Un piano realistico capace di generare lo sviluppo.
Una
proposta Appc per valorizzare
la proprietà immobiliare e rilanciare
l’economia
Il nostro paese è
caratterizzato dalla presenza di una
alta percentuale di proprietari immobiliari.
La maggioranza dei
cittadini italiani è proprietario dell’immobile in cui vive e moltissimi sono i piccoli proprietari che
hanno investito i frutti di una vita di sacrifici in immobili da dare in locazione.
Gli immobili di proprietà di persone fisiche sono 57
milioni, il 60 % destinato ad abitazione principale in essi vive il il 75,2% delle famiglie.
Due sono quindi i soggetti
che interessano l’ambito di azione rappresentanza della APPC:
i proprietari che godono della propria
abitazione e i risparmiatori che hanno investito per dare in locazione.
Altro aspetto significativo è la tipologia della composizione
degli edifici immobiliari nei condomìni abitano 28 milioni di cittadini.
E’ chiaro quindi che un
intervento nel settore edilizio non può non coinvolgere necessariamente:
condominio, locazione, trasferimenti immobiliari, fiscalità del settore delle
abitazioni e degli immobili commerciali.
L’altra premessa importante è che da sempre, nella esperienza
italiana in particolare, il motore della ripresa è innescato dall’edilizia.
Lo fu con il Piano Fanfani del 1949
che avviò con una legge coraggiosa, seguita a distanza di 5 mesi da
regolamenti e norme attuative, il miracolo italiano, la più grande
crescita a livello mondiale del dopo guerra.
Dobbiamo intervenire
sia sulla situazione contingente legata alla crisi mondiale del
coronavirus che in termini strutturali complessivi. Rilanciare il settore edilizio significa dare un contributo essenziale e
significativo alla occupazione e
all’incremento del Pil.
Rispetto al Piano Fanfani la
filosofia che deve guidarci non è più quella dell’intervento per nuove
costruzioni, ma il recupero in termini
di efficienza energetica, sismicità, sicurezza generale, aspetto architettonico e vivibilità del patrimonio
esistente. La vecchia politica degli
incentivi fiscali con le detrazioni e
le cessioni di credito non può funzionare, sia perché i redditi assoggettati a
tassazione verranno erosi sia perché mancherà liquidità ai soggetti che debbono intervenire.
La cessione del credito si è
risolta nel trasferimento di risorse alle grandi imprese e alle multi utility
lasciando soli i piccoli proprietari immobiliari.
Immobili in condominio e spese
correnti.
La crisi economica alle porte
determinerà un aumento elevato della già
alta morosità con la conseguenza che verranno disattivati servizi comuni essenziali come
energia elettrica, gas, acqua.
E’
necessario mettere gli amministratori di condominio in grado di pagare le
utenze comuni, ma anche i singoli utenti per i servizi individuali.
Ciò è possibile se le banche , in analogia con quanto previsto
per le imprese rendono disponibili
prestiti a lungo periodo e a interessi bassi, prestiti garantiti dallo stato e
sulla base dei bilanci del periodo
precedente asseverati dall’amministratore.
Occorre sospendere, sino alla
erogazione del prestito, tutti i pagamenti delle utenze essenziali
(elettricità, acqua, gas e tutti quelli forniti dalle multi utility.
In caso di morosità Il rimborso
delle quote sarà solo di natura parziaria e non
comporterebbe quindi la
responsabilità sussidiaria dei condòmini non in mora (virtuosi).
Deve essere esclusa quindi
la solidarietà per le utenze comuni e deve parimenti essere scongiurato il
blocco indiscriminato delle utenze
collettive per la morosità di alcuni e il pignoramento del conto corrente
condominiale.
Recupero edilizio
Occorre ripetere, con meccanismi
nuovi e puntando non sulle nuove costruzioni,
la metodologia del Piano Fanfani,
ma questa volta indirizzando le risorse per il recupero del patrimonio immobiliare
esistente.
La proposta che facciamo non determina esborsi significativi per lo Stato. Si
tratta di un prestito di lungo periodo di almeno trenta anni al tasso dello 0,5% annuo.
Il prestito, di un importo non
superiore al 30% del valore dell’immobile, verrebbe erogato dalle banca con
procedura semplificata, garantito dallo Stato che iscriverebbe, senza oneri, ipoteca pari all’ammontare
del prestito concesso.
Si rende necessaria una
coraggiosa revisione della normativa
condominiale, ampliando la portata della prededuzione nei procedimenti di
espropriazione immobiliare, riformando le modalità di convocazione delle
assemblee e i quorum deliberativi , normando le assemblee telematiche.
Locazioni
Si propone un
credito d’imposta al 100% per tutte le
locazioni commerciali senza alcuna limitazione di categoria catastale con
allegazione della ricevuta del canone pagato al locatore e la esclusione dal pagamento di imposte sui canoni
non percepiti per tutte le tipologie di locazione sulla base di una semplice
autocertificazione da inviare via pec
alla agenzia delle entrate entro 30 giorni dal mancato pagamento
Va assicurato il sostegno economico ai conduttori in difficoltà
attraverso l’estensione e la semplificazione delle procedure di accesso al
fondo per la morosità incolpevole e al fondo di sostegno per l’accesso
all’abitazione che dovranno essere adeguatamente rifinanziati
Per quanto
attiene la cedolare secca va estesa a tutte le tipologie dei contratti commerciali
e l’Imu proporzionalmente ridotta per il periodo di mancata riscossione del
canone. Occorre prevedere un reddito di ultima istanza di euro 600 per i
proprietari che non hanno altri redditi, o solamente un reddito da pensione
minima, oltre a quello della locazione e che certificano il mancato pagamento
del canone . In prospettiva va lanciato un vasto Programma decennale di edilizia pubblica
abitativa con risorse derivanti dagli strumenti finanziari europei già
esistenti o di prossima emanazione , non vincolati alle politiche sanitarie,
politica volta esclusivamente al recupero di immobili esistenti semplificando le trasformazioni
d’uso e esentando dagli oneri di
urbanizzazione . Alle locazioni commerciali
va esteso il meccanismo agevolazioni della legge 431/1998, nonché della
assistenza e attestazione delle associazioni di categoria maggiormente
rappresentative.
Marco Evangelisti – Mario Fiamigi – Vincenzo Vecchio
