esso, infatti, ha conosciuto un lungo e travagliato
percorso che, oltre alle esperienze storiche della mediazione in materia di diritti
del lavoro e diritti agrari, affonda le sue origine nella Legge n. 580 del 1993 sul
riordinamento delle Camere di Commercio che all’art. 2 lettera a). La storia,
purtroppo, non è finita: si attendono decisioni in merito al ricorso proposto
dall’OUA volto a far accertare l’illegittimità dell’obbligatorietà della mediazione

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Attestato di prestazione energetica, le nuove disposizioni: dalla nullità alle sanzioni.

Con la legge  n. 9 del 21/02/14  è stato convertito il  D.L. 145 del 23/12/13.

Il decreto legge  era intitolato: «Interventi  urgenti  di avvio del piano “Destinazione  Italia”,  per  il  contenimento  delle tariffe elettriche e del gas, per l’internazionalizzazione, lo sviluppo e la digitalizzazione delle imprese, nonché misure  per  la realizzazione di opere pubbliche ed EXPO 2015.».

Il decreto ha regolato anche materie estranee all’oggetto del titolo con tutte le conseguenze giuridiche legate all’incostituzionalità per incoerenza normativa e carenza del carattere di urgenza previsto dalla costituzione.

Tra le materie oggetto d’intervento segnaliamo la normativa relativa alla   Attestazione della Prestazione Energetica degli edifici che ha modificato sostanzialmente la recente (vecchia di qualche mese) normativa appena entrata in vigore. L’analisi che presentiamo riporta in modo sintetico una breve descrizione delle norme introdotte e fa parte della collana di pubblicazioni brevi del Centro Studi nazionale: Quaderni della proprietà, del condominio e della locazione.

Bisogna prestare attenzione però al fatto che la normativa nazionale deve essere coordinata con le varie normative regionali e gli enti che hanno legiferato in materia. Gli operatori del settore immobiliare, ancora una volta, dovranno districarsi tra norme di varia fonte, che si sono succedute nel tempo e i cui effetti  si intrecciano e spesso si contraddicono. Gli enti che hanno emanato norme in materia di certificazione energetica sono oltre alla Provincia Autonoma di Bolzano le regioni Piemonte,  Liguria, Lombardia,  Emili Romagna, Toscana, Puglia e Sicilia.

Va precisato che restano esclusi dagli obblighi della dichiarazione e allegazione delle certificazioni energetiche (non sono applicabili in tali casi sanzioni per l’omissione) le donazioni e gli atti di trasferimento a titolo gratuito. Resta per gli atti a titolo gratuito applicabile la disposizione di cui al comma 2 art. 6 D.Lgs. n. 192 d/2005: occorre produrre il certificato (APE) solo nel caso in cui l’immobile (inteso come edificio o singola unità immobiliare) ne sia stato in precedenza dotato.

Attestato di prestazione energetica (APE).

Con le disposizioni del comma 7 e seguenti dell’art 1  della legge 9/14 si è passati dalla comminazione della nullità per l’inadempimento dell’obbligo di allegazione o consegna dell’APE alla più blanda (si fa per dire) previsione di sanzioni solidali tra i soggetti del contratto(compratore/venditore – locatore/conduttore). L’obbligo è limitato agli atti di trasferimento oneroso degli immobili, compravendite e locazioni, sono esclusi quindi gli atti  a titolo gratuito.

Viene  riconfermato il precedente obbligo,  in tali ipotesi,  di inserimento di apposita clausola con la quale il compratore o conduttore (nei nuovi contratti di locazione) ”dichiarano di aver  ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

Inoltre al contratto registrato va allegata la “copia dell’attestato di prestazione energetica” (sono esclusi dall’obbligo di allegazione, ma non d’inserimento della clausola, i contratti relativi  ai casi di locazione  di  singole unità immobiliari).

La mancata menzione o l’omessa allegazione, se dovute, “determinano l’assoggettamento solidale al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione e’ da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti  di locazione di  singole  unità  immobiliari  e,  se  la  durata  della locazione non eccede i tre anni,  essa  e’  ridotta  alla  metà.”

Resta, comunque, anche dopo il pagamento della sanzione, l’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.

Un altro punto va chiarito: la legge utilizza a proposito dell’Ape il termine generico di “copia” non precisando, se in caso di obbligo di allegazione, il riferimento sia alla semplice fotocopia o a una copia autentica.  Per prudenza è consigliabile allegare uno dei documenti con firma autografa del certificatore.

Ma i dubbi non sono finiti, alcune regioni e tra queste la Regione Lombardia hanno previsto che la certificazione sia prodotta con firma digitale e con deposito presso il catasto energetico.  Naturalmente a dimostrazione dell’arretratezza culturale e incapacità di gestire i nuovi processi digitali dei nostri burocrati, una circolare della regione Lombardia ha chiarito che non basta l’originale con firma autografa del certificatore, ma che quest’ultimo deve consegnare una dichiarazione di atto notorio con allegata copia della carta d’identità in cui dichiara che la copia che sta consegnando è uguale a quella depositata in catasto energetico. Siamo alla follia, anziché diminuire la  carta e gli adempimenti con il digitale li aumentiamo.

I notai sostengono, ovviamente in modo disinteressato, che in tali casi la copia vada autentificata da un notaio ai sensi dell’art 57 bis  delle Legge  Notarile. Riteniamo tale interpretazione assurda in quanto aumenta i costi burocratici nell’adempimento degli obblighi imposti dalla legge e che sia sufficiente un attestato con la firma  in calce del tecnico abilitato che lo ha prodotto in forma digitale, a parte quanto previsto dalla regione Lombardia.

E’ necessario che la segreteria nazionale su  tali questioni apra un confronto con il ministro competente e i responsabili regionali un tavolo di confronto con  gli uffici regionali.

L’evoluzione della normativa.

E’ opportuno riferire in forma sintetica l’evolversi della normativa in merito alla certificazione/attestazione energetica, anche per i risvolti relativi alla successione delle norme nel tempo e per gli effetti  diversificati  che  hanno prodotto  e per gli inevitabili contenziosi che nasceranno.

Dal 06/06/ 2013  al  3 /08/ 2013  vigeva l’obbligo di inserire  la dichiarazione dell’acquirente /locatore,  e del compratore/conduttore di aver il primo dato e il secondo  ricevuto  informazioni e documentazione  sulla prestazione energetica.

Dal 04/08/13 al 23/12/13 gli obblighi vengono estesi agli atti a titolo gratuito con la sanzione, assurda, della nullità.

Dal 24/12/13  a… (lo sa  Dio fino a quando) vale quanto  scriviamo nella presente sintesi e la nullità viene mitigata in sanzione (solidale tra le parti)

 

Comma 8 dell’art. 8 te bis.

Prevede che per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica si debba tenere conto anche del raffrescamento derivante dalle schermature solari mobili se tale schermatura può essere considerata  ai fini delle prestazioni energetiche in classe 2.

Comma 8 ter.

Prevede, ampliandole, nuove categorie di tecnici idonei, senza necessità di dover avere ottenuto preventivamente un attestato di frequenza, a rilasciare l‘attestato di prestazione energetica.

Si segnala la singolarità del fatto che se «il tecnico abilitato sia dipendente e operi per conto di enti  pubblici, ovvero di  organismi  di  diritto  pubblico operanti nel settore dell’energia e dell’edilizia,  il  requisito  di indipendenza di cui al comma 1 si intende  superato  dalle  finalità istituzionali di perseguimento di  obiettivi  di  interesse  pubblico proprie di tali enti e organismi»;

Comma 7 ter.

   Abroga la lettera a) dell’art. 1, comma 139 legge 147/13 che rinviava l’obbligo di allegazione dell’Ape ai contratti immobiliari al momento di entrata  in vigore delle linee guida.

E’ sintomatico il modo di legiferare, il decreto 145 del 23/12/13, convertito nella legge n. 9 del 21/02/14, abroga una norma di legge, la 147 del 27/12/13, emanata meno di due mesi prima!

Infine il comma  8 ter.

Modifica ed integra il Regolamento che disciplina  i criteri di accreditamento per assicurare  la qualificazione e l’indipendenza degli esperti e degli organismi  a cui  affidare,  a norma del DPR 75/2013, la certificazione energetica degli edifici.

Riferimenti normativi richiamati.

Legge n. 9 del 21/02/14

Omissis.

8-bis.  Ai  fini  del rilascio dell’attestato di prestazione energetica degli edifici, di cui all’articolo 6  del  decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e  successive  modificazioni,  si tiene conto del raffrescamento  derivante  dalle  schermature  solari mobili, a condizione che la  prestazione  energetica  delle  predette schermature sia di classe 2, come definita  nella  norma  europea  EN 14501:2006, o superiore.

8-ter. Al regolamento di  cui  al  decreto  del  Presidente  della Repubblica 16 aprile 2013, n. 75, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all’articolo 2, comma 3, lettera a), le parole da:            «LM-4»                a: «LM-73» sono sostituite dalle seguenti:  «LM-4,  da  LM-20  a  LM-35, LM-48, LM-53, LM-69, LM-71, LM-73» e le parole da: «4/S» a: «77/S» sono sostituite dalle seguenti: «4/S, da 25/S  a  38/S,  54/S,  61/S, 74/S, 77/S, 81/S»;

b)           all’articolo 2, comma 3, lettera c), dopo la parola: «termotecnica,» sono  inserite  le  seguenti:  «aeronautica,  energia nucleare, metallurgia, navalmeccanica, metalmeccanica,»;

c) all’articolo 2, comma 4, lettera b), le parole da: «LM-17» a: «LM-79» sono sostituite dalle seguenti: «LM-17, LM-40, LM-44,  LM-54, LM-60, LM-74, LM-75, LM-79» e le parole da:  «20/S»  a:  «86/S»  sono sostituite dalle seguenti: «20/S, 45/S, 50/S, 62/S, 68/S, 82/S, 85/S, 86/S»;

d) all’articolo 3, dopo il comma 1 e’ aggiunto il seguente: «1-bis. Qualora il tecnico abilitato sia dipendente e operi per conto di enti  pubblici ovvero  di  organismi  di  diritto  pubblico operanti nel settore dell’energia e dell’edilizia,  il  requisito  di indipendenza di cui al comma 1 si intende  superato  dalle  finalità istituzionali di perseguimento di  obiettivi  di  interesse  pubblico proprie di tali enti e organismi»;

e) all’articolo 4, comma 2, dopo la lettera            a) è inserita        la seguente: «a-bis) riconoscere, quali soggetti certificatori,  i  soggetti che dimostrino di essere in possesso di un  attestato  di  frequenza, con superamento dell’esame finale, di specifico corso  di  formazione per la certificazione energetica degli edifici,  attivato precedentemente alla data di entrata in vigore del presente decreto e comunque conforme ai contenuti minimi definiti nell’allegato 1»;

f) all’articolo 6, dopo il comma 2 e’ aggiunto il seguente: «2-bis. Le disposizioni del presente decreto si applicano anche ai fini della redazione dell’attestazione di  prestazione  energetica di cui  alla  direttiva  2010/31/UE  del  Parlamento  europeo  e  del Consiglio, del 19 maggio 2010»;

g) all’allegato 1, le parole: «64   ore» sono sostituite dalle seguenti: «80 ore».

8-quater. All’articolo 6, comma 8, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive    modificazioni,   dopo la parola: «locazione,» sono inserite le seguenti: «ad eccezione delle locazioni degli  edifici  residenziali  utilizzati   meno   di   quattro   mesi all’anno,».

 

Centro Studi Nazionale

Responsabili commissione tecnica – risparmio energetico: Architetti Fabio Matta e Massimo Vecchio