Archivi tag: APPC

Decreto ingiuntivo, ci si può opporre attraverso l’invalidità della delibera

Sul Sole 24 Ore è stato pubblicato un articolo del Dr. Vecchio  sul  decreto ingiuntivo  contro il condomino in mora e il tentativo del debitore (condomino in mora) di opporsi per  evitare di pagare.

Un argomento apparentemente per addetti ai lavori, ma che merita, a mio parere, di essere conosciuto da tutti coloro che vivono in condominio.

In Italia oltre 27 milioni di abitanti  vivono in  1.400.000 edifici condominiali (consistenza media 30  unità) quindi    circa 42 milioni di  unità immobiliari.

Il codice all’art. 63 disp. att.  consente all’amministratore del condominio di  poter agire  contro i condomini in debito per le quote condominiali con uno strumento  di eccezionale  efficacia: decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Ciò permette all’amministratore di attivare immediatamente l’azione esecutiva sui beni (mobili, immobili, crediti ecc,) del debitore.

Strumento efficacissimo che permette di ottenere ottimi risultati e a cui difficilmente il debitore può opporsi.

Purtroppo, spesso mal consigliati dai loro legali,  i condomini morosi fanno opposizione nel tentativo di bloccare l’azione esecutiva e nel frattempo , se il giudice   dichiarasse inefficace il decreto, procedono ad occultare il patrimonio.

Va  chiarito che l’unica ipotesi in cui  e solo da poco la giurisprudenza blocca l’azione esecutiva è quella della nullità della deliberazione dell’assemblea, che è un evento  assolutamente marginale.

Nell’articolo che è  di commento ad una sentenza recente si analizza il caso distinguendo tra   la situazione (fattispecie) di nullità e quella di annullabilità.

Si fa inoltre  osservare come spesso i magistrati non facciano il loro dovere condannando ad adeguate spese  processuali il debitore che  mette in atto  azioni  processuali finalizzate solo a guadagnare tempo  sapendo che sono infondate. E’ questa la ipotesi di lite temeraria  per cui la legge prevede delle conseguenze gravi , ma raramente applicate.

Comunicazione Cessione Fabbricato (locazione, comodato, vendita ecc.) Autorità di Pubblica Sicurezza

Chiunque effettui la cessione  del diritto di proprietà o dia  in godimento a qualunque altro titolo (locazione, usufrutto, comodato, abitazione ecc.), per un periodo superiore a 1 mese, l’uso esclusivo di un fabbricato (es. abitazione, garage) o parte di esso è tenuto a effettuare la comunicazione   di cui l’art. 12 DL 21/03/78 n. 59 convertito in legge  191/78.

 

Tale comunicazione deve essere presentata all’autorità di Pubblica Sicurezza (nei comuni privi di comando di Polizia o Questura al sindaco), entro 48 ore dalla cessione di fatto dell’immobile, compilando in tutte le sue parti un apposito modulo in cui vengono riportate informazioni relative al cedente, al cessionario (persona che subentra) e al fabbricato stesso (che deve essere ubicato nel Comune in cui si effettua la comunicazione).

Con l’emanazione del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 (Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale)  che riguarda i proprietari di immobili che  nella locazione degli stessi intendono avvalersi della Cedolare Secca sugli affitti; e del Decreto Legge 13 maggio 2011 n. 70 sono state introdotte importanti novità per quel che riguarda l’obbligo di presentazione della denuncia di cessione di fabbricato.  La norma è stata  ancora aggiornata dal DECRETO-LEGGE 20 giugno 2012, n. 79 che ne ha ampliato la portata: l’assorbimento del predetto obbligo viene esteso ai contratti di comodalo ed a tutti i contratti di locazione registrati comprese le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio  di un’attività di impresa, o di arti e professioni, precedentemente escluse.

In particolare i suddetti Decreti hanno rispettivamente disposto che la citata comunicazione all’autorità locale sia «assorbita» dalla registrazione del contratto di locazione o di compravendita di immobili presso l’Agenzia delle Entrate. Ovvero non sussiste più l’obbligo di presentarla qualora sia stato registrato il relativo contratto di locazione.

Mentre prima, chiunque cedeva la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo anche con contratto verbale, per un periodo superiore a 1 mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o parte di esso, aveva l’obbligo di presentare la denuncia all’Autorità di Pubblica Sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, ora, in seguito alle nuove disposizioni, questo obbligo viene “assorbito” quando l’immobile (adibito a qualsiasi uso) viene ceduto con contratto di compravendita. Quindi l’obbligo di presentazione della Denuncia di cessione di fabbricato è cessato anche per i contratti di compravendita purché registrati.


Il beneficio dell’ “assorbimento” dell’obbligo di comunicazione é escluso per la locazione di immobili adibiti ad altri usi,  attività d’impresa, di arti e professioni (garage, negozi, magazzini, ecc.).

 

In caso di vendita o affitto di bene immobile a cittadino EXTRACOMUNITARIO è sempre in vigore l’obbligo di comunicare al Comune la “cessione di immobile” ai sensi del Decreto Legislativo 286/199.


Modalità di presentazione:

Per informazioni, ritiro modulo e consegna della comunicazione di cessione fabbricato va fatta alla autorità di pubblica sicurezza (nei comuni privi di polizia al sindaco) inviando  tale comunicazione tramite posta con raccomandata A.R. (fa fede la data di spedizione della raccomandata), entro 48 ore dalla consegna dell’immobile o parte di esso.

 

Altre specifiche ed informazioni:
La denuncia ha effetto anche per gli anni successivi, qualora non vi siano variazioni relative ai locali ed ai soggetti (cedente e cessionario).
Specifiche nella compilazione del modulo:
* cambio residenza dell’intero nucleo familiare: in tale caso il cedente dovrà fare la comunicazione solo per il “capofamiglia” a nome e per conto di tutto il nucleo familiare;
* dati del cessionario: nello spazio del modulo riservato alle informazioni del soggetto che subentra va indicata la residenza precedente al trasferimento presso l’immobile, oggetto della comunicazione di cessione;
* dati dell’immobile: per vani si intendono le camere, sale e studi; per accessori si intendono i bagni, ripostigli, la cucina, la cantine e garages;
* sanzioni: il cedente che non presenta o spedisce la comunicazione entro 48 ore dalla cessione di fatto dell’immobile è soggetto ad una sanzione da € 103,00 a € 1.549,00. In caso di pagamento entro 60 gg. la sanzione è ridotta a € 206,00. La violazione è accertata dagli organi di Polizia Giudiziaria, nonché dal Corpo di Polizia Municipale del Comune ove si trova l’immobile. La sanzione è applicata dal Sindaco ed i proventi sono devoluti al Comune.

Notizie utili:
* Dichiarazione di cessione fabbricato e dichiarazione di ospitalità dello straniero:
* La normativa contenuta nell’art 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull’Immigrazione, prevede un adempimento che, seppur con finalità diverse, ha un contenuto simile a quello previsto in caso di dichiarazione di cessione fabbricati dall’art. 12 della legge 18 maggio 1978 n. 191 di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 21 marzo 1978 n. 59.
* La norma sulla dichiarazione di cessione fabbricati ha valenza generale, ovvero pone un obbligo a carico di ” chiunque ceda” a vantaggio di qualsivoglia persona, mentre la normativa di cui al citato art. 7 non si riferisce al solo caso della cessione ma anche a qualsiasi forma di alloggio od ospitalità, nei confronti di uno ” straniero od apolide“, fornita dal datore di lavoro o dal mero ospitante.
* Occorre precisare immediatamente che per ” straniero” si intende esclusivamente il cittadino extracomunitario. Laddove, in presenza dei requisiti richiesti dalla norma di cui al citato art. 12, venga effettuata, in favore dello straniero, la dichiarazione di cessione di fabbricato, non occorre una seconda comunicazione ai sensi dell’art. 7.
* Viceversa la dichiarazione di mera ospitalità dello straniero, non sostituisce in alcun caso la dichiarazione di cessione fabbricato, laddove sia concesso un uso esclusivo del bene superiore a 30 giorni.
*  Art. 7. Obblighi dell’ospitante e del datore di lavoro. 1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza.
* La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l’esatta ubicazione dell’immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta.
* Per ulteriori informazioni consultare il sito della “QUESTURA DI AREZZO” o consultare la circolare in merito sul sito dell’Agenzia dell’Entrate.

 Normativa di riferimento:
– Art. 12 D.L. 21.03.1978 N. 59, convertito nella legge 15.05.1978 N. 191 (comunicazione cessione di fabbricato);
– D. Lgs. 25/07/1998 N. 286 (T.U. disposizioni sugli stranieri) e successive integrazioni e modificazioni;
– Legge 689/81 (sistema sanzionatorio). – Legge 12/07/2011 n. 106 (d
i conversione del D.L. 13/05/2011, n. 70).

DECRETO-LEGGE 20 giugno 2012, n. 79     

 

 

Il Presidente Provinciale

(Dott. Vincenzo Vecchio)

Attenzione al rischio fallimento nell’acquisto di immobili in costruzione

Sul sole 24 Ore  del 1 maggio 2018,  nella sezione quotidiano condominio è pubblicato un breve articolo sulla tutela che la legge  prevede  a favore dell’acquirente di un immobile  in corso di  costruzione. Purtroppo  spesso abbiamo assistito a  situazioni in cui il contraente debole, l’acquirente, si è trovato a dover pagare  il prezzo di un immobile di cui poi non diventerà proprietario o che presenta gravi vizi costruttivi che ne  diminuiscono il valore  e in taluni casi lo azzerano.

Per chi volesse  approfondire  il tema rinvio al testo pubblicato alcuni anni fa e che è in fase di aggiornamento per una nuova edizione disponibile entro la fine dell’estate.

In ogni caso  chi lo volesse può fare affidamento sulla disponibilità della nostra  associazione  a fornire risposte ad eventuali  questioni che volesse sottoporre.

Attenzione al rischio fallimento e immobili in costruzione _ QC- Il Sole 24 Ore_01_05_18

RICONOSCIMENTO APPC DAL COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA

Buon giorno cari amici,

è con piacere che vi comunico che il comune di Desenzano del Garda ha riconosciuto alla APPC (è la sola associazione dei proprietari a cui è stato dato il riconoscimento) la iscrizione  nel registro  specifico della associazioni.

Ciò ci consentirà di operare per l’attivazione della procedura dei  canoni concordati come previsto dal DM 16_01_17.

Allego la comunicazione.

Stiamo operando per avere analogo riconoscimento nei restanti 31 comuni bresciani e 17 bergamaschi  che per popolazione superano i 10.000 abitanti, abbiamo contatti in corso con  associati che  si sono resi disponibili a  metterci a disposizione delle  sedi di riferimento.

Nel comune di Desenzano abbiamo   contattato il sindaco per un incontro sulla questione patti   concordati e locazioni turistiche, stessa iniziativa porteremo avanti  negli altri comuni.

Siamo inoltre in fase avanzata di organizzazione di un convegno su  Brescia/Bergamo sul  tema dei contratti concordati, ovviamente  cercheremo di coordinaci con  gli organi nazionali APPC

Mi auguro che gli organi   istituzionali  nazionali della APPC mi vogliano ufficialmente  e formalmente riconoscere  questo ruolo che sto esercitando nelle due province contigue di Brescia e Bergamo nell’interesse dell’associazione evitando sovrapposizioni e confusioni di ruoli e di  soggetti di riferimento.

Informo inoltre che abbiamo aperto una vertenza con Uniacque spa, che serve un milione di utenze, per la questione delle tre mensilità richieste quale deposito cauzionale per le forniture di acqua.

Cordiali saluti

Vincenzo Vecchio

Assemblea associati sedi provinciali Brescia e Bergamo

Ai signori Associati

Oggetto: Assemblea associati sedi provinciali Brescia e Bergamo

Anche  quest’anno  si svolgerà il  tradizionale incontro con gli associati che  avrà la doppia funzione di adempimento statutario (approvazione del bilancio) e   aggiornamento  sulle questioni immobiliari.

I temi trattati quest’anno sono di notevole interesse per i piccoli proprietari di casa e di immobili in generale.

Occorre partire da una analisi del degrado delle città per  capire come ciò incida sui valori immobiliari. Sicurezza e pulizia sono fondamentali per il vivere civile, ma anche la qualità dell’ambiente è fondamentale.

Si è individuato il tema della messa in sicurezza del patrimonio immobiliare da possibili aggressioni  di creditori. Il valore del bene immobile è normalmente il salvadanaio della famiglia. Cercheremo di dare  risposta a questi quesiti indicando strumenti idonei. Non manca inoltre la  analisi di uno strumento nuovo e non usato ancora a sufficienza  nel settore abitativo, il leasing immobiliare.  Il settore fiscale trova adeguato spazio nella relazione del nostro esperto fiscalista con particolare riferimento alla tassazione delle locazioni ed alla cedolare secca.

Altro tema di  attualità è quello relativo alla sicurezza   negli immobili e alle verifiche periodiche  previste dalle norme  (impianti elettrici e caldaie).  Conclude  la serata  una relazione sulle possibili  offerte bancarie, a  tassi agevolati, per il recupero del patrimonio edilizio.

 E’ convocata  l’assemblea ordinaria degli associati  che si terrà  il giorno 30/11/17 alle ore 19,30 presso la Sala Civica  del Comune di Palazzolo s/O  in Via Torre  del Popolo Palazzolo s/O con il programma allegato (scarica qui).

 Solita conclusione conviviale  dei  lavori con degustazioni di vini e offerta di prodotti tipici

 Le relazioni, come di prassi nei nostri convegni, avranno un taglio  pratico e  una durata contenuta per lasciare spazio a eventuali domande.

Le relazioni e il bilancio saranno disponibili sul sito dell’associazione: www.appc.bs.it

Il presidente

                                                                                               Dott. Vincenzo Vecchio

 

Amministratori condominiali e certificazione dei compensi

*Amministratori condominiali e certificazione dei compensi* Come al solito il fisco pone a carico dei contribuenti oneri burocratici a volte insostenibili. E’ il caso delle certificazioni fiscali relative alle ritenute effettuate dai condomini sui compensi e sulle prestazioni di servizi. Questa volta la follia fiscale prevede la certificazione unica a doppio invio: uno per i redditi che entrano nel 730 e l’altro per quella degli autonomi non occasionali (sostanzialmente le partite Iva). L’agenzia delle Entrate con circolare n. 6/E/15 precisa che le certificazioni contenenti esclusivamente redditi non dichiarabili con il modello 730 o esenti possono essere inviate anche dopo il 9 marzo (il termine del 7 marzo cade, infatti, di sabato e slitta al lunedì successivo) senza applicazione di sanzioni. In pratica, quindi, *in caso di percettori con partita Iva, i sostituti potranno non rispettare la scadenza del 9 marzo per l’invio telematico della certificazione unica senza incorrere in rischi sanzionatori.* L’intervento consentirà di gestire la prossima scadenza concentrando l’attenzione solo sulle certificazioni uniche obbligatorie e procrastinando così il lavoro per le certificazioni dei soggetti non interessati dal 730 e relative a redditi esenti a un momento successivo. La Circolare non individua peraltro un nuovo termine per l’invio telematico di queste certificazioni. In realtà, a termini di legge, la certificazione dei redditi percepiti va comunque consegnata a tutti i percettori (quindi anche se titolari di partita Iva) *entro il prossimo 2 marzo, anche se per l’inadempimento di questo termine non è prevista una sanzione specifica. *La Circolare precisa anche che per il primo anno gli operatori potranno scegliere se compilare o meno la sezione dedicata ai premi Inail. *Dott. Vincenzo Vecchio*

Articolo di Giuliana Bartiromo – Centro Studi nazionale APPC – Registro Anagrafe condominiale

Autore: avv. Giuliana Bartiromo Quali documenti può chiedere l’amministratore per l’aggiornamento dell’anagrafe? La legge di riforma della disciplina del condominio negli edifici n. 220/2012 ha modificato l’art. 1130 c.c., intitolato “Attribuzioni dell’amministratore” specificando al nuovo n.6) che l’amministratore, deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, contenente i dati anagrafici del condòmino al fine di identificare i partecipanti al condominio. ..

 

pdf icon Registro-anagrafe-condominiale_Bartiromo_22_02_15.pdf