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CONVEGNO PROVINCIALE

Sicurezza e valori immobiliari, come conciliarli.

Mercoledì 28 Novembre 2018 – ore 19.30

presso la SALA CIVICA del COMUNE di PALAZZOLO SULL’OGLIO,
ingresso da Via Torre del Popolo

Anche quest’anno si svolgerà il tradizionale incontro con gli associati che
avrà la doppia funzione di adempimento statutario (approvazione del bilancio) e aggiornamento sulle questioni immobiliari.

Il periodo scelto è come sempre quello successivo alla approvazione della proposta di legge finanziaria proprio per trattare di temi concreti. La nascita del nuovo governo è l’occasione per valutare le novità normative che stanno già emergendo con riferimento al settore immobiliare. Le novità riguardano la tassazione degli immobili (cedolare secca per i negozi), la questione dell’occupazione abusiva degli edifici, orari e turni di apertura dei negozi. Tratteremo inoltre della crisi del settore commerciale
che sta lasciando vuoti molti negozi non solo nel centro storico e nelle periferie, ma anche negli stessi centri commerciali.

Il Presidente :

Vincenzo Vecchio

E’ opportuno, per motivi organizzativi, essendo prevista la  degustazione di prodotti tipici, comunicare la partecipazione almeno tre giorni prima dell’incontro.

SCARICA QUI L’INVITO CON IL PROGRAMMA COMPLETO DEL CONVEGNO

Uniacque impone in modo illegittimo un deposito cauzionale sulle forniture di acqua

Una nuova stangata   sugli utenti dell’acquedotto dei comuni bergamaschi serviti da Uniacque.

Alcuni associati di APPC (Associazione Piccoli Proprietari di Case) ci hanno fatto avere un volantino a cui, il gestore dell’acquedotto   non ha dato pubblicità con cui comunica che imporrà un deposito cauzionale agli utenti del servizio di fornitura dell’acqua.

Gli altri gestori degli acquedotti della bergamasca (Servizi Municipali e del bresciano (Acque Bresciane) non lo fanno, anzi hanno rimborsato i vecchi depositi.

La richiesta è del tutto illegittima per le seguenti motivazioni:

  1. Uniacque spa è un operatore fornitore di servizio essenziale primario che agisce in regime di monopolio
  2. Si va a modificare il rapporto contrattuale in essere in modo unilaterale e ciò è illegittimo
  3. Il richiamo che nel volantino si fa alla delibera è generico e in ogni caso la delibera non impone tale obbligo.
  4. Si violano le disposizioni del Dpcm 29 agosto 2016 in modo palese, norma comunque successiva e superiore alla delibera dell’Autorità richiamata.
  5. Si crea conflittualità sociale in quelle situazioni in cui è già difficile pagare le forniture alla regolare scadenza e di fatto facendo scattare la solidarietà anticipata per le morosità nel condominio. Negli immobili condominiali si costringe a violare la norma relativa ai fondi che è vietata trattandosi di un fondo di garanzia
  6. In caso di insolvenza di Uniacque spa i consumatori perdono il diritto al rimborso del deposito cauzionale.

Invitiamo gli utenti interessati a contestare la pretesa mandando una raccomandata utilizzando come   base il modello allegato qui sotto:

Modulo da inviare a Uniacque per raccomandata, fax o PEC

RICONOSCIMENTO APPC DAL COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA

Buon giorno cari amici,

è con piacere che vi comunico che il comune di Desenzano del Garda ha riconosciuto alla APPC (è la sola associazione dei proprietari a cui è stato dato il riconoscimento) la iscrizione  nel registro  specifico della associazioni.

Ciò ci consentirà di operare per l’attivazione della procedura dei  canoni concordati come previsto dal DM 16_01_17.

Allego la comunicazione.

Stiamo operando per avere analogo riconoscimento nei restanti 31 comuni bresciani e 17 bergamaschi  che per popolazione superano i 10.000 abitanti, abbiamo contatti in corso con  associati che  si sono resi disponibili a  metterci a disposizione delle  sedi di riferimento.

Nel comune di Desenzano abbiamo   contattato il sindaco per un incontro sulla questione patti   concordati e locazioni turistiche, stessa iniziativa porteremo avanti  negli altri comuni.

Siamo inoltre in fase avanzata di organizzazione di un convegno su  Brescia/Bergamo sul  tema dei contratti concordati, ovviamente  cercheremo di coordinaci con  gli organi nazionali APPC

Mi auguro che gli organi   istituzionali  nazionali della APPC mi vogliano ufficialmente  e formalmente riconoscere  questo ruolo che sto esercitando nelle due province contigue di Brescia e Bergamo nell’interesse dell’associazione evitando sovrapposizioni e confusioni di ruoli e di  soggetti di riferimento.

Informo inoltre che abbiamo aperto una vertenza con Uniacque spa, che serve un milione di utenze, per la questione delle tre mensilità richieste quale deposito cauzionale per le forniture di acqua.

Cordiali saluti

Vincenzo Vecchio

Assemblea associati sedi provinciali Brescia e Bergamo

Ai signori Associati

Oggetto: Assemblea associati sedi provinciali Brescia e Bergamo

Anche  quest’anno  si svolgerà il  tradizionale incontro con gli associati che  avrà la doppia funzione di adempimento statutario (approvazione del bilancio) e   aggiornamento  sulle questioni immobiliari.

I temi trattati quest’anno sono di notevole interesse per i piccoli proprietari di casa e di immobili in generale.

Occorre partire da una analisi del degrado delle città per  capire come ciò incida sui valori immobiliari. Sicurezza e pulizia sono fondamentali per il vivere civile, ma anche la qualità dell’ambiente è fondamentale.

Si è individuato il tema della messa in sicurezza del patrimonio immobiliare da possibili aggressioni  di creditori. Il valore del bene immobile è normalmente il salvadanaio della famiglia. Cercheremo di dare  risposta a questi quesiti indicando strumenti idonei. Non manca inoltre la  analisi di uno strumento nuovo e non usato ancora a sufficienza  nel settore abitativo, il leasing immobiliare.  Il settore fiscale trova adeguato spazio nella relazione del nostro esperto fiscalista con particolare riferimento alla tassazione delle locazioni ed alla cedolare secca.

Altro tema di  attualità è quello relativo alla sicurezza   negli immobili e alle verifiche periodiche  previste dalle norme  (impianti elettrici e caldaie).  Conclude  la serata  una relazione sulle possibili  offerte bancarie, a  tassi agevolati, per il recupero del patrimonio edilizio.

 E’ convocata  l’assemblea ordinaria degli associati  che si terrà  il giorno 30/11/17 alle ore 19,30 presso la Sala Civica  del Comune di Palazzolo s/O  in Via Torre  del Popolo Palazzolo s/O con il programma allegato (scarica qui).

 Solita conclusione conviviale  dei  lavori con degustazioni di vini e offerta di prodotti tipici

 Le relazioni, come di prassi nei nostri convegni, avranno un taglio  pratico e  una durata contenuta per lasciare spazio a eventuali domande.

Le relazioni e il bilancio saranno disponibili sul sito dell’associazione: www.appc.bs.it

Il presidente

                                                                                               Dott. Vincenzo Vecchio

 

Amministratori condominiali e certificazione dei compensi

*Amministratori condominiali e certificazione dei compensi* Come al solito il fisco pone a carico dei contribuenti oneri burocratici a volte insostenibili. E’ il caso delle certificazioni fiscali relative alle ritenute effettuate dai condomini sui compensi e sulle prestazioni di servizi. Questa volta la follia fiscale prevede la certificazione unica a doppio invio: uno per i redditi che entrano nel 730 e l’altro per quella degli autonomi non occasionali (sostanzialmente le partite Iva). L’agenzia delle Entrate con circolare n. 6/E/15 precisa che le certificazioni contenenti esclusivamente redditi non dichiarabili con il modello 730 o esenti possono essere inviate anche dopo il 9 marzo (il termine del 7 marzo cade, infatti, di sabato e slitta al lunedì successivo) senza applicazione di sanzioni. In pratica, quindi, *in caso di percettori con partita Iva, i sostituti potranno non rispettare la scadenza del 9 marzo per l’invio telematico della certificazione unica senza incorrere in rischi sanzionatori.* L’intervento consentirà di gestire la prossima scadenza concentrando l’attenzione solo sulle certificazioni uniche obbligatorie e procrastinando così il lavoro per le certificazioni dei soggetti non interessati dal 730 e relative a redditi esenti a un momento successivo. La Circolare non individua peraltro un nuovo termine per l’invio telematico di queste certificazioni. In realtà, a termini di legge, la certificazione dei redditi percepiti va comunque consegnata a tutti i percettori (quindi anche se titolari di partita Iva) *entro il prossimo 2 marzo, anche se per l’inadempimento di questo termine non è prevista una sanzione specifica. *La Circolare precisa anche che per il primo anno gli operatori potranno scegliere se compilare o meno la sezione dedicata ai premi Inail. *Dott. Vincenzo Vecchio*

Articolo di Giuliana Bartiromo – Centro Studi nazionale APPC – Registro Anagrafe condominiale

Autore: avv. Giuliana Bartiromo Quali documenti può chiedere l’amministratore per l’aggiornamento dell’anagrafe? La legge di riforma della disciplina del condominio negli edifici n. 220/2012 ha modificato l’art. 1130 c.c., intitolato “Attribuzioni dell’amministratore” specificando al nuovo n.6) che l’amministratore, deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, contenente i dati anagrafici del condòmino al fine di identificare i partecipanti al condominio. ..

 

pdf icon Registro-anagrafe-condominiale_Bartiromo_22_02_15.pdf

La nuova Mediazione Obbligatoria

Condomini, proprietari e inquilini nella
nuova procedura di mediazione (Salvo
l’accoglimento del ricorso presentato
dall’OUA).

 

Il 20 settembre 2013 è entrata in vigore la mediazione obbligatoria. In buona
sostanza a partire da tale data chi intende agire in giudizio a tutela di un proprio
diritto deve, obbligatoriamente, esperire un procedimento di mediazione avanti
gli organismi accreditati pena la non procedibilità dell’azione giudiziaria.
L’istituto della mediazione obbligatoria non è certo una novità
nell’ordinamento italiano. Esso, infatti, ha conosciuto un lungo e travagliato
percorso che, oltre alle esperienze storiche della mediazione in materia di diritti
del lavoro e diritti agrari, affonda le sue origine nella Legge n. 580 del 1993 sul
riordinamento delle Camere di Commercio che all’art. 2 lettera a). La storia,
purtroppo, non è finita: si attendono decisioni in merito al ricorso proposto
dall’OUA volto a far accertare l’illegittimità dell’obbligatorietà della mediazione

Clicca per leggere l’articolo completo in pdf

Attestato di prestazione energetica, le nuove disposizioni: dalla nullità alle sanzioni.

Con la legge  n. 9 del 21/02/14  è stato convertito il  D.L. 145 del 23/12/13.

Il decreto legge  era intitolato: «Interventi  urgenti  di avvio del piano “Destinazione  Italia”,  per  il  contenimento  delle tariffe elettriche e del gas, per l’internazionalizzazione, lo sviluppo e la digitalizzazione delle imprese, nonché misure  per  la realizzazione di opere pubbliche ed EXPO 2015.».

Il decreto ha regolato anche materie estranee all’oggetto del titolo con tutte le conseguenze giuridiche legate all’incostituzionalità per incoerenza normativa e carenza del carattere di urgenza previsto dalla costituzione.

Tra le materie oggetto d’intervento segnaliamo la normativa relativa alla   Attestazione della Prestazione Energetica degli edifici che ha modificato sostanzialmente la recente (vecchia di qualche mese) normativa appena entrata in vigore. L’analisi che presentiamo riporta in modo sintetico una breve descrizione delle norme introdotte e fa parte della collana di pubblicazioni brevi del Centro Studi nazionale: Quaderni della proprietà, del condominio e della locazione.

Bisogna prestare attenzione però al fatto che la normativa nazionale deve essere coordinata con le varie normative regionali e gli enti che hanno legiferato in materia. Gli operatori del settore immobiliare, ancora una volta, dovranno districarsi tra norme di varia fonte, che si sono succedute nel tempo e i cui effetti  si intrecciano e spesso si contraddicono. Gli enti che hanno emanato norme in materia di certificazione energetica sono oltre alla Provincia Autonoma di Bolzano le regioni Piemonte,  Liguria, Lombardia,  Emili Romagna, Toscana, Puglia e Sicilia.

Va precisato che restano esclusi dagli obblighi della dichiarazione e allegazione delle certificazioni energetiche (non sono applicabili in tali casi sanzioni per l’omissione) le donazioni e gli atti di trasferimento a titolo gratuito. Resta per gli atti a titolo gratuito applicabile la disposizione di cui al comma 2 art. 6 D.Lgs. n. 192 d/2005: occorre produrre il certificato (APE) solo nel caso in cui l’immobile (inteso come edificio o singola unità immobiliare) ne sia stato in precedenza dotato.

Attestato di prestazione energetica (APE).

Con le disposizioni del comma 7 e seguenti dell’art 1  della legge 9/14 si è passati dalla comminazione della nullità per l’inadempimento dell’obbligo di allegazione o consegna dell’APE alla più blanda (si fa per dire) previsione di sanzioni solidali tra i soggetti del contratto(compratore/venditore – locatore/conduttore). L’obbligo è limitato agli atti di trasferimento oneroso degli immobili, compravendite e locazioni, sono esclusi quindi gli atti  a titolo gratuito.

Viene  riconfermato il precedente obbligo,  in tali ipotesi,  di inserimento di apposita clausola con la quale il compratore o conduttore (nei nuovi contratti di locazione) ”dichiarano di aver  ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

Inoltre al contratto registrato va allegata la “copia dell’attestato di prestazione energetica” (sono esclusi dall’obbligo di allegazione, ma non d’inserimento della clausola, i contratti relativi  ai casi di locazione  di  singole unità immobiliari).

La mancata menzione o l’omessa allegazione, se dovute, “determinano l’assoggettamento solidale al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione e’ da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti  di locazione di  singole  unità  immobiliari  e,  se  la  durata  della locazione non eccede i tre anni,  essa  e’  ridotta  alla  metà.”

Resta, comunque, anche dopo il pagamento della sanzione, l’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.

Un altro punto va chiarito: la legge utilizza a proposito dell’Ape il termine generico di “copia” non precisando, se in caso di obbligo di allegazione, il riferimento sia alla semplice fotocopia o a una copia autentica.  Per prudenza è consigliabile allegare uno dei documenti con firma autografa del certificatore.

Ma i dubbi non sono finiti, alcune regioni e tra queste la Regione Lombardia hanno previsto che la certificazione sia prodotta con firma digitale e con deposito presso il catasto energetico.  Naturalmente a dimostrazione dell’arretratezza culturale e incapacità di gestire i nuovi processi digitali dei nostri burocrati, una circolare della regione Lombardia ha chiarito che non basta l’originale con firma autografa del certificatore, ma che quest’ultimo deve consegnare una dichiarazione di atto notorio con allegata copia della carta d’identità in cui dichiara che la copia che sta consegnando è uguale a quella depositata in catasto energetico. Siamo alla follia, anziché diminuire la  carta e gli adempimenti con il digitale li aumentiamo.

I notai sostengono, ovviamente in modo disinteressato, che in tali casi la copia vada autentificata da un notaio ai sensi dell’art 57 bis  delle Legge  Notarile. Riteniamo tale interpretazione assurda in quanto aumenta i costi burocratici nell’adempimento degli obblighi imposti dalla legge e che sia sufficiente un attestato con la firma  in calce del tecnico abilitato che lo ha prodotto in forma digitale, a parte quanto previsto dalla regione Lombardia.

E’ necessario che la segreteria nazionale su  tali questioni apra un confronto con il ministro competente e i responsabili regionali un tavolo di confronto con  gli uffici regionali.

L’evoluzione della normativa.

E’ opportuno riferire in forma sintetica l’evolversi della normativa in merito alla certificazione/attestazione energetica, anche per i risvolti relativi alla successione delle norme nel tempo e per gli effetti  diversificati  che  hanno prodotto  e per gli inevitabili contenziosi che nasceranno.

Dal 06/06/ 2013  al  3 /08/ 2013  vigeva l’obbligo di inserire  la dichiarazione dell’acquirente /locatore,  e del compratore/conduttore di aver il primo dato e il secondo  ricevuto  informazioni e documentazione  sulla prestazione energetica.

Dal 04/08/13 al 23/12/13 gli obblighi vengono estesi agli atti a titolo gratuito con la sanzione, assurda, della nullità.

Dal 24/12/13  a… (lo sa  Dio fino a quando) vale quanto  scriviamo nella presente sintesi e la nullità viene mitigata in sanzione (solidale tra le parti)

 

Comma 8 dell’art. 8 te bis.

Prevede che per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica si debba tenere conto anche del raffrescamento derivante dalle schermature solari mobili se tale schermatura può essere considerata  ai fini delle prestazioni energetiche in classe 2.

Comma 8 ter.

Prevede, ampliandole, nuove categorie di tecnici idonei, senza necessità di dover avere ottenuto preventivamente un attestato di frequenza, a rilasciare l‘attestato di prestazione energetica.

Si segnala la singolarità del fatto che se «il tecnico abilitato sia dipendente e operi per conto di enti  pubblici, ovvero di  organismi  di  diritto  pubblico operanti nel settore dell’energia e dell’edilizia,  il  requisito  di indipendenza di cui al comma 1 si intende  superato  dalle  finalità istituzionali di perseguimento di  obiettivi  di  interesse  pubblico proprie di tali enti e organismi»;

Comma 7 ter.

   Abroga la lettera a) dell’art. 1, comma 139 legge 147/13 che rinviava l’obbligo di allegazione dell’Ape ai contratti immobiliari al momento di entrata  in vigore delle linee guida.

E’ sintomatico il modo di legiferare, il decreto 145 del 23/12/13, convertito nella legge n. 9 del 21/02/14, abroga una norma di legge, la 147 del 27/12/13, emanata meno di due mesi prima!

Infine il comma  8 ter.

Modifica ed integra il Regolamento che disciplina  i criteri di accreditamento per assicurare  la qualificazione e l’indipendenza degli esperti e degli organismi  a cui  affidare,  a norma del DPR 75/2013, la certificazione energetica degli edifici.

Riferimenti normativi richiamati.

Legge n. 9 del 21/02/14

Omissis.

8-bis.  Ai  fini  del rilascio dell’attestato di prestazione energetica degli edifici, di cui all’articolo 6  del  decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e  successive  modificazioni,  si tiene conto del raffrescamento  derivante  dalle  schermature  solari mobili, a condizione che la  prestazione  energetica  delle  predette schermature sia di classe 2, come definita  nella  norma  europea  EN 14501:2006, o superiore.

8-ter. Al regolamento di  cui  al  decreto  del  Presidente  della Repubblica 16 aprile 2013, n. 75, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all’articolo 2, comma 3, lettera a), le parole da:            «LM-4»                a: «LM-73» sono sostituite dalle seguenti:  «LM-4,  da  LM-20  a  LM-35, LM-48, LM-53, LM-69, LM-71, LM-73» e le parole da: «4/S» a: «77/S» sono sostituite dalle seguenti: «4/S, da 25/S  a  38/S,  54/S,  61/S, 74/S, 77/S, 81/S»;

b)           all’articolo 2, comma 3, lettera c), dopo la parola: «termotecnica,» sono  inserite  le  seguenti:  «aeronautica,  energia nucleare, metallurgia, navalmeccanica, metalmeccanica,»;

c) all’articolo 2, comma 4, lettera b), le parole da: «LM-17» a: «LM-79» sono sostituite dalle seguenti: «LM-17, LM-40, LM-44,  LM-54, LM-60, LM-74, LM-75, LM-79» e le parole da:  «20/S»  a:  «86/S»  sono sostituite dalle seguenti: «20/S, 45/S, 50/S, 62/S, 68/S, 82/S, 85/S, 86/S»;

d) all’articolo 3, dopo il comma 1 e’ aggiunto il seguente: «1-bis. Qualora il tecnico abilitato sia dipendente e operi per conto di enti  pubblici ovvero  di  organismi  di  diritto  pubblico operanti nel settore dell’energia e dell’edilizia,  il  requisito  di indipendenza di cui al comma 1 si intende  superato  dalle  finalità istituzionali di perseguimento di  obiettivi  di  interesse  pubblico proprie di tali enti e organismi»;

e) all’articolo 4, comma 2, dopo la lettera            a) è inserita        la seguente: «a-bis) riconoscere, quali soggetti certificatori,  i  soggetti che dimostrino di essere in possesso di un  attestato  di  frequenza, con superamento dell’esame finale, di specifico corso  di  formazione per la certificazione energetica degli edifici,  attivato precedentemente alla data di entrata in vigore del presente decreto e comunque conforme ai contenuti minimi definiti nell’allegato 1»;

f) all’articolo 6, dopo il comma 2 e’ aggiunto il seguente: «2-bis. Le disposizioni del presente decreto si applicano anche ai fini della redazione dell’attestazione di  prestazione  energetica di cui  alla  direttiva  2010/31/UE  del  Parlamento  europeo  e  del Consiglio, del 19 maggio 2010»;

g) all’allegato 1, le parole: «64   ore» sono sostituite dalle seguenti: «80 ore».

8-quater. All’articolo 6, comma 8, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive    modificazioni,   dopo la parola: «locazione,» sono inserite le seguenti: «ad eccezione delle locazioni degli  edifici  residenziali  utilizzati   meno   di   quattro   mesi all’anno,».

 

Centro Studi Nazionale

Responsabili commissione tecnica – risparmio energetico: Architetti Fabio Matta e Massimo Vecchio