Ecobonus 110%, ma per pochi fortunati.

La possibilità di utilizzare il super bonus del 110%, che per chi ci riesce  significa un regalo di  decine di migliaia di euro (46 mila per ogni appartamento per la parte energetica e 96 mila per la parte  sismica) richiede per gli immobili condominiali il passaggio da diverse assemblee.

E’ come vincere un terno al lotto a spese dei nostri nipoti o meglio  dei nipoti di chi non vince la lotteria.

Purtroppo l’attuale situazione  di   pandemia che si protrae da oltre 7 mesi  rende le assemblee condominiali pericolose e costose nella organizzazione.

Gli edifici in  condominio   in Italia sono oltre 1.200.000, ci vivono  40 milioni di  persone.

L’unica possibilità priva di rischi per la salute è la conduzione in tele assemblea, il mio studio ne ha già tenute oltre 100 con grande partecipazione e gradimento.

In tal modo nessun rischio per la salute, nessun rischio penale per il presidente dell’assemblea e l’amministratore, nessun costo aggiuntivo, nessuna necessità di spostamento, stante tra l’altro il coprifuoco in alcune regioni.

Le norme recentemente introdotte (DL 104/20) sono complesse  anche se  per alcuni versi,  a mio parere,  possono legittimare la tenuta in modalità telematica delle assemblee.

Sono tra i pochi giuristi, debbo dirlo, che  sostiene  questa possibilità, ma in buona compagnia del consigliere di Cassazione  della III sezione che ha sposato analoga  interpretazione e con motivazioni ben più profonde delle mie.

Condividono la possibilità delle assemblee on line con  altri due giuristi che scrivono con me sul Sole 24 Ore, il dr. Glauco Bisso di Genova e l’avv.to Rosario Dolce di Palermo.

Siamo mosche bianche in un mondo di  giuristi  prevalentemente  rivolti ad una interpretazione, legittima, delle norme che guarda però al passato remoto.

In fondo i vetturini inglesi si opposero  nell’ottocento al telegrafo ritenendo che con i loro cavalli avrebbe potuto fare di meglio  nel recapitare le comunicazioni.

Sappiamo come è finita, sono morti  sia i vetturini che i cavalli e il telegrafo  ha collegato  i continenti.

Certo l’alternativa non fu  il segnale degli indiani con il fumo, ma questa è un’altra storia.

Assemblee condominiali on line: nulla cambia rispetto al passato nella fase emergenziale

La legge 13 ottobre 2020, n. 126, di conversione del D.L. 14 agosto 2020, n. 104, ha introdotto, negli art. 63  e 63 bis, alcune sostanziali  modifiche  ad alcune norme  dell’istituto condominiale, all’art. 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 e la proroga di termini per  gli adempimenti anti incendio di cui al DM 25/01/2019.

Per quanto riguarda il codice civile sono stati modificati gli   artt. 66 disp. Att.  e il n. 10 del comma uno del 1130 c.c. All’articolo 66 disp. att. oltre che alla modifica del comma  3 è stato introdotto un nuovo comma, il numero  6.

La modifica all’art. 119 DL 34/20   consente che le delibere  dell’assemblea  del condominio <<aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio». Disposizione quindi   con effetti limitati.

Le norme introdotte agli art. 63 e 63 bis sono di due tipi: alcune strutturali, altre  contingenti e legate alla emergenza coronavirus.

Questa distinzione è importante perché diversamente  l’interpretazione rischia di essere fuorviante.

Sono sicuramente norme emergenziali e che quindi  perderanno efficacia, o appena  cessa l’emergenza  o nel momento in cui la norma di riferimento ha esaurito  la sua operatività,   le modifiche all’art. 119 del DM 34/20, al DM  25/01/2019 e al numero 10) dell’articolo 1130 c.c.

Sono invece norme strutturali  che entrano a far parte integrale del codice civile  quelle  relative al comma  3 e 6 dell’art. 66 disp. att.

Sia le une che le altre  sono norme  scritte in pessimo linguaggio giuridico,  contraddittorie per alcuni versi e di non facile interpretazione. Scrive Antonio Scarpa, con piena ragione, che non c’è lacuna o incertezza giuridica  che un maldestro legislatore non possa peggiorare, aggiungo io che   ormai, in modo   sistematico,  qualsiasi  norma introdotta crea caos e totale disorientamento tra gli operatori del diritto.

            La responsabilità di  aver preteso un intervento del legislatore   diretto a regolare e introdurre  assemblee condominiali on line è da imputare  alla  scarsa fiducia nelle proprie capacità professionali da parte  degli amministratori di condominio e nella difesa corporativa, del loro spirito di  conservazione dell’esistente, e per giunta con forme culturali regressive, che ha caratterizzato le organizzazioni professionale. Analogo  atteggiamento  di retroguardia hanno assunto le organizzazioni della proprietà, salvo una rara eccezione, ritenendosi  i condomini una categoria  non al passo con le nuove tecnologie.

Invece di confrontarsi con una realtà in evoluzione e aggiornarsi per   essere al passo con i tempi si è preferito  attardarsi su posizioni di retroguardia invocando interventi legislativi. Interventi avvenuti che hanno fatto più danno di quanto ci si aspettasse.

Detto ciò entriamo nel merito della possibile  conduzione delle assemblee  telematiche.

Se la norma introdotta è  una norma strutturale e non emergenziale, se quindi il sistema di  conduzione, in analogia con quanto previsto dal comma 4 dell’art. 2370 c.c. consente, al verificarsi di alcune pre condizioni, la tenuta in forma telematica della assemblea, e quindi è una norma non emergenziale, allora nulla cambia rispetto al passato con riferimento al momento eccezionale determinato dalla epidemia in atto.

Prima della modifica  di cui  al DL 104/20  si discettava sulla possibilità di una assemblea condominiale on line   in un istituto, quello condominiale,  che non la prevedeva (ma che neppure la escludeva).  

Si è ritenuto, con ampie e ragionevoli analisi giuridiche,   che le norme emergenziali, e in particolare  il D.L 18 del 17/03/20 agli  artt.  73 (enti , fondazioni ecc.) e 106 (società),   legittimassero la modalità della assemblea telematica trattandosi di disposizioni emergenziali   dirette a   tutelare la salute,   bene non negoziabile e costituzionalmente garantito. 

Ora, a maggior ragione, avendo acquisito che  non esistono, in situazioni di normalità, ostacoli concettuali o di sistema o ontologici   nell’istituto condominiale e nella sua natura, che possano impedire, a certe condizioni, di tenere  l’assemblea in forma telematica, allora,  dovendo fare ancora i conti con norme  eccezionali  emergenziali che vogliono impedire,  in via prudenziale,  il contatto fisico, non si vede perché i ragionamenti di  allora non abbiano acquistato maggior valore.

Quindi nulla è cambiato in peggio rispetto a prima, oggi è possibile, finché dura la emergenza, tenere assemblee condominiali  in forma telematica,  forma,  ripeto, ora regolata dal novato art. 66 disp. att. per le situazioni post emergenza.  

Acquisita la  possibilità, in emergenza imperante, della conduzione telematica, entriamo ora nel merito del contenuto ordinario  della norma.

Due aspetti  a mio parere  meritano attenzione.

Il primo, una assoluta novità per l’istituito condominiale:  si è  dato valore regolamentare ad un atto negoziale  recettizio e  condizionato  al perfezionamento per successiva adesione. E’ indiscusso  il principio che la sede in cui si prendono decisioni  condominiali valide è solo  l’assemblea, un accordo extra assembleare, può avere  valore tra le parti, ma non può supplire all’atto della formazione della volontà nella sede assembleare.

Ora si è introdotta la possibilità di  modifica del regolamento con due strumenti, l’uno tipico dell’istituto, l’assemblea che consente la nuova modalità di conduzione dell’assemblea, l’altro   extra  assembleare, il consenso  individuale totalitario preliminare.

Il secondo modo di introdurre la possibilità di tenere, normalmente,  le assemblee in forma telematica è la  previsione  regolamentare.

Il  secondo modo  non fa sorgere problemi di sorta: se è regolare la convocazione, se si raggiunge la maggioranza  necessaria, è possibile  prevedere,  senza limiti di tempo, la forma telematica  dell’assemblea.

La raccolta individuale del consenso  pone dei problemi operativi e interpretativi oltre che delle difficoltà oggettive di reperimento della necessaria unanimità.

Ne indico alcuni. La norma fa riferimento ai condomini e quindi in caso di comproprietà il consenso deve essere prestato da tutti i comunisti e in caso di dissenso tra gli stessi  è necessario  che ricorrano alla procedura prevista per la comunione di cui all’art. 1106 c.c.

Altro aspetto riguarda la forma del consenso, nel nostro ordinamento vige il principio della libertà delle forme negli atti negoziali là dove non  esista una apposita limitazione prevista dalle  norme (art. 1325 e 1350 c.c.). Nei casi in cui la forma del negozio non è sostanziale la forma scritta facilita la prova.

Quindi il consenso può essere acquisito con qualsiasi   modalità: forma scritta, mail,  messaggio  elettronico, telefonata, telegramma, fax  o addirittura verbale.

Che fare dunque?

Nella fase emergenziale  a mio parere è possibile tenere  le assemblee in forma telematica, ma se si vuole  essere più realisti del Re  la strada da seguire è quella del recepimento unanime dei consensi, ma è una strada irta di difficoltà e votata quasi sempre  all’insuccesso.

Per la stragrande maggioranza dei casi invece conviene, urgentemente, per evitare rischi, convocare una assemblea condominiale con all’ordine del giorno il solo punto della modifica del regolamento, modifica che può essere deliberata  con la maggioranza del secondo comma dell’ articolo 1136 c.c.

Sia del modello di prestazione del consenso che della lettera di convocazione allego un possibile modello.

Vincenzo Vecchio