Salviamo il paese aiutiamo i condomini a non sprofondare nel degrado


Oggi il Sole 24 Ore pubblica un mio contributo alla soluzione della crisi economica che colpirà in modo devastante il settore immobiliare e 12 milioni di famiglie.
Ora o mai più, a settembre sarà tardi.
In Italia in condominio vivono 28 milioni di cittadini.
In autunno, stante la caduta del prodotto interno lordo, alla disoccupazione enorme che ci colpirà, milioni di famiglie che vivono in condominio non solo sprofonderanno nella miseria, ma verranno privati di servizi essenziali: acqua, luce, riscaldamento, gas ecc.
Il giornale per cui scrivo ha ritenuto meritevole di attenzione la mia proposta, valutatela anche voi e datemi suggerimenti utili.
Che fare quindi?
E’ necessario un grande atto di solidarietà economica che faccia affidamento sulla salvaguardia del patrimonio immobiliare.
Nei condomìni vivono i proprietari degli immobili, ma anche tanti inquilini che avranno difficoltà non solo a pagare le spese comuni per godere dei servizi, ma anche i canoni di locazione.
In via immediata, entro l’inizio dell’estate, occorre lanciare un grande piano di prestito ai condomìni analogo a quello previsto per le imprese, ma che sia riferito alle spese condominiali per il 2020, 2021 e 2022.
Occorre sospendere, sino alla erogazione del prestito, tutti i pagamenti delle utenze essenziali (elettricità, acqua, gas e tutti quelli forniti dalle multi utility).
Lo Stato si dovrebbe fare garante di un prestito pari all’ammontare delle spese condominiali correnti per i servizi essenziali, importo desumibile dai rendiconti ordinari dell’ultimo biennio. Prestito di durata decennale concesso dalle banche a tasso zero.
Il rimborso delle quote, di natura parziaria in caso di morosità, non comporterebbe la responsabilità sussidiaria dei condòmini non in mora (virtuosi).
Lo Stato potrebbe ottenere, a garanzia, una ipoteca legale pari alla erogazione del prestito sul bene condominiale del singolo sino alla estinzione delle rate.
L’erogazione dovrebbe avvenire sulla base di una certificazione asseverata dall’amministratore di condominio attraverso una previsione basata sul bilancio storico del biennio precedente.
Il prestito, stante la non solidarietà e la non onerosità, dovrà essere obbligatorio per tutti i partecipanti al condominio e deliberato con la maggioranza di cui al comma 3 dell’art. 1136 c.c.
Le cifre stanziate dovranno essere rese disponibili in un conto corrente bancario segregato e finalizzato ai pagamenti dei fornitori e il prelievo consentito dei fondi solo su emissione di fattura elettronica, individuando semplici strumenti di verifica per evitare distrazione di risorse per altre finalità o il pignoramento da parte di terzi.
I vantaggi sarebbero enormi: si eviterebbe la miseria di milioni di famiglie, i fornitori verrebbero pagati e così eviterebbero di licenziare i dipendenti. I condomìni otterrebbero sconti sui corrispettivi avendo i fornitori la certezza di ricevere il pagamento.
Ora o mai più, a settembre sarà tardi.

Appello della APPC Nazionale al Governo ed alle istituzioni.

Al Governo, ai Presidenti dei due rami del Parlamento, agli organi di stampa

L’ Associazione Piccoli Proprietari Case, coerentemente con la propria vocazione associativa non solo di rappresentanza e tutela della piccola proprietà immobiliare ma anche di strumento di partecipazione della categoria stessa dei piccoli proprietari alla crescita civile ed economica del Paese , con l’intento di contribuire con le Istituzioni ai fini del superamento delle difficoltà anche sociali ed economiche conseguenti al contagio da corona-virus , formula le seguenti riflessioni e raccomandazioni:

Esaminando la situazione precedente l’arrivo della pandemia, può dirsi che Il sistema abitativo del Paese era negli ultimi decenni caratterizzato da una prevalente stabilità , essendosi determinata, grazie ai contratti di locazione a canone concertato, una sensibile attenuazione della crisi abitativa per le fasce di reddito medio , medio basso della popolazione.

Persisteva invece , a causa della assenza da troppo tempo di programmi pubblici di edilizia popolare, una carenza di alternative per le fasce che per carenza di reddito non riescono ad accedere ai contratti agevolati, con la conseguenza della esistenza di soggetti che perdono o non riescono ad acquisire una abitazione sul mercato locativo privato senza trovare una risposta adeguata a tale necessità e conseguentemente dando luogo a resistenze o occupazioni senza titolo.

Per quanto concerne il comparto delle locazioni commerciali , già prima della presente congiuntura si registrava una sofferenza , ed APPC non ha mancato di segnalare la necessità della introduzione di una tipologia contrattuale a canone concertato e con agevolazioni fiscali per i locatori , analoga a quella prevista dalla legge 431/1998 per gli usi abitativi.

Oggi è evidente , a causa della interruzione delle attività e della conseguente grave difficoltà di numerose aziende commerciali nell’onorare il pagamento dei canoni contrattuali , che anche un gran numero di piccoli proprietari e risparmiatori sono esposti ai rischi connessi alla tassazione ed agli obblighi di manutenzione in assenza di reddito corrispondente.

Pertanto , In considerazione della catastrofe economica che si è abbattuta sul comparto casa travolgendo i contratti di locazione di qualunque tipo, abitativo, commerciale, per studenti, turistico , APPC chiede che governo e parlamento approvino immediatamente misure straordinarie che possano quanto meno attutire gli effetti drammatici dei provvedimenti emergenziali.

E’ necessario :

1) credito d’imposta al 100% per tutte le locazioni commerciali senza alcuna limitazione di categoria catastale

2) esclusione dal pagamento di imposte sui canoni non percepiti per tutte le tipologie di locazione sulla base di una semplice autocertificazione;

3) sostegno economico ai conduttori in difficoltà attraverso l’estensione e la semplificazione delle procedure di accesso al fondo per la morosità incolpevole e al fondo di sostegno per l’accesso all’abitazione che dovranno essere adeguatamente rifinanziati

4) estensione della cedolare secca a tutte le tipologie dei contratti commerciali

5) soppressione dell’IMU per l’anno in corso per i proprietari che certificano il mancato pagamento dell’affitto

6) reddito di ultima istanza di euro 600 per i proprietari che non hanno altri redditi, o solamente un reddito da pensione minima ,oltre a quello della locazione e che certificano il mancato pagamento del canone .

In termini programmatici di carattere economico generale , riferiti al comparto abitativo e delizio , APPC raccomanda al Governo la adozione delle seguenti misure :

1 ) Un vasto Programma decennale di edilizia pubblica abitativa con risorse derivanti dagli strumenti finanziari europei già esistenti o di prossima emanazione , non vincolati alle politiche sanitarie .

2 ) La riforma delle locazioni commerciali con estensione ai contratti ad uso diverso del meccanismo e delle agevolazioni della legge 431/1998 , nonché della assistenza e attestazione delle associazioni di categoria maggiormente rappresentative .

La presidenza nazionale APPC

Assemblee condominiali al tempo del Corona-virus

scritto da Dr. Vincenzo Vecchio

1 – Emergenza coronavirus e assemblee condominiali.

La emergenza coronavirus che sta colpendo in modo grave l’Italia ha determinato una serie di provvedimenti delle autorità (centrali e  locali) diretti a limitare la diffusione del  contagio e a rendere  operativi, con modalità diverse, sia  alcune  prestazioni di lavoro (smart working) che il funzionamento di organi  collegiali (video riunioni/assemblee).

Sono state emanate una serie di indicazioni relative ai comportamenti strettamente personali: evitare contatti fisici, divieto di assembramenti o spostamenti non necessari soprattutto da parte di anziani.

Ci sono però anche  delle prescrizioni che incidono sulla attività dell’amministratore di condominio e tra queste  quelle che riguardano la sospensione delle assemblee condominiali per un periodo ancora non definito con certezza assoluta per ora sino al 03/05/2020.

Si dovrà comunque tenere presente che  nel momento in cui la sospensione dovesse cessare i condòmini, soprattutto anziani, difficilmente parteciperebbero alle assemblee condominiali con serenità e preferirebbero, per ragioni comprensibili, di disertarle. Inoltre  verrebbero prescritte delle  precauzioni  non facilmente  attuabili  con le strutture oggi in uso in cui si svolgono le assemblee  (oratori, sale pubbliche studi professionali). Se infatti  si dovessero continuare a rispettare le prescrizioni sulla distanza tra le persone in sede di riunioni,  credo che si avrebbe il problema di reperire sale di idonea grandezza e adeguate dal punto di vista sanitario  ad assicurare comunque  un  corretto ricambio dell’aria.

Le assemblee condominiali vanno pertanto sospese, il non sospenderle  e il mancato adempimento di quanto prescritto determina delle conseguenze gravissime per l’amministratore, ma anche per il presidente che ha l’obbligo di accertare la corretta costituzione  e convocazione dell’assemblea:

2 – Assemblee ordinarie rendiconto consuntivo, bilancio preventivo e nomina dell’amministratore.

Va premesso che è norma generale del diritto civile art. 1256 che, con riferimento all’adempimento delle obbligazioni, esonera il debitore, cioè colui che deve adempiere, da responsabilità se il mancato adempimento dipenda da cause a lui non imputabili.

L’impossibilità  per l’amministratore di condominio di adempiere agli obblighi, in questa emergenza,  è imputabile a causa di  forza maggiore,  deriva infatti da un ordine della autorità e quindi non occorre altra prova.  

Il codice, comma 1 art. 1135 c.c prevede l’obbligo di convocare   almeno una assemblea ordinaria all’anno.  L’assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

La mancata approvazione del bilancio preventivo e del riparto priva l’amministratore e quindi il condominio della possibilità di  perseguire i morosi per  acquisire le risorse necessarie alla erogazione dei servizi comuni utilizzando lo strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Si ritiene che, stante l’emergenza,  gli amministratori abbiano il potere  di chiedere quote suppletive per far fronte alle necessità di cassa per evitare la sospensione dei servizi  comuni e ciò ai sensi del comma 1 n.  3 e 4  art.1130 c.c. 

Il codice prevede infatti che egli deve (quindi non può): riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Per i condomìni in chiusura di bilancio il termine indicato nel regolamento  o dalla legge (comma 1 n.  10 art.1130 c.c.)  deve ritenersi sospeso o addirittura interrotto finché dura il divieto di riunione.

Se si prende atto che ormai da quasi due  mesi le assemblee condominiali sono state sospese e che non si potrà procedere a programmarle, se non si ha certezza della possibilità di farlo, gli amministratori si troveranno nella  materiale impossibilità di convocare entro i termini di legge  decine di assemblee e reperire le sale idonee.

La normale attività di amministrazione ne è pregiudicata, non disponendo, come su ricordato,  di un bilancio preventivo e di un piano di riparto, sarà privato delle risorse finanziarie necessarie a   evitare la sospensione dei servizi comuni anche se essenziali. Certo potrebbe chiedere delle rate di acconto straordinarie, ma  non potrà disporre dello strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art.  63 disp. att.

3 – L’assemblea  in modo telematico

Si apre però un’altra  possibilità tutta da costruire e verificare: la partecipazione all’assemblea da remoto. 

Ci è utile il richiamo  alla normativa sulle riunioni dell’assemblea delle società di capitali e in particolare al comma 4 dell’art. 2370 c.c.  che consente, ove lo statuto lo preveda,  l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione ovvero l’espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica.

Da sempre la giurisprudenza ha esteso l’applicazione delle norme sulle società al condominio se la materia regolamentata  non lo è in modo esclusivo o speciale.

  Il recente Decreto Legge  n. 18 del 17/03/20  ha  modificato il comma 4 dell’art. 2370 introducendo  una particolare deroga, sino al 31 luglio,  alla  possibilità di tenere assemblee in forma telematica  anche in carenza di previsioni  statutarie: lo prevede l’art. 106  per le società e l’art. 73 per associazioni e fondazioni.

Sembra del tutto evidente che  se ad una platea immensa di  soggetti giuridici con personalità giuridica o privi della stessa è riconosciuta una modalità alternativa dello svolgimento delle assemblee sociali o associative non vi è ragione perché da ciò siano esclusi i condomini.

  L’art. 66 disp. att.  Prevede tra l’altro che la comunicazione della convocazione dell’assemblea debba  contenere   <<l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione>>. E’ una norma scritta  quasi 80 anni fa e credo che il concetto di luogo vada  interpretato alla luce della evoluzione dei sistemi tecnologici. Il diritto è materia vivente  che si deve adattare alla realtà concreta e allo sviluppo economico.

Lo svolgimento della assemblea condominiale, se si opta per l’utilizzo del sistema telematico o misto, deve comunque indicare un luogo fisico in cui è installata la “regia” che gestisce la video conferenza (normalmente lo studio dell’amministratore) prevedere la possibilità reale e verificata  di accesso da remoto, non necessariamente video, ma anche solo audio.

La presidenza sarebbe utile venisse assunta dal “regista”  che  gestisce la conferenza.

IMMOBILI IN LOCAZIONE E PROVVEDIMENTI CORONAVIRUS

Per rispondere alla domanda su quali opzioni e strumenti abbia a disposizione il locatore per superare la crisi dovuta al mancato pagamento del canone, di seguito alleghiamo un documento redatto dal nostro Presidente, il dott. Vincenzo Vecchio, sullo stato della legislazione sugli immobili, sui provvedimenti speciali legati all’emergenza creata dal corona virus e sulle possibili azioni a disposizione dei locatori per tutelarsi.

Il documento completo lo potete scarica qui sotto in formato pdf.