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Appello della APPC Nazionale al Governo ed alle istituzioni.

Al Governo, ai Presidenti dei due rami del Parlamento, agli organi di stampa

L’ Associazione Piccoli Proprietari Case, coerentemente con la propria vocazione associativa non solo di rappresentanza e tutela della piccola proprietà immobiliare ma anche di strumento di partecipazione della categoria stessa dei piccoli proprietari alla crescita civile ed economica del Paese , con l’intento di contribuire con le Istituzioni ai fini del superamento delle difficoltà anche sociali ed economiche conseguenti al contagio da corona-virus , formula le seguenti riflessioni e raccomandazioni:

Esaminando la situazione precedente l’arrivo della pandemia, può dirsi che Il sistema abitativo del Paese era negli ultimi decenni caratterizzato da una prevalente stabilità , essendosi determinata, grazie ai contratti di locazione a canone concertato, una sensibile attenuazione della crisi abitativa per le fasce di reddito medio , medio basso della popolazione.

Persisteva invece , a causa della assenza da troppo tempo di programmi pubblici di edilizia popolare, una carenza di alternative per le fasce che per carenza di reddito non riescono ad accedere ai contratti agevolati, con la conseguenza della esistenza di soggetti che perdono o non riescono ad acquisire una abitazione sul mercato locativo privato senza trovare una risposta adeguata a tale necessità e conseguentemente dando luogo a resistenze o occupazioni senza titolo.

Per quanto concerne il comparto delle locazioni commerciali , già prima della presente congiuntura si registrava una sofferenza , ed APPC non ha mancato di segnalare la necessità della introduzione di una tipologia contrattuale a canone concertato e con agevolazioni fiscali per i locatori , analoga a quella prevista dalla legge 431/1998 per gli usi abitativi.

Oggi è evidente , a causa della interruzione delle attività e della conseguente grave difficoltà di numerose aziende commerciali nell’onorare il pagamento dei canoni contrattuali , che anche un gran numero di piccoli proprietari e risparmiatori sono esposti ai rischi connessi alla tassazione ed agli obblighi di manutenzione in assenza di reddito corrispondente.

Pertanto , In considerazione della catastrofe economica che si è abbattuta sul comparto casa travolgendo i contratti di locazione di qualunque tipo, abitativo, commerciale, per studenti, turistico , APPC chiede che governo e parlamento approvino immediatamente misure straordinarie che possano quanto meno attutire gli effetti drammatici dei provvedimenti emergenziali.

E’ necessario :

1) credito d’imposta al 100% per tutte le locazioni commerciali senza alcuna limitazione di categoria catastale

2) esclusione dal pagamento di imposte sui canoni non percepiti per tutte le tipologie di locazione sulla base di una semplice autocertificazione;

3) sostegno economico ai conduttori in difficoltà attraverso l’estensione e la semplificazione delle procedure di accesso al fondo per la morosità incolpevole e al fondo di sostegno per l’accesso all’abitazione che dovranno essere adeguatamente rifinanziati

4) estensione della cedolare secca a tutte le tipologie dei contratti commerciali

5) soppressione dell’IMU per l’anno in corso per i proprietari che certificano il mancato pagamento dell’affitto

6) reddito di ultima istanza di euro 600 per i proprietari che non hanno altri redditi, o solamente un reddito da pensione minima ,oltre a quello della locazione e che certificano il mancato pagamento del canone .

In termini programmatici di carattere economico generale , riferiti al comparto abitativo e delizio , APPC raccomanda al Governo la adozione delle seguenti misure :

1 ) Un vasto Programma decennale di edilizia pubblica abitativa con risorse derivanti dagli strumenti finanziari europei già esistenti o di prossima emanazione , non vincolati alle politiche sanitarie .

2 ) La riforma delle locazioni commerciali con estensione ai contratti ad uso diverso del meccanismo e delle agevolazioni della legge 431/1998 , nonché della assistenza e attestazione delle associazioni di categoria maggiormente rappresentative .

La presidenza nazionale APPC

Assemblee condominiali al tempo del Corona-virus

scritto da Dr. Vincenzo Vecchio

1 – Emergenza coronavirus e assemblee condominiali.

La emergenza coronavirus che sta colpendo in modo grave l’Italia ha determinato una serie di provvedimenti delle autorità (centrali e  locali) diretti a limitare la diffusione del  contagio e a rendere  operativi, con modalità diverse, sia  alcune  prestazioni di lavoro (smart working) che il funzionamento di organi  collegiali (video riunioni/assemblee).

Sono state emanate una serie di indicazioni relative ai comportamenti strettamente personali: evitare contatti fisici, divieto di assembramenti o spostamenti non necessari soprattutto da parte di anziani.

Ci sono però anche  delle prescrizioni che incidono sulla attività dell’amministratore di condominio e tra queste  quelle che riguardano la sospensione delle assemblee condominiali per un periodo ancora non definito con certezza assoluta per ora sino al 03/05/2020.

Si dovrà comunque tenere presente che  nel momento in cui la sospensione dovesse cessare i condòmini, soprattutto anziani, difficilmente parteciperebbero alle assemblee condominiali con serenità e preferirebbero, per ragioni comprensibili, di disertarle. Inoltre  verrebbero prescritte delle  precauzioni  non facilmente  attuabili  con le strutture oggi in uso in cui si svolgono le assemblee  (oratori, sale pubbliche studi professionali). Se infatti  si dovessero continuare a rispettare le prescrizioni sulla distanza tra le persone in sede di riunioni,  credo che si avrebbe il problema di reperire sale di idonea grandezza e adeguate dal punto di vista sanitario  ad assicurare comunque  un  corretto ricambio dell’aria.

Le assemblee condominiali vanno pertanto sospese, il non sospenderle  e il mancato adempimento di quanto prescritto determina delle conseguenze gravissime per l’amministratore, ma anche per il presidente che ha l’obbligo di accertare la corretta costituzione  e convocazione dell’assemblea:

2 – Assemblee ordinarie rendiconto consuntivo, bilancio preventivo e nomina dell’amministratore.

Va premesso che è norma generale del diritto civile art. 1256 che, con riferimento all’adempimento delle obbligazioni, esonera il debitore, cioè colui che deve adempiere, da responsabilità se il mancato adempimento dipenda da cause a lui non imputabili.

L’impossibilità  per l’amministratore di condominio di adempiere agli obblighi, in questa emergenza,  è imputabile a causa di  forza maggiore,  deriva infatti da un ordine della autorità e quindi non occorre altra prova.  

Il codice, comma 1 art. 1135 c.c prevede l’obbligo di convocare   almeno una assemblea ordinaria all’anno.  L’assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

La mancata approvazione del bilancio preventivo e del riparto priva l’amministratore e quindi il condominio della possibilità di  perseguire i morosi per  acquisire le risorse necessarie alla erogazione dei servizi comuni utilizzando lo strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Si ritiene che, stante l’emergenza,  gli amministratori abbiano il potere  di chiedere quote suppletive per far fronte alle necessità di cassa per evitare la sospensione dei servizi  comuni e ciò ai sensi del comma 1 n.  3 e 4  art.1130 c.c. 

Il codice prevede infatti che egli deve (quindi non può): riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Per i condomìni in chiusura di bilancio il termine indicato nel regolamento  o dalla legge (comma 1 n.  10 art.1130 c.c.)  deve ritenersi sospeso o addirittura interrotto finché dura il divieto di riunione.

Se si prende atto che ormai da quasi due  mesi le assemblee condominiali sono state sospese e che non si potrà procedere a programmarle, se non si ha certezza della possibilità di farlo, gli amministratori si troveranno nella  materiale impossibilità di convocare entro i termini di legge  decine di assemblee e reperire le sale idonee.

La normale attività di amministrazione ne è pregiudicata, non disponendo, come su ricordato,  di un bilancio preventivo e di un piano di riparto, sarà privato delle risorse finanziarie necessarie a   evitare la sospensione dei servizi comuni anche se essenziali. Certo potrebbe chiedere delle rate di acconto straordinarie, ma  non potrà disporre dello strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art.  63 disp. att.

3 – L’assemblea  in modo telematico

Si apre però un’altra  possibilità tutta da costruire e verificare: la partecipazione all’assemblea da remoto. 

Ci è utile il richiamo  alla normativa sulle riunioni dell’assemblea delle società di capitali e in particolare al comma 4 dell’art. 2370 c.c.  che consente, ove lo statuto lo preveda,  l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione ovvero l’espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica.

Da sempre la giurisprudenza ha esteso l’applicazione delle norme sulle società al condominio se la materia regolamentata  non lo è in modo esclusivo o speciale.

  Il recente Decreto Legge  n. 18 del 17/03/20  ha  modificato il comma 4 dell’art. 2370 introducendo  una particolare deroga, sino al 31 luglio,  alla  possibilità di tenere assemblee in forma telematica  anche in carenza di previsioni  statutarie: lo prevede l’art. 106  per le società e l’art. 73 per associazioni e fondazioni.

Sembra del tutto evidente che  se ad una platea immensa di  soggetti giuridici con personalità giuridica o privi della stessa è riconosciuta una modalità alternativa dello svolgimento delle assemblee sociali o associative non vi è ragione perché da ciò siano esclusi i condomini.

  L’art. 66 disp. att.  Prevede tra l’altro che la comunicazione della convocazione dell’assemblea debba  contenere   <<l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione>>. E’ una norma scritta  quasi 80 anni fa e credo che il concetto di luogo vada  interpretato alla luce della evoluzione dei sistemi tecnologici. Il diritto è materia vivente  che si deve adattare alla realtà concreta e allo sviluppo economico.

Lo svolgimento della assemblea condominiale, se si opta per l’utilizzo del sistema telematico o misto, deve comunque indicare un luogo fisico in cui è installata la “regia” che gestisce la video conferenza (normalmente lo studio dell’amministratore) prevedere la possibilità reale e verificata  di accesso da remoto, non necessariamente video, ma anche solo audio.

La presidenza sarebbe utile venisse assunta dal “regista”  che  gestisce la conferenza.

a2a ci riprova, intende eliminare i contatori individuali per i condomini!

Alleghiamo la lettera inviata dal Presidente dell’APPC al Sindaco di Brescia e a A2A Servizio Idrico, in merito all’intenzione di A2A di eliminare i contatori individuali nei condomini.

“Formulo la presente in qualità di responsabile del Centro Studi Nazionale di Abiconf (Amministratoiri Beni Immobili di Confcommercio) e presidente di Abiconf Lombardia est. “

In questi giorni, A2A, gestore in Brescia  per l’acquedotto,  ha inviato le associazioni dei proprietari e  degli amministratori di condominio per annunciare che intende eliminare i contatori individuali a 28 mila famiglie che vivono in condominio e sostituirli con un unico contatore nonostante queste abbiano da, oltre 40 anni, contratti individuali per la fornitura dell’acqua.

La stessa operazione la aveva tentata  nel luglio 2017, ma poi a seguito del nostro intervento e delle imminenti elezioni amministrative di Brescia il sindaco aveva imposto ad A2A la sospensione del provvedimento.

Oggi molti utenti in condominio (28 mila famiglie bresciane)  sono titolari di contratti di fornitura di acqua individuali con A2A e pertanto  sono tenuti personalmente a pagare  unicamente  il consumo  che risulta nel contatore di loro pertinenza, pagano cioè quanto consumano al fornitore del servizio.

  Accampando difficoltà a procedere alle letture interne alle singole unità immobiliari o a recuperare  le morosità individuali, il gestore dell’acquedotto   sta risolvendo, in modo unilaterale e illegittimo,  i contratti individuali posizionando un unico contatore  che utilizzerà per le letture dell’acqua con unico addebito e fatturazione al condominio.

Così facendo fa gravare il costo delle letture dei contatori sui singoli utenti, ma cosa ben più grave, fa divenire solidalmente responsabili delle morosità tutti gli utenti del condominio.

Con tale comunicazione A2A preannuncia, in forma autoritaria, una modifica unilaterale ai contratti in essere con gravissime conseguenze che  così sintetizzo:

  1. La modifica unilaterale del contratto è in  aperta violazione  con le norme di legge in quanto  ogni modifica presuppone il consenso di entrambi i contraenti e non si capisce come ad un soggetto che ha sottoscritto un contratto di fornitura possa sostituirsi, in modo autoritario e unilaterale,  un diverso  ente   di fatto tra l’altro sfornito di personalità giuridica.
  2. Dal passaggio da contratti individuali a contratti collettivi deriva un aumento delle garanzie, a favore del soggetto forte, nel nostro caso A2A,  che   per le singole insolvenze fa carico per l’adempimento, in forma solidale, a tutti i soggetti che prima godevano di parziarietà.
  3. Si fa inoltre carico della responsabilità della qualità dell’acqua alla collettività condominiale. Quindi l’amministratore a spese dei condomini dovrà effettuare tutte le analisi per accertare  la potabilità dell’acqua erogata ai singoli condomini  sino al punto di prelievo individuale.
  4. Alcuni soggetti solventi si troverebbero di fatto a scegliere tra il restare senza acqua  o  accollarsi l’onere delle morosità che in taluni casi sarebbe  anche di decine di migliaia di euro.
  5. Il costo delle rilevazioni graverebbe sui singoli utenti.
  6. Il proprietario di un immobile in condominio che lo ha dato in locazione   si troverebbe solidalmente responsabile con l’inquilino.
  7. Le imprese che  sono oggi titolari di contratto   individuale  non scaricherebbe più l’iva in quanto il condominio non è soggetto iva.  L’iva oggi agevolata per le utenze domestiche una volta  mutata l’utenza in collettiva con  eventuali immobili ad uso diverso seguirebbe la sorte di questi.
  8. Il nuovo contratto  per essere accettato dal condominio costituendo una innovazione richiederebbe comunque una maggioranza qualificata cosa non sempre facilmente ottenibile
  9. La giustificazione che ciò derivi da  disposizioni di  regole emanate da autorità è priva di fondamento giuridico almeno finché nel nostro ordinamento vige il principio della gerarchia delle norme giuridiche

In conclusione  il  modo di procedere di A2A  non solo è illegittimo, ma addirittura,  se attuatosarebbe fonte di responsabilità solidale (anche se sussidiaria) e illimitata per i condomini in regola con gli obblighi contrattuali. 

Ciò aggraverebbe  le situazioni di  conflittualità soprattutto nelle situazioni di marginalità sociale e a più forte immigrazione generando sicuramente tensioni  interetniche tra gli abitanti dei condomini.            

Si tratta di un comportamento vessatorio tra l’altro in contrasto con la direttiva 93/13/CEE recepita attraverso la legge 52/96 art.25   e oggi  disciplinate dal codice del consumo,  D.lgs.206/05, art.33 e segg.

Con tale iniziativa, se portata a termine, A2A  crea uno  “squilibrio contrattuale”, ponendo  a carico del solo consumatore obblighi non giustificati dalla natura del contratto  e privandolo di diritti legittimi  invece riconosciuti alla controparte.

Chiedo pertanto al sindaco di Brescia di intervenire  come già fatto  due anni fa impedendo ad A2A di  violare le norme di correttezza giuridica avvalendosi della sua posizione di monopolista. In difetto intendiamo adire l’autorità giudiziaria in tutte le sedi competenti 

   Colgo l’occasione per porgere distinti saluti.

                                                                                               Il presidente
      (Dott. Vincenzo Vecchio)

Palazzolo sull’Oglio, 25/03/2019

Decreto ingiuntivo, ci si può opporre attraverso l’invalidità della delibera

Sul Sole 24 Ore è stato pubblicato un articolo del Dr. Vecchio  sul  decreto ingiuntivo  contro il condomino in mora e il tentativo del debitore (condomino in mora) di opporsi per  evitare di pagare.

Un argomento apparentemente per addetti ai lavori, ma che merita, a mio parere, di essere conosciuto da tutti coloro che vivono in condominio.

In Italia oltre 27 milioni di abitanti  vivono in  1.400.000 edifici condominiali (consistenza media 30  unità) quindi    circa 42 milioni di  unità immobiliari.

Il codice all’art. 63 disp. att.  consente all’amministratore del condominio di  poter agire  contro i condomini in debito per le quote condominiali con uno strumento  di eccezionale  efficacia: decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Ciò permette all’amministratore di attivare immediatamente l’azione esecutiva sui beni (mobili, immobili, crediti ecc,) del debitore.

Strumento efficacissimo che permette di ottenere ottimi risultati e a cui difficilmente il debitore può opporsi.

Purtroppo, spesso mal consigliati dai loro legali,  i condomini morosi fanno opposizione nel tentativo di bloccare l’azione esecutiva e nel frattempo , se il giudice   dichiarasse inefficace il decreto, procedono ad occultare il patrimonio.

Va  chiarito che l’unica ipotesi in cui  e solo da poco la giurisprudenza blocca l’azione esecutiva è quella della nullità della deliberazione dell’assemblea, che è un evento  assolutamente marginale.

Nell’articolo che è  di commento ad una sentenza recente si analizza il caso distinguendo tra   la situazione (fattispecie) di nullità e quella di annullabilità.

Si fa inoltre  osservare come spesso i magistrati non facciano il loro dovere condannando ad adeguate spese  processuali il debitore che  mette in atto  azioni  processuali finalizzate solo a guadagnare tempo  sapendo che sono infondate. E’ questa la ipotesi di lite temeraria  per cui la legge prevede delle conseguenze gravi , ma raramente applicate.

LIBRETTI AL PORTATORE: IMPORTANTI MODIFICHE NORMATIVE.

Vanno estinti entro il 31 dicembre, sanzioni da 250 a 500 euro

Chi è in possesso di libretti bancari o postali al portatore dovrà estinguerli entro il prossimo 31 dicembre.

La motivazione è  legata alla lotta di contrasto al riciclaggio dei proventi da attività criminose e di finanziamento del terrorismo, l’obbligo è previsto nel Decreto legislativo numero 90 del 2017 attuativo della direttiva (UE) 2015/849.

Si tratta di un testo complesso e per molti versi illeggibile costituito da 122 pagine e il richiamo a oltre 200 provvedimenti  normativi. 

Un classico esempio di norma caos illeggibile, la parola sanzione è presente in oltre 100 pagine.

La costituzione di un libretto al portatore, salvo che si avessero finalità criminose,  era una prassi usata in passato per gestire piccoli depositi di denaro e per chi non era avvezzo all’uso di  moneta elettronica, soprattutto anziani. 

Venivano inoltre usati  quale deposito cauzionale  nei contratti di locazione. Non credo ne siano rimasti  tanti in circolazione,  qualcuno potrebbe aver dimenticato in fondo ad un cassetto un vecchio libretto senza di fatto nessuna somma significativa  depositata e non averlo estinto perché i costi di estinzione  erano superiori a quelli del valore dello stesso libretto.

Abbiamo tutelato qualche proprietario che dopo 5 anni per estinguere un libretto con 500  euro depositati  la banca gli  presentava un conto di oltre 250 euro.

Chi ha ancora questa tipologia di deposito  deve o chiederne la conversione in un libretto di risparmio nominativo, o trasferire l’importo del saldo su un conto, o chiedere la liquidazione in contanti del saldo del libretto. 

Queste operazioni non sono  esenti da costi, nel momento in cui il libretto viene presentato in banca, la banca o la posta,  procederanno al calcolo dei costi di tenuta e  nella quasi totalità dei casi si tratta di costi di  qualche centinaio di euro  che spesso non coprono il  valore del deposito.

Decorso  il termine del 31  dicembre banche e Poste Italiane  hanno  l’obbligo di liquidare il saldo del libretto a favore del portatore, ma allo stesso sarà applicata una sanzione amministrativa da 250 a 500 euro.

Per eventuali consigli e tutela contattare la nostra associazione soprattutto per evitare non solo le sanzioni, ma per impedire l’addebito improprio di costi.

                                                                                                       Il Presidente

                                                                                                   (Dott. Vincenzo Vecchio)

Palazzolo sull’Oglio, 25/11/18

Attenzione al rischio fallimento nell’acquisto di immobili in costruzione

Sul sole 24 Ore  del 1 maggio 2018,  nella sezione quotidiano condominio è pubblicato un breve articolo sulla tutela che la legge  prevede  a favore dell’acquirente di un immobile  in corso di  costruzione. Purtroppo  spesso abbiamo assistito a  situazioni in cui il contraente debole, l’acquirente, si è trovato a dover pagare  il prezzo di un immobile di cui poi non diventerà proprietario o che presenta gravi vizi costruttivi che ne  diminuiscono il valore  e in taluni casi lo azzerano.

Per chi volesse  approfondire  il tema rinvio al testo pubblicato alcuni anni fa e che è in fase di aggiornamento per una nuova edizione disponibile entro la fine dell’estate.

In ogni caso  chi lo volesse può fare affidamento sulla disponibilità della nostra  associazione  a fornire risposte ad eventuali  questioni che volesse sottoporre.

Attenzione al rischio fallimento e immobili in costruzione _ QC- Il Sole 24 Ore_01_05_18

Locazioni Turistiche – avv.to Patrizia Trabucco

La legge n° 431/98 che ha riformato la disciplina della locazione di immobili ad uso abitativo, all’art. 1) ha espressamente previsto che “le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4 bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano…..agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.

          Conseguentemente dette locazioni non sono soggette ai vincoli della citata legge per quanto concerne il canone e la durata, che sono liberamente pattuibili tra le parti e trovano la loro disciplina negli articoli 1571 e ss. del Codice Civile.

*obbligatoria deve invece ritenersi la forma scritta per la stipula del contratto, così come prevista dall’art.1, comma 4 della legge n° 431/98.

La durata della locazione potrà quindi essere indifferentemente breve o lunga, spaziando dal mero week-end alla settimana, ma anche dall’intera stagione estiva od invernale sino a ricomprendere locazioni annuali o pluriennali, purchè ovviamente siano sempre volte a soddisfare finalità esclusivamente di tipo turistico, e non a dissimulare il soddisfacimento di esigenze abitative primarie, eludendo così la durata obbligatoriamente prevista dalla legge per tali ipotesi.

Parimenti libera è la determinazione del canone locatizio, per il quale si dovrà quindi avere riguardo esclusivamente ai limiti posti dalla legge fiscale circa il pagamento in contati, attualmente possibile sino a mille euro.

Anche se sul punto si applicano le norme del Codice Civile, ove si prevede che la locazione a tempo determinato abbia fine “con lo spirare del termine” (art. 1596 C.C.) onde evitare possibili problematiche per le locazioni di maggior durata -quali ad es.° la locazione pluriennale di una casa al mare- potrà essere opportuno inserire una clausola ove si preveda un termine -ad es.°da uno a tre mesi- entro il quale inviare disdetta tramite raccomandata a/r: è infatti opportuno segnalare a tale proposito che se è pur vero che tali locazioni cessano con lo spirare del termine, è altrettanto vero che “la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata” (art. 1597 C.C.) .

Altro aspetto importante è quello relativo alle prestazioni accessorie nel senso che onde evitare di ricadere in altre fattispecie contrattuali -quali l’affittacamere- e che potrebbero obbligare il locatore all’apertura di partita iva, è necessario che la locazione abbia ad oggetto esclusivamente il godimento dell’immobile, senza la fornitura di servizi quali la pulizia, il cambio della biancheria o la preparazione dei pasti.

Per quanto attiene poi alla registrazione del contratto, che come detto si ritiene debba essere comunque stipulato in forma scritta, gli obblighi variano a seconda della durata: e così per periodi inferiori a trenta giorni si sconterà l’imposta in misura fissa (attualmente pari a 67,oo euro) solo in caso d’uso della scrittura, che non dovrà quindi essere obbligatoriamente registrata, mentre per i periodi superiori ai trenta giorni scatta l’obbligo di registrazione con pagamento della relativa imposta (ad oggi in misura pari al 2% del canone annuo, sempre con il limite minimo dei 67,oo euro).

Anche per detta tipologia di contratti è peraltro applicabile il regime della cedolare secca -attualmente con aliquotq del 21%- con conseguente esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ma non dall’obbligo della registrazione che permane.

Il pagamento dei bolli segue quanto previsto dalla legge per le altre fattispecie di contratto, che deve quindi essere in bollo meno che non si opti per il regime della cedolare secca, ollo che dovrà essere apposto ogni 100 righe di scritto per ogni copia da registrare, e quindi solo sull’originale qualora si proceda a registrazione telematica, e suddivisione dei relativi costi in misura del 50% con il conduttore.

Da ultimo si segnala che l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza di cui alla legge n° 191/78 -cosiddetta legge antiterrorismo- e successive modificazioni si deve ritenere assolto con la registrazione del contratto ad esclusione per i conduttori cittadini extra UE -art. 7 d.lgs. n° 286/98- per i quali deve ancora essere effettuato entro 48 ore dalla concessione dell’immobile. Per quanto concerne i contratti di durata inferiore ai trenta giorni, normalmente non soggetti a registrazione, l’obbligo deve quindi ritenersi sussistente solo in quest’ultima ipotesi.

Avv. Patrizia Trabucco

Centro studi APPC

 

Amministratori condominiali e certificazione dei compensi

*Amministratori condominiali e certificazione dei compensi* Come al solito il fisco pone a carico dei contribuenti oneri burocratici a volte insostenibili. E’ il caso delle certificazioni fiscali relative alle ritenute effettuate dai condomini sui compensi e sulle prestazioni di servizi. Questa volta la follia fiscale prevede la certificazione unica a doppio invio: uno per i redditi che entrano nel 730 e l’altro per quella degli autonomi non occasionali (sostanzialmente le partite Iva). L’agenzia delle Entrate con circolare n. 6/E/15 precisa che le certificazioni contenenti esclusivamente redditi non dichiarabili con il modello 730 o esenti possono essere inviate anche dopo il 9 marzo (il termine del 7 marzo cade, infatti, di sabato e slitta al lunedì successivo) senza applicazione di sanzioni. In pratica, quindi, *in caso di percettori con partita Iva, i sostituti potranno non rispettare la scadenza del 9 marzo per l’invio telematico della certificazione unica senza incorrere in rischi sanzionatori.* L’intervento consentirà di gestire la prossima scadenza concentrando l’attenzione solo sulle certificazioni uniche obbligatorie e procrastinando così il lavoro per le certificazioni dei soggetti non interessati dal 730 e relative a redditi esenti a un momento successivo. La Circolare non individua peraltro un nuovo termine per l’invio telematico di queste certificazioni. In realtà, a termini di legge, la certificazione dei redditi percepiti va comunque consegnata a tutti i percettori (quindi anche se titolari di partita Iva) *entro il prossimo 2 marzo, anche se per l’inadempimento di questo termine non è prevista una sanzione specifica. *La Circolare precisa anche che per il primo anno gli operatori potranno scegliere se compilare o meno la sezione dedicata ai premi Inail. *Dott. Vincenzo Vecchio*

Articolo di Giuliana Bartiromo – Centro Studi nazionale APPC – Registro Anagrafe condominiale

Autore: avv. Giuliana Bartiromo Quali documenti può chiedere l’amministratore per l’aggiornamento dell’anagrafe? La legge di riforma della disciplina del condominio negli edifici n. 220/2012 ha modificato l’art. 1130 c.c., intitolato “Attribuzioni dell’amministratore” specificando al nuovo n.6) che l’amministratore, deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, contenente i dati anagrafici del condòmino al fine di identificare i partecipanti al condominio. ..

 

pdf icon Registro-anagrafe-condominiale_Bartiromo_22_02_15.pdf

La nuova Mediazione Obbligatoria

Condomini, proprietari e inquilini nella
nuova procedura di mediazione (Salvo
l’accoglimento del ricorso presentato
dall’OUA).

 

Il 20 settembre 2013 è entrata in vigore la mediazione obbligatoria. In buona
sostanza a partire da tale data chi intende agire in giudizio a tutela di un proprio
diritto deve, obbligatoriamente, esperire un procedimento di mediazione avanti
gli organismi accreditati pena la non procedibilità dell’azione giudiziaria.
L’istituto della mediazione obbligatoria non è certo una novità
nell’ordinamento italiano. Esso, infatti, ha conosciuto un lungo e travagliato
percorso che, oltre alle esperienze storiche della mediazione in materia di diritti
del lavoro e diritti agrari, affonda le sue origine nella Legge n. 580 del 1993 sul
riordinamento delle Camere di Commercio che all’art. 2 lettera a). La storia,
purtroppo, non è finita: si attendono decisioni in merito al ricorso proposto
dall’OUA volto a far accertare l’illegittimità dell’obbligatorietà della mediazione

Clicca per leggere l’articolo completo in pdf