Assemblee condominiali al tempo del Corona-virus

scritto da Dr. Vincenzo Vecchio

1 – Emergenza coronavirus e assemblee condominiali.

La emergenza coronavirus che sta colpendo in modo grave l’Italia ha determinato una serie di provvedimenti delle autorità (centrali e  locali) diretti a limitare la diffusione del  contagio e a rendere  operativi, con modalità diverse, sia  alcune  prestazioni di lavoro (smart working) che il funzionamento di organi  collegiali (video riunioni/assemblee).

Sono state emanate una serie di indicazioni relative ai comportamenti strettamente personali: evitare contatti fisici, divieto di assembramenti o spostamenti non necessari soprattutto da parte di anziani.

Ci sono però anche  delle prescrizioni che incidono sulla attività dell’amministratore di condominio e tra queste  quelle che riguardano la sospensione delle assemblee condominiali per un periodo ancora non definito con certezza assoluta per ora sino al 03/05/2020.

Si dovrà comunque tenere presente che  nel momento in cui la sospensione dovesse cessare i condòmini, soprattutto anziani, difficilmente parteciperebbero alle assemblee condominiali con serenità e preferirebbero, per ragioni comprensibili, di disertarle. Inoltre  verrebbero prescritte delle  precauzioni  non facilmente  attuabili  con le strutture oggi in uso in cui si svolgono le assemblee  (oratori, sale pubbliche studi professionali). Se infatti  si dovessero continuare a rispettare le prescrizioni sulla distanza tra le persone in sede di riunioni,  credo che si avrebbe il problema di reperire sale di idonea grandezza e adeguate dal punto di vista sanitario  ad assicurare comunque  un  corretto ricambio dell’aria.

Le assemblee condominiali vanno pertanto sospese, il non sospenderle  e il mancato adempimento di quanto prescritto determina delle conseguenze gravissime per l’amministratore, ma anche per il presidente che ha l’obbligo di accertare la corretta costituzione  e convocazione dell’assemblea:

2 – Assemblee ordinarie rendiconto consuntivo, bilancio preventivo e nomina dell’amministratore.

Va premesso che è norma generale del diritto civile art. 1256 che, con riferimento all’adempimento delle obbligazioni, esonera il debitore, cioè colui che deve adempiere, da responsabilità se il mancato adempimento dipenda da cause a lui non imputabili.

L’impossibilità  per l’amministratore di condominio di adempiere agli obblighi, in questa emergenza,  è imputabile a causa di  forza maggiore,  deriva infatti da un ordine della autorità e quindi non occorre altra prova.  

Il codice, comma 1 art. 1135 c.c prevede l’obbligo di convocare   almeno una assemblea ordinaria all’anno.  L’assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

La mancata approvazione del bilancio preventivo e del riparto priva l’amministratore e quindi il condominio della possibilità di  perseguire i morosi per  acquisire le risorse necessarie alla erogazione dei servizi comuni utilizzando lo strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Si ritiene che, stante l’emergenza,  gli amministratori abbiano il potere  di chiedere quote suppletive per far fronte alle necessità di cassa per evitare la sospensione dei servizi  comuni e ciò ai sensi del comma 1 n.  3 e 4  art.1130 c.c. 

Il codice prevede infatti che egli deve (quindi non può): riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Per i condomìni in chiusura di bilancio il termine indicato nel regolamento  o dalla legge (comma 1 n.  10 art.1130 c.c.)  deve ritenersi sospeso o addirittura interrotto finché dura il divieto di riunione.

Se si prende atto che ormai da quasi due  mesi le assemblee condominiali sono state sospese e che non si potrà procedere a programmarle, se non si ha certezza della possibilità di farlo, gli amministratori si troveranno nella  materiale impossibilità di convocare entro i termini di legge  decine di assemblee e reperire le sale idonee.

La normale attività di amministrazione ne è pregiudicata, non disponendo, come su ricordato,  di un bilancio preventivo e di un piano di riparto, sarà privato delle risorse finanziarie necessarie a   evitare la sospensione dei servizi comuni anche se essenziali. Certo potrebbe chiedere delle rate di acconto straordinarie, ma  non potrà disporre dello strumento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art.  63 disp. att.

3 – L’assemblea  in modo telematico

Si apre però un’altra  possibilità tutta da costruire e verificare: la partecipazione all’assemblea da remoto. 

Ci è utile il richiamo  alla normativa sulle riunioni dell’assemblea delle società di capitali e in particolare al comma 4 dell’art. 2370 c.c.  che consente, ove lo statuto lo preveda,  l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione ovvero l’espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica.

Da sempre la giurisprudenza ha esteso l’applicazione delle norme sulle società al condominio se la materia regolamentata  non lo è in modo esclusivo o speciale.

  Il recente Decreto Legge  n. 18 del 17/03/20  ha  modificato il comma 4 dell’art. 2370 introducendo  una particolare deroga, sino al 31 luglio,  alla  possibilità di tenere assemblee in forma telematica  anche in carenza di previsioni  statutarie: lo prevede l’art. 106  per le società e l’art. 73 per associazioni e fondazioni.

Sembra del tutto evidente che  se ad una platea immensa di  soggetti giuridici con personalità giuridica o privi della stessa è riconosciuta una modalità alternativa dello svolgimento delle assemblee sociali o associative non vi è ragione perché da ciò siano esclusi i condomini.

  L’art. 66 disp. att.  Prevede tra l’altro che la comunicazione della convocazione dell’assemblea debba  contenere   <<l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione>>. E’ una norma scritta  quasi 80 anni fa e credo che il concetto di luogo vada  interpretato alla luce della evoluzione dei sistemi tecnologici. Il diritto è materia vivente  che si deve adattare alla realtà concreta e allo sviluppo economico.

Lo svolgimento della assemblea condominiale, se si opta per l’utilizzo del sistema telematico o misto, deve comunque indicare un luogo fisico in cui è installata la “regia” che gestisce la video conferenza (normalmente lo studio dell’amministratore) prevedere la possibilità reale e verificata  di accesso da remoto, non necessariamente video, ma anche solo audio.

La presidenza sarebbe utile venisse assunta dal “regista”  che  gestisce la conferenza.