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Assemblee condominiali on line: nulla cambia rispetto al passato nella fase emergenziale

La legge 13 ottobre 2020, n. 126, di conversione del D.L. 14 agosto 2020, n. 104, ha introdotto, negli art. 63  e 63 bis, alcune sostanziali  modifiche  ad alcune norme  dell’istituto condominiale, all’art. 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 e la proroga di termini per  gli adempimenti anti incendio di cui al DM 25/01/2019.

Per quanto riguarda il codice civile sono stati modificati gli   artt. 66 disp. Att.  e il n. 10 del comma uno del 1130 c.c. All’articolo 66 disp. att. oltre che alla modifica del comma  3 è stato introdotto un nuovo comma, il numero  6.

La modifica all’art. 119 DL 34/20   consente che le delibere  dell’assemblea  del condominio <<aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio». Disposizione quindi   con effetti limitati.

Le norme introdotte agli art. 63 e 63 bis sono di due tipi: alcune strutturali, altre  contingenti e legate alla emergenza coronavirus.

Questa distinzione è importante perché diversamente  l’interpretazione rischia di essere fuorviante.

Sono sicuramente norme emergenziali e che quindi  perderanno efficacia, o appena  cessa l’emergenza  o nel momento in cui la norma di riferimento ha esaurito  la sua operatività,   le modifiche all’art. 119 del DM 34/20, al DM  25/01/2019 e al numero 10) dell’articolo 1130 c.c.

Sono invece norme strutturali  che entrano a far parte integrale del codice civile  quelle  relative al comma  3 e 6 dell’art. 66 disp. att.

Sia le une che le altre  sono norme  scritte in pessimo linguaggio giuridico,  contraddittorie per alcuni versi e di non facile interpretazione. Scrive Antonio Scarpa, con piena ragione, che non c’è lacuna o incertezza giuridica  che un maldestro legislatore non possa peggiorare, aggiungo io che   ormai, in modo   sistematico,  qualsiasi  norma introdotta crea caos e totale disorientamento tra gli operatori del diritto.

            La responsabilità di  aver preteso un intervento del legislatore   diretto a regolare e introdurre  assemblee condominiali on line è da imputare  alla  scarsa fiducia nelle proprie capacità professionali da parte  degli amministratori di condominio e nella difesa corporativa, del loro spirito di  conservazione dell’esistente, e per giunta con forme culturali regressive, che ha caratterizzato le organizzazioni professionale. Analogo  atteggiamento  di retroguardia hanno assunto le organizzazioni della proprietà, salvo una rara eccezione, ritenendosi  i condomini una categoria  non al passo con le nuove tecnologie.

Invece di confrontarsi con una realtà in evoluzione e aggiornarsi per   essere al passo con i tempi si è preferito  attardarsi su posizioni di retroguardia invocando interventi legislativi. Interventi avvenuti che hanno fatto più danno di quanto ci si aspettasse.

Detto ciò entriamo nel merito della possibile  conduzione delle assemblee  telematiche.

Se la norma introdotta è  una norma strutturale e non emergenziale, se quindi il sistema di  conduzione, in analogia con quanto previsto dal comma 4 dell’art. 2370 c.c. consente, al verificarsi di alcune pre condizioni, la tenuta in forma telematica della assemblea, e quindi è una norma non emergenziale, allora nulla cambia rispetto al passato con riferimento al momento eccezionale determinato dalla epidemia in atto.

Prima della modifica  di cui  al DL 104/20  si discettava sulla possibilità di una assemblea condominiale on line   in un istituto, quello condominiale,  che non la prevedeva (ma che neppure la escludeva).  

Si è ritenuto, con ampie e ragionevoli analisi giuridiche,   che le norme emergenziali, e in particolare  il D.L 18 del 17/03/20 agli  artt.  73 (enti , fondazioni ecc.) e 106 (società),   legittimassero la modalità della assemblea telematica trattandosi di disposizioni emergenziali   dirette a   tutelare la salute,   bene non negoziabile e costituzionalmente garantito. 

Ora, a maggior ragione, avendo acquisito che  non esistono, in situazioni di normalità, ostacoli concettuali o di sistema o ontologici   nell’istituto condominiale e nella sua natura, che possano impedire, a certe condizioni, di tenere  l’assemblea in forma telematica, allora,  dovendo fare ancora i conti con norme  eccezionali  emergenziali che vogliono impedire,  in via prudenziale,  il contatto fisico, non si vede perché i ragionamenti di  allora non abbiano acquistato maggior valore.

Quindi nulla è cambiato in peggio rispetto a prima, oggi è possibile, finché dura la emergenza, tenere assemblee condominiali  in forma telematica,  forma,  ripeto, ora regolata dal novato art. 66 disp. att. per le situazioni post emergenza.  

Acquisita la  possibilità, in emergenza imperante, della conduzione telematica, entriamo ora nel merito del contenuto ordinario  della norma.

Due aspetti  a mio parere  meritano attenzione.

Il primo, una assoluta novità per l’istituito condominiale:  si è  dato valore regolamentare ad un atto negoziale  recettizio e  condizionato  al perfezionamento per successiva adesione. E’ indiscusso  il principio che la sede in cui si prendono decisioni  condominiali valide è solo  l’assemblea, un accordo extra assembleare, può avere  valore tra le parti, ma non può supplire all’atto della formazione della volontà nella sede assembleare.

Ora si è introdotta la possibilità di  modifica del regolamento con due strumenti, l’uno tipico dell’istituto, l’assemblea che consente la nuova modalità di conduzione dell’assemblea, l’altro   extra  assembleare, il consenso  individuale totalitario preliminare.

Il secondo modo di introdurre la possibilità di tenere, normalmente,  le assemblee in forma telematica è la  previsione  regolamentare.

Il  secondo modo  non fa sorgere problemi di sorta: se è regolare la convocazione, se si raggiunge la maggioranza  necessaria, è possibile  prevedere,  senza limiti di tempo, la forma telematica  dell’assemblea.

La raccolta individuale del consenso  pone dei problemi operativi e interpretativi oltre che delle difficoltà oggettive di reperimento della necessaria unanimità.

Ne indico alcuni. La norma fa riferimento ai condomini e quindi in caso di comproprietà il consenso deve essere prestato da tutti i comunisti e in caso di dissenso tra gli stessi  è necessario  che ricorrano alla procedura prevista per la comunione di cui all’art. 1106 c.c.

Altro aspetto riguarda la forma del consenso, nel nostro ordinamento vige il principio della libertà delle forme negli atti negoziali là dove non  esista una apposita limitazione prevista dalle  norme (art. 1325 e 1350 c.c.). Nei casi in cui la forma del negozio non è sostanziale la forma scritta facilita la prova.

Quindi il consenso può essere acquisito con qualsiasi   modalità: forma scritta, mail,  messaggio  elettronico, telefonata, telegramma, fax  o addirittura verbale.

Che fare dunque?

Nella fase emergenziale  a mio parere è possibile tenere  le assemblee in forma telematica, ma se si vuole  essere più realisti del Re  la strada da seguire è quella del recepimento unanime dei consensi, ma è una strada irta di difficoltà e votata quasi sempre  all’insuccesso.

Per la stragrande maggioranza dei casi invece conviene, urgentemente, per evitare rischi, convocare una assemblea condominiale con all’ordine del giorno il solo punto della modifica del regolamento, modifica che può essere deliberata  con la maggioranza del secondo comma dell’ articolo 1136 c.c.

Sia del modello di prestazione del consenso che della lettera di convocazione allego un possibile modello.

Vincenzo Vecchio

Quota 100… assemblee on line e un primo provvedimento del Tribunale fallimentare di Milano

Sono cento le assemblee telematiche tenute da uno studio bresciano con risultati lusinghieri: nessuna impugnativa, partecipazione superiore a quelle  in forma fisica, sia per millesimi che per teste.

Inoltre grande gradimento dei condomini e in particolare dei residenti in località distanti dal condominio, qualcuno all’estero.

 Gli episodi più commoventi quello dell’immune depresso, che da anni non può lasciare il domicilio, e che  è stato felice, finalmente, di poter incontrare,  anche se virtualmente, gli altri condomini,  l’amministratore  e poter decidere  sul suo immobile senza dare deleghe.  

Abbiamo assistito ad episodi  di solidarietà eccezionali, chi non era in grado di collegarsi lo ha fatto insieme  ad altri condomini e qualche condomino anziano si è fatto assistere dal nipotino.

Risultati sperimentali quindi positivi e piena promozione della modalità telematica.

Basta sapere organizzare le assemblee, utilizzare sistemi idonei e semplici e  consentire eventualmente e senza costi aggiuntivi almeno il collegamento audio.

Possiamo decidere se restare ancora  indietro rispetto alla realtà che si evolve  o adeguarci facendo anche un’opera sociale  di  formazione culturale  soprattutto per quella parte di  popolazione meno tecnologicamente attrezzata o ai margini dei nuovi sistemi di comunicazione e che rischia di esser esclusa  dalle innovazioni.

Ormai , anche e non solo a causa del coronavirus, la comunicazione  con sistemi  internet ha fatto salti da gigante, l’epidemia ha semplicemente   dato una accelerata ad una via ormai tracciata.

Smart working, tele lavoro, telemedicina, didattica a distanza, non sono il nemico dell’umanità, sono uno degli strumenti che l’uomo usa per potenziare  le sue capacità.

Rifiutare tutto ciò  è come   ritenere che la stampa  a caratteri mobili inventata dal tedesco Johannes Gutenberg nel 1455  non era accettabile  in quanto  non paragonabile con la bellezza, la univocità, la espressività e creatività di quella amanuense.

La tecnologia non va idolatrata, ma neppure demonizzata, è uno degli strumenti in mano all’uomo e frutto della sua intelligenza.

In Francia da oltre un anno si tengono assemblee condominiali telematiche e nessuno si è meravigliato di ciò.

Invece di fare gli struzzi dovremmo  spingere per dotare il paese di infrastrutture idonee  e soprattutto  ottenere  corsi di formazione ricorrenti per coloro che, o per età, o per carenze culturali e sociali sono stati  esclusi.

Le associazioni della proprietà, dei conduttori, degli amministratori sapranno  essere al passo con i tempi o preferiranno ripiegare su posizioni conservatrici  e di nuovo luddismo?

Le obiezioni   alla tenuta delle assemblee on line  spesso sono  infondate.

Vediamone alcune:

  1. Si violerebbe la privacy in quanto vicino a chi è collegato in remoto potrebbe esserci un soggetto non autorizzato. Vero, ma la privacy la deve garantire anche  l’utente finale. Gli impiegati degli uffici delle entrate che lavorano in remoto? E i bancari e il medico che fa la diagnosi telefonica? E’ garantita la privacy in una assemblea, poco dignitosa (per condomini e amministratore), tenuta in un cortile  o i un sottoscala?
  2. Non tutti sono dotati di strumenti informatici e di  cultura idonea. Verissimo, ma basta organizzarsi e mettere i condomini in condizione di  associarsi in gruppi ristretti o allestire nello studio o nel condominio, per chi ha difficoltà,  delle postazioni guidate. Ci si rende conto che invece molti che fisicamente non potevano partecipare o perché residenti altrove o per impossibilità fisica con questi nuovi sistemi possono farlo?
  3. Il codice non lo prevede. Il codice non lo esclude e in ogni caso le norme emergenziali consentono assemblee on line per società, associazioni e fondazioni.
  4. Manca la giurisprudenza. Verissimo, ma non possiamo vivere di giurisprudenza, a volte  bisogna che  si diano ai giudici delle indicazioni operative. Voglio ricordare che  Antoni Scarpa  in via dottrinaria, magistrato di cassazione, ha ritenuto praticabile l’assemblea  telematica.

Sulla pronuncia della magistratura è significativo il riconoscimento della possibilità della conduzione di assemblea on line da parte di due giudici del Tribunale di Milano (ne pubblichiamo solo uno). Non sono due sentenze, ma si tratta di due  provvedimenti di delega al curatore fallimentare perché partecipi alla assemblea telematica dando indicazioni di voto specifiche compreso la modifica del regolamento in tal senso. Non è poco se si riflettere che si tratta di due giudici diversi e che le spese deliberate superavano il milione di euro.

Ecco la nuova sfida chi non la accoglie, con tutti i rischi connessi, rischia di restare fuori dal mercato.