Assemblee condominiali on line: nulla cambia rispetto al passato nella fase emergenziale

La legge 13 ottobre 2020, n. 126, di conversione del D.L. 14 agosto 2020, n. 104, ha introdotto, negli art. 63 e 63 bis, alcune sostanziali modifiche ad alcune norme dell’istituto condominiale, all’art. 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 e la proroga di termini per gli adempimenti anti incendio di cui al DM 25/01/2019.
Per quanto riguarda il codice civile sono stati modificati gli artt. 66 disp. Att. e il n. 10 del comma uno del 1130 c.c. All’articolo 66 disp. att. oltre che alla modifica del comma 3 è stato introdotto un nuovo comma, il numero 6.
La modifica all’art. 119 DL 34/20 consente che le delibere dell’assemblea del condominio <<aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio». Disposizione quindi con effetti limitati.
Le norme introdotte agli art. 63 e 63 bis sono di due tipi: alcune strutturali, altre contingenti e legate alla emergenza coronavirus.
Questa distinzione è importante perché diversamente l’interpretazione rischia di essere fuorviante.
Sono sicuramente norme emergenziali e che quindi perderanno efficacia, o appena cessa l’emergenza o nel momento in cui la norma di riferimento ha esaurito la sua operatività, le modifiche all’art. 119 del DM 34/20, al DM 25/01/2019 e al numero 10) dell’articolo 1130 c.c.
Sono invece norme strutturali che entrano a far parte integrale del codice civile quelle relative al comma 3 e 6 dell’art. 66 disp. att.
Sia le une che le altre sono norme scritte in pessimo linguaggio giuridico, contraddittorie per alcuni versi e di non facile interpretazione. Scrive Antonio Scarpa, con piena ragione, che non c’è lacuna o incertezza giuridica che un maldestro legislatore non possa peggiorare, aggiungo io che ormai, in modo sistematico, qualsiasi norma introdotta crea caos e totale disorientamento tra gli operatori del diritto.
La responsabilità di aver preteso un intervento del legislatore diretto a regolare e introdurre assemblee condominiali on line è da imputare alla scarsa fiducia nelle proprie capacità professionali da parte degli amministratori di condominio e nella difesa corporativa, del loro spirito di conservazione dell’esistente, e per giunta con forme culturali regressive, che ha caratterizzato le organizzazioni professionale. Analogo atteggiamento di retroguardia hanno assunto le organizzazioni della proprietà, salvo una rara eccezione, ritenendosi i condomini una categoria non al passo con le nuove tecnologie.
Invece di confrontarsi con una realtà in evoluzione e aggiornarsi per essere al passo con i tempi si è preferito attardarsi su posizioni di retroguardia invocando interventi legislativi. Interventi avvenuti che hanno fatto più danno di quanto ci si aspettasse.
Detto ciò entriamo nel merito della possibile conduzione delle assemblee telematiche.
Se la norma introdotta è una norma strutturale e non emergenziale, se quindi il sistema di conduzione, in analogia con quanto previsto dal comma 4 dell’art. 2370 c.c. consente, al verificarsi di alcune pre condizioni, la tenuta in forma telematica della assemblea, e quindi è una norma non emergenziale, allora nulla cambia rispetto al passato con riferimento al momento eccezionale determinato dalla epidemia in atto.
Prima della modifica di cui al DL 104/20 si discettava sulla possibilità di una assemblea condominiale on line in un istituto, quello condominiale, che non la prevedeva (ma che neppure la escludeva).
Si è ritenuto, con ampie e ragionevoli analisi giuridiche, che le norme emergenziali, e in particolare il D.L 18 del 17/03/20 agli artt. 73 (enti , fondazioni ecc.) e 106 (società), legittimassero la modalità della assemblea telematica trattandosi di disposizioni emergenziali dirette a tutelare la salute, bene non negoziabile e costituzionalmente garantito.
Ora, a maggior ragione, avendo acquisito che non esistono, in situazioni di normalità, ostacoli concettuali o di sistema o ontologici nell’istituto condominiale e nella sua natura, che possano impedire, a certe condizioni, di tenere l’assemblea in forma telematica, allora, dovendo fare ancora i conti con norme eccezionali emergenziali che vogliono impedire, in via prudenziale, il contatto fisico, non si vede perché i ragionamenti di allora non abbiano acquistato maggior valore.
Quindi nulla è cambiato in peggio rispetto a prima, oggi è possibile, finché dura la emergenza, tenere assemblee condominiali in forma telematica, forma, ripeto, ora regolata dal novato art. 66 disp. att. per le situazioni post emergenza.
Acquisita la possibilità, in emergenza imperante, della conduzione telematica, entriamo ora nel merito del contenuto ordinario della norma.
Due aspetti a mio parere meritano attenzione.
Il primo, una assoluta novità per l’istituito condominiale: si è dato valore regolamentare ad un atto negoziale recettizio e condizionato al perfezionamento per successiva adesione. E’ indiscusso il principio che la sede in cui si prendono decisioni condominiali valide è solo l’assemblea, un accordo extra assembleare, può avere valore tra le parti, ma non può supplire all’atto della formazione della volontà nella sede assembleare.
Ora si è introdotta la possibilità di modifica del regolamento con due strumenti, l’uno tipico dell’istituto, l’assemblea che consente la nuova modalità di conduzione dell’assemblea, l’altro extra assembleare, il consenso individuale totalitario preliminare.
Il secondo modo di introdurre la possibilità di tenere, normalmente, le assemblee in forma telematica è la previsione regolamentare.
Il secondo modo non fa sorgere problemi di sorta: se è regolare la convocazione, se si raggiunge la maggioranza necessaria, è possibile prevedere, senza limiti di tempo, la forma telematica dell’assemblea.
La raccolta individuale del consenso pone dei problemi operativi e interpretativi oltre che delle difficoltà oggettive di reperimento della necessaria unanimità.
Ne indico alcuni. La norma fa riferimento ai condomini e quindi in caso di comproprietà il consenso deve essere prestato da tutti i comunisti e in caso di dissenso tra gli stessi è necessario che ricorrano alla procedura prevista per la comunione di cui all’art. 1106 c.c.
Altro aspetto riguarda la forma del consenso, nel nostro ordinamento vige il principio della libertà delle forme negli atti negoziali là dove non esista una apposita limitazione prevista dalle norme (art. 1325 e 1350 c.c.). Nei casi in cui la forma del negozio non è sostanziale la forma scritta facilita la prova.
Quindi il consenso può essere acquisito con qualsiasi modalità: forma scritta, mail, messaggio elettronico, telefonata, telegramma, fax o addirittura verbale.
Che fare dunque?
Nella fase emergenziale a mio parere è possibile tenere le assemblee in forma telematica, ma se si vuole essere più realisti del Re la strada da seguire è quella del recepimento unanime dei consensi, ma è una strada irta di difficoltà e votata quasi sempre all’insuccesso.
Per la stragrande maggioranza dei casi invece conviene, urgentemente, per evitare rischi, convocare una assemblea condominiale con all’ordine del giorno il solo punto della modifica del regolamento, modifica che può essere deliberata con la maggioranza del secondo comma dell’ articolo 1136 c.c.
Sia del modello di prestazione del consenso che della lettera di convocazione allego un possibile modello.
Vincenzo Vecchio