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Assemblee condominiali on line: nulla cambia rispetto al passato nella fase emergenziale

La legge 13 ottobre 2020, n. 126, di conversione del D.L. 14 agosto 2020, n. 104, ha introdotto, negli art. 63  e 63 bis, alcune sostanziali  modifiche  ad alcune norme  dell’istituto condominiale, all’art. 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 e la proroga di termini per  gli adempimenti anti incendio di cui al DM 25/01/2019.

Per quanto riguarda il codice civile sono stati modificati gli   artt. 66 disp. Att.  e il n. 10 del comma uno del 1130 c.c. All’articolo 66 disp. att. oltre che alla modifica del comma  3 è stato introdotto un nuovo comma, il numero  6.

La modifica all’art. 119 DL 34/20   consente che le delibere  dell’assemblea  del condominio <<aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio». Disposizione quindi   con effetti limitati.

Le norme introdotte agli art. 63 e 63 bis sono di due tipi: alcune strutturali, altre  contingenti e legate alla emergenza coronavirus.

Questa distinzione è importante perché diversamente  l’interpretazione rischia di essere fuorviante.

Sono sicuramente norme emergenziali e che quindi  perderanno efficacia, o appena  cessa l’emergenza  o nel momento in cui la norma di riferimento ha esaurito  la sua operatività,   le modifiche all’art. 119 del DM 34/20, al DM  25/01/2019 e al numero 10) dell’articolo 1130 c.c.

Sono invece norme strutturali  che entrano a far parte integrale del codice civile  quelle  relative al comma  3 e 6 dell’art. 66 disp. att.

Sia le une che le altre  sono norme  scritte in pessimo linguaggio giuridico,  contraddittorie per alcuni versi e di non facile interpretazione. Scrive Antonio Scarpa, con piena ragione, che non c’è lacuna o incertezza giuridica  che un maldestro legislatore non possa peggiorare, aggiungo io che   ormai, in modo   sistematico,  qualsiasi  norma introdotta crea caos e totale disorientamento tra gli operatori del diritto.

            La responsabilità di  aver preteso un intervento del legislatore   diretto a regolare e introdurre  assemblee condominiali on line è da imputare  alla  scarsa fiducia nelle proprie capacità professionali da parte  degli amministratori di condominio e nella difesa corporativa, del loro spirito di  conservazione dell’esistente, e per giunta con forme culturali regressive, che ha caratterizzato le organizzazioni professionale. Analogo  atteggiamento  di retroguardia hanno assunto le organizzazioni della proprietà, salvo una rara eccezione, ritenendosi  i condomini una categoria  non al passo con le nuove tecnologie.

Invece di confrontarsi con una realtà in evoluzione e aggiornarsi per   essere al passo con i tempi si è preferito  attardarsi su posizioni di retroguardia invocando interventi legislativi. Interventi avvenuti che hanno fatto più danno di quanto ci si aspettasse.

Detto ciò entriamo nel merito della possibile  conduzione delle assemblee  telematiche.

Se la norma introdotta è  una norma strutturale e non emergenziale, se quindi il sistema di  conduzione, in analogia con quanto previsto dal comma 4 dell’art. 2370 c.c. consente, al verificarsi di alcune pre condizioni, la tenuta in forma telematica della assemblea, e quindi è una norma non emergenziale, allora nulla cambia rispetto al passato con riferimento al momento eccezionale determinato dalla epidemia in atto.

Prima della modifica  di cui  al DL 104/20  si discettava sulla possibilità di una assemblea condominiale on line   in un istituto, quello condominiale,  che non la prevedeva (ma che neppure la escludeva).  

Si è ritenuto, con ampie e ragionevoli analisi giuridiche,   che le norme emergenziali, e in particolare  il D.L 18 del 17/03/20 agli  artt.  73 (enti , fondazioni ecc.) e 106 (società),   legittimassero la modalità della assemblea telematica trattandosi di disposizioni emergenziali   dirette a   tutelare la salute,   bene non negoziabile e costituzionalmente garantito. 

Ora, a maggior ragione, avendo acquisito che  non esistono, in situazioni di normalità, ostacoli concettuali o di sistema o ontologici   nell’istituto condominiale e nella sua natura, che possano impedire, a certe condizioni, di tenere  l’assemblea in forma telematica, allora,  dovendo fare ancora i conti con norme  eccezionali  emergenziali che vogliono impedire,  in via prudenziale,  il contatto fisico, non si vede perché i ragionamenti di  allora non abbiano acquistato maggior valore.

Quindi nulla è cambiato in peggio rispetto a prima, oggi è possibile, finché dura la emergenza, tenere assemblee condominiali  in forma telematica,  forma,  ripeto, ora regolata dal novato art. 66 disp. att. per le situazioni post emergenza.  

Acquisita la  possibilità, in emergenza imperante, della conduzione telematica, entriamo ora nel merito del contenuto ordinario  della norma.

Due aspetti  a mio parere  meritano attenzione.

Il primo, una assoluta novità per l’istituito condominiale:  si è  dato valore regolamentare ad un atto negoziale  recettizio e  condizionato  al perfezionamento per successiva adesione. E’ indiscusso  il principio che la sede in cui si prendono decisioni  condominiali valide è solo  l’assemblea, un accordo extra assembleare, può avere  valore tra le parti, ma non può supplire all’atto della formazione della volontà nella sede assembleare.

Ora si è introdotta la possibilità di  modifica del regolamento con due strumenti, l’uno tipico dell’istituto, l’assemblea che consente la nuova modalità di conduzione dell’assemblea, l’altro   extra  assembleare, il consenso  individuale totalitario preliminare.

Il secondo modo di introdurre la possibilità di tenere, normalmente,  le assemblee in forma telematica è la  previsione  regolamentare.

Il  secondo modo  non fa sorgere problemi di sorta: se è regolare la convocazione, se si raggiunge la maggioranza  necessaria, è possibile  prevedere,  senza limiti di tempo, la forma telematica  dell’assemblea.

La raccolta individuale del consenso  pone dei problemi operativi e interpretativi oltre che delle difficoltà oggettive di reperimento della necessaria unanimità.

Ne indico alcuni. La norma fa riferimento ai condomini e quindi in caso di comproprietà il consenso deve essere prestato da tutti i comunisti e in caso di dissenso tra gli stessi  è necessario  che ricorrano alla procedura prevista per la comunione di cui all’art. 1106 c.c.

Altro aspetto riguarda la forma del consenso, nel nostro ordinamento vige il principio della libertà delle forme negli atti negoziali là dove non  esista una apposita limitazione prevista dalle  norme (art. 1325 e 1350 c.c.). Nei casi in cui la forma del negozio non è sostanziale la forma scritta facilita la prova.

Quindi il consenso può essere acquisito con qualsiasi   modalità: forma scritta, mail,  messaggio  elettronico, telefonata, telegramma, fax  o addirittura verbale.

Che fare dunque?

Nella fase emergenziale  a mio parere è possibile tenere  le assemblee in forma telematica, ma se si vuole  essere più realisti del Re  la strada da seguire è quella del recepimento unanime dei consensi, ma è una strada irta di difficoltà e votata quasi sempre  all’insuccesso.

Per la stragrande maggioranza dei casi invece conviene, urgentemente, per evitare rischi, convocare una assemblea condominiale con all’ordine del giorno il solo punto della modifica del regolamento, modifica che può essere deliberata  con la maggioranza del secondo comma dell’ articolo 1136 c.c.

Sia del modello di prestazione del consenso che della lettera di convocazione allego un possibile modello.

Vincenzo Vecchio

Convocazione assemblea straordinaria

L’emergenza coronavirus e le norme emergenziali quest’anno non rendono possibile  organizzare una assemblea con la presenza in sala e purtroppo dovremo rinviare anche la parte conviviale che vedremo di organizzare al cessare dell’emergenza. Abbiamo dovuto prevedere l’assemblea degli associati  in modo telematico anche a tutela della loro salute. La sede fisica dell’assemblea  disponibile su prenotazione è Via Serioletto 3/b Palazzolo s/O.

Ci rendiamo conto della difficoltà che alcuni possono avere nell’uso del  nuovo sistema, ma è l’unico modo consentitoci dalla norme per svolgere tutto in sicurezza.  Abbiamo comunque allestito, presso la nostra sala riunioni  delle postazioni per alcuni associati che  hanno difficoltà all’uso dei mezzi informatici, ma è necessario che ce lo comunichino almeno 4 giorni prima della riunione.

L’assemblea è convocata per il giorno 14/10/20 alle ore 12 in prima convocazione e alle ore 17,30 del giorno 15 Ottobre in seconda convocazione.

Per collegarsi in remoto  da computer, tablet o smartphone selezionare si faccia riferimento alle indicazioni allegate alla lettera di convocazione, seguendo quelle indicazioni si può accedere anche tramite telefono. 

Se avete bisogno di ulteriori istruzioni chiedeteci pure e vedremo di consentirvi comunque una partecipazione con i nostri strumenti informatici o dandovi l’assistenza necessaria.

Ordine del Giorno

Ore 17,30

  1. Approvazione bilancio consuntivo 2019 e preventivo 2020
  2. Modifica dello statuto e adeguamento alle nuove norme
  3. Ecobonus  e sisma bonus al 110%. E’ possibile  rifare tetto, facciata, centrale termica, installare pannelli solari ecc. senza spendere nulla? (arch. Massimo Vecchio e ing. Gianluca Vecchio)
  4. Il sistema delle detrazioni fiscali per il recupero edilizio.  Come funziona lo sconto in fattura,  la cessione del credito, il recupero fiscale diretto ( rag. Bisesti Umberto)
  5. L’attualizzazione dello sconto nella fattura o nella cessione. (rag. Alberto Bonetti)
  6. Imprese, offerte e responsabilità (avv.to Giorgio Guzzi)
  7. I vizi  costruttivi e i danni conseguenti un cattivo appalto (avv.to Giangiacomo Alborghetti)
  8. La riduzione del canone di locazione, come fare (avv.to Federica Medri)

                                                                                                Il Presidente Provinciale

                                                                                                     (Dott. Vincenzo Vecchio)

Palazzolo sull’Oglio 24/09/20

Assemblea associati sedi provinciali Brescia e Bergamo

Ai signori Associati

Oggetto: Assemblea associati sedi provinciali Brescia e Bergamo

Anche  quest’anno  si svolgerà il  tradizionale incontro con gli associati che  avrà la doppia funzione di adempimento statutario (approvazione del bilancio) e   aggiornamento  sulle questioni immobiliari.

I temi trattati quest’anno sono di notevole interesse per i piccoli proprietari di casa e di immobili in generale.

Occorre partire da una analisi del degrado delle città per  capire come ciò incida sui valori immobiliari. Sicurezza e pulizia sono fondamentali per il vivere civile, ma anche la qualità dell’ambiente è fondamentale.

Si è individuato il tema della messa in sicurezza del patrimonio immobiliare da possibili aggressioni  di creditori. Il valore del bene immobile è normalmente il salvadanaio della famiglia. Cercheremo di dare  risposta a questi quesiti indicando strumenti idonei. Non manca inoltre la  analisi di uno strumento nuovo e non usato ancora a sufficienza  nel settore abitativo, il leasing immobiliare.  Il settore fiscale trova adeguato spazio nella relazione del nostro esperto fiscalista con particolare riferimento alla tassazione delle locazioni ed alla cedolare secca.

Altro tema di  attualità è quello relativo alla sicurezza   negli immobili e alle verifiche periodiche  previste dalle norme  (impianti elettrici e caldaie).  Conclude  la serata  una relazione sulle possibili  offerte bancarie, a  tassi agevolati, per il recupero del patrimonio edilizio.

 E’ convocata  l’assemblea ordinaria degli associati  che si terrà  il giorno 30/11/17 alle ore 19,30 presso la Sala Civica  del Comune di Palazzolo s/O  in Via Torre  del Popolo Palazzolo s/O con il programma allegato (scarica qui).

 Solita conclusione conviviale  dei  lavori con degustazioni di vini e offerta di prodotti tipici

 Le relazioni, come di prassi nei nostri convegni, avranno un taglio  pratico e  una durata contenuta per lasciare spazio a eventuali domande.

Le relazioni e il bilancio saranno disponibili sul sito dell’associazione: www.appc.bs.it

Il presidente

                                                                                               Dott. Vincenzo Vecchio

 

Convegno del 21/11/13 – Convocazione Assemblea

Ai signori Associati

 

 

Oggetto Assemblea associati sedi provinciali Brescia e Bergamo

 

A seguito della approvazione del nuovo statuto da parte della  associazione nazionale si rende necessario adempiere anche in sede locale  le indicazioni aggiornando il nostro  atto costitutivo/statuto territoriale.

E’ pertanto convocata  l’assemblea straordinaria degli associati  che si terrà  il giorno 21/11/13 alle ore 19,45 presso la  Fondazione Cicogna Rampana in Via Garibaldi 24 Palazzolo s/O

con il seguente

Ordine del Giorno:

 

  1. 1.       Relazione  sulle  attività dell’associazione e approvazione bilancio  consuntivo
  2. 2.       Modifiche atto costitutivo/statuto  per adeguamento  a quello nazionale approvato in data 08/06/13
  3. 3.       Elezioni organi direttivi, di controllo e di garanzia.
  4. 4.       Analisi dei provvedimenti  legislativi che interessano il settore immobiliare (riforma del condominio, nuova tassazione degli immobili, controllo degli impianti di riscaldamento, nuovi contratti di locazione a riscatto ecc.)

 

Immediatamente dopo  gli adempimenti statutari  seguiranno delle relazioni su argomenti di attualità sulle problematiche del settore immobiliare ( si veda allegato programma)

 

 

La partecipazione all’assemblea  è importante non solo per il contenuto dei temi,  ma per permettere alla nostra associazione di adeguare il suo atto costitutivo.

 

In caso in cui non poste partecipare è opportuno  farci pervenire l’apposita delega sotto riportata.

 

Il presidente

                                                                                               Dott. Vincenzo Vecchio

 

 

 

 

 

 

Il sottoscritto __________________________________ delega _________________________________

 

a rappresentarlo nell’assemblea dell’associazione  APPC.

 

 

Firma_______________________________________

 

Palazzolo sull’Oglio, 28/10/2013