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Quota 100… assemblee on line e un primo provvedimento del Tribunale fallimentare di Milano

Sono cento le assemblee telematiche tenute da uno studio bresciano con risultati lusinghieri: nessuna impugnativa, partecipazione superiore a quelle  in forma fisica, sia per millesimi che per teste.

Inoltre grande gradimento dei condomini e in particolare dei residenti in località distanti dal condominio, qualcuno all’estero.

 Gli episodi più commoventi quello dell’immune depresso, che da anni non può lasciare il domicilio, e che  è stato felice, finalmente, di poter incontrare,  anche se virtualmente, gli altri condomini,  l’amministratore  e poter decidere  sul suo immobile senza dare deleghe.  

Abbiamo assistito ad episodi  di solidarietà eccezionali, chi non era in grado di collegarsi lo ha fatto insieme  ad altri condomini e qualche condomino anziano si è fatto assistere dal nipotino.

Risultati sperimentali quindi positivi e piena promozione della modalità telematica.

Basta sapere organizzare le assemblee, utilizzare sistemi idonei e semplici e  consentire eventualmente e senza costi aggiuntivi almeno il collegamento audio.

Possiamo decidere se restare ancora  indietro rispetto alla realtà che si evolve  o adeguarci facendo anche un’opera sociale  di  formazione culturale  soprattutto per quella parte di  popolazione meno tecnologicamente attrezzata o ai margini dei nuovi sistemi di comunicazione e che rischia di esser esclusa  dalle innovazioni.

Ormai , anche e non solo a causa del coronavirus, la comunicazione  con sistemi  internet ha fatto salti da gigante, l’epidemia ha semplicemente   dato una accelerata ad una via ormai tracciata.

Smart working, tele lavoro, telemedicina, didattica a distanza, non sono il nemico dell’umanità, sono uno degli strumenti che l’uomo usa per potenziare  le sue capacità.

Rifiutare tutto ciò  è come   ritenere che la stampa  a caratteri mobili inventata dal tedesco Johannes Gutenberg nel 1455  non era accettabile  in quanto  non paragonabile con la bellezza, la univocità, la espressività e creatività di quella amanuense.

La tecnologia non va idolatrata, ma neppure demonizzata, è uno degli strumenti in mano all’uomo e frutto della sua intelligenza.

In Francia da oltre un anno si tengono assemblee condominiali telematiche e nessuno si è meravigliato di ciò.

Invece di fare gli struzzi dovremmo  spingere per dotare il paese di infrastrutture idonee  e soprattutto  ottenere  corsi di formazione ricorrenti per coloro che, o per età, o per carenze culturali e sociali sono stati  esclusi.

Le associazioni della proprietà, dei conduttori, degli amministratori sapranno  essere al passo con i tempi o preferiranno ripiegare su posizioni conservatrici  e di nuovo luddismo?

Le obiezioni   alla tenuta delle assemblee on line  spesso sono  infondate.

Vediamone alcune:

  1. Si violerebbe la privacy in quanto vicino a chi è collegato in remoto potrebbe esserci un soggetto non autorizzato. Vero, ma la privacy la deve garantire anche  l’utente finale. Gli impiegati degli uffici delle entrate che lavorano in remoto? E i bancari e il medico che fa la diagnosi telefonica? E’ garantita la privacy in una assemblea, poco dignitosa (per condomini e amministratore), tenuta in un cortile  o i un sottoscala?
  2. Non tutti sono dotati di strumenti informatici e di  cultura idonea. Verissimo, ma basta organizzarsi e mettere i condomini in condizione di  associarsi in gruppi ristretti o allestire nello studio o nel condominio, per chi ha difficoltà,  delle postazioni guidate. Ci si rende conto che invece molti che fisicamente non potevano partecipare o perché residenti altrove o per impossibilità fisica con questi nuovi sistemi possono farlo?
  3. Il codice non lo prevede. Il codice non lo esclude e in ogni caso le norme emergenziali consentono assemblee on line per società, associazioni e fondazioni.
  4. Manca la giurisprudenza. Verissimo, ma non possiamo vivere di giurisprudenza, a volte  bisogna che  si diano ai giudici delle indicazioni operative. Voglio ricordare che  Antoni Scarpa  in via dottrinaria, magistrato di cassazione, ha ritenuto praticabile l’assemblea  telematica.

Sulla pronuncia della magistratura è significativo il riconoscimento della possibilità della conduzione di assemblea on line da parte di due giudici del Tribunale di Milano (ne pubblichiamo solo uno). Non sono due sentenze, ma si tratta di due  provvedimenti di delega al curatore fallimentare perché partecipi alla assemblea telematica dando indicazioni di voto specifiche compreso la modifica del regolamento in tal senso. Non è poco se si riflettere che si tratta di due giudici diversi e che le spese deliberate superavano il milione di euro.

Ecco la nuova sfida chi non la accoglie, con tutti i rischi connessi, rischia di restare fuori dal mercato.

Assemblee condominiali al tempo del Corona-virus

scritto da Dr. Vincenzo Vecchio

1 – Emergenza coronavirus e assemblee condominiali.

La emergenza coronavirus che sta colpendo in modo grave l’Italia ha determinato una serie di provvedimenti delle autorità (centrali e  locali) diretti a limitare la diffusione del  contagio e a rendere  operativi, con modalità diverse, sia  alcune  prestazioni di lavoro (smart working) che il funzionamento di organi  collegiali (video riunioni/assemblee).

Sono state emanate una serie di indicazioni relative ai comportamenti strettamente personali: evitare contatti fisici, divieto di assembramenti o spostamenti non necessari soprattutto da parte di anziani.

Ci sono però anche  delle prescrizioni che incidono sulla attività dell’amministratore di condominio e tra queste  quelle che riguardano la sospensione delle assemblee condominiali per un periodo ancora non definito con certezza assoluta per ora sino al 03/05/2020.

Si dovrà comunque tenere presente che  nel momento in cui la sospensione dovesse cessare i condòmini, soprattutto anziani, difficilmente parteciperebbero alle assemblee condominiali con serenità e preferirebbero, per ragioni comprensibili, di disertarle. Inoltre  verrebbero prescritte delle  precauzioni  non facilmente  attuabili  con le strutture oggi in uso in cui si svolgono le assemblee  (oratori, sale pubbliche studi professionali). Se infatti  si dovessero continuare a rispettare le prescrizioni sulla distanza tra le persone in sede di riunioni,  credo che si avrebbe il problema di reperire sale di idonea grandezza e adeguate dal punto di vista sanitario  ad assicurare comunque  un  corretto ricambio dell’aria.

Le assemblee condominiali vanno pertanto sospese, il non sospenderle  e il mancato adempimento di quanto prescritto determina delle conseguenze gravissime per l’amministratore, ma anche per il presidente che ha l’obbligo di accertare la corretta costituzione  e convocazione dell’assemblea:

2 – Assemblee ordinarie rendiconto consuntivo, bilancio preventivo e nomina dell’amministratore.

Va premesso che è norma generale del diritto civile art. 1256 che, con riferimento all’adempimento delle obbligazioni, esonera il debitore, cioè colui che deve adempiere, da responsabilità se il mancato adempimento dipenda da cause a lui non imputabili.

L’impossibilità  per l’amministratore di condominio di adempiere agli obblighi, in questa emergenza,  è imputabile a causa di  forza maggiore,  deriva infatti da un ordine della autorità e quindi non occorre altra prova.  

Il codice, comma 1 art. 1135 c.c prevede l’obbligo di convocare   almeno una assemblea ordinaria all’anno.  L’assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

La mancata approvazione del bilancio preventivo e del riparto priva l’amministratore e quindi il condominio della possibilità di  perseguire i morosi per  acquisire le risorse necessarie alla erogazione dei servizi comuni utilizzando lo strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Si ritiene che, stante l’emergenza,  gli amministratori abbiano il potere  di chiedere quote suppletive per far fronte alle necessità di cassa per evitare la sospensione dei servizi  comuni e ciò ai sensi del comma 1 n.  3 e 4  art.1130 c.c. 

Il codice prevede infatti che egli deve (quindi non può): riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Per i condomìni in chiusura di bilancio il termine indicato nel regolamento  o dalla legge (comma 1 n.  10 art.1130 c.c.)  deve ritenersi sospeso o addirittura interrotto finché dura il divieto di riunione.

Se si prende atto che ormai da quasi due  mesi le assemblee condominiali sono state sospese e che non si potrà procedere a programmarle, se non si ha certezza della possibilità di farlo, gli amministratori si troveranno nella  materiale impossibilità di convocare entro i termini di legge  decine di assemblee e reperire le sale idonee.

La normale attività di amministrazione ne è pregiudicata, non disponendo, come su ricordato,  di un bilancio preventivo e di un piano di riparto, sarà privato delle risorse finanziarie necessarie a   evitare la sospensione dei servizi comuni anche se essenziali. Certo potrebbe chiedere delle rate di acconto straordinarie, ma  non potrà disporre dello strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art.  63 disp. att.

3 – L’assemblea  in modo telematico

Si apre però un’altra  possibilità tutta da costruire e verificare: la partecipazione all’assemblea da remoto. 

Ci è utile il richiamo  alla normativa sulle riunioni dell’assemblea delle società di capitali e in particolare al comma 4 dell’art. 2370 c.c.  che consente, ove lo statuto lo preveda,  l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione ovvero l’espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica.

Da sempre la giurisprudenza ha esteso l’applicazione delle norme sulle società al condominio se la materia regolamentata  non lo è in modo esclusivo o speciale.

  Il recente Decreto Legge  n. 18 del 17/03/20  ha  modificato il comma 4 dell’art. 2370 introducendo  una particolare deroga, sino al 31 luglio,  alla  possibilità di tenere assemblee in forma telematica  anche in carenza di previsioni  statutarie: lo prevede l’art. 106  per le società e l’art. 73 per associazioni e fondazioni.

Sembra del tutto evidente che  se ad una platea immensa di  soggetti giuridici con personalità giuridica o privi della stessa è riconosciuta una modalità alternativa dello svolgimento delle assemblee sociali o associative non vi è ragione perché da ciò siano esclusi i condomini.

  L’art. 66 disp. att.  Prevede tra l’altro che la comunicazione della convocazione dell’assemblea debba  contenere   <<l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione>>. E’ una norma scritta  quasi 80 anni fa e credo che il concetto di luogo vada  interpretato alla luce della evoluzione dei sistemi tecnologici. Il diritto è materia vivente  che si deve adattare alla realtà concreta e allo sviluppo economico.

Lo svolgimento della assemblea condominiale, se si opta per l’utilizzo del sistema telematico o misto, deve comunque indicare un luogo fisico in cui è installata la “regia” che gestisce la video conferenza (normalmente lo studio dell’amministratore) prevedere la possibilità reale e verificata  di accesso da remoto, non necessariamente video, ma anche solo audio.

La presidenza sarebbe utile venisse assunta dal “regista”  che  gestisce la conferenza.