Decreto semplificazioni e attestazione contratti locativi concordati

In applicazione sia della legge 431/98 che del DM del 16/01/2017, le associazioni dei proprietari di immobili abitativi e quelle degli inquilini hanno stipulato accordi territoriali che permettono, in deroga alle norme generali sulla durata legale, di stipulare contratti di locazione abitativi così detti agevolati.

Contratti questi che agevolavano conduttori e proprietari sia per le deroghe alla durata, sia per la previsione di situazioni di transitorietà, sia per la riduzione di imposte (Imu, Irpef, registro).

Questa tipologia di contratti ha avuto ampia applicazione e gradimento ed evitato il sorgere di conflittualità giudiziaria. Ha fatto inoltre emergere situazioni contrattuali che sfuggivano al fisco.

Quindi hanno costituito un sicuro vantaggio per il fisco, per gli inquilini e i proprietari.

Il presupposto per la validità di questa tipologia di contratti è che rispettino il contenuto sia del modello contrattuale del DM 16/01/2017, che gli accordi territoriali anche con riferimento a durata e canone da applicare.

La verifica del rispetto della conformità agli accordi è riservata in prima battuta alle associazioni che hanno stipulato gli accordi e in ogni caso agli uffici fiscali.

L’attestato va fornito per ogni nuovo contratto stipulato.

Il decreto semplificazioni, in corso di esame parlamentare, tra le altre semplificazioni ne introduce una che interessa proprio l’asseverazione (attestazione) dei contratti concordati ai sensi del DM 16/01/2017 che ha disciplinato le modalità di attuazione degli accordi territoriali.

Il problema che il decreto semplificazione intende superare è quello relativo alla durata della attestazione che, una volta data, vale non solo per il contratto a cui è riferita, ma per l’immobile oggetto di locazione e sino a quando vari la consistenza dell‘immobile o mutino gli accordi territoriali: << può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo Territoriale del Comune a cui essa si riferisce>>.

Se la funzione della attestazione fosse solo quella certificativa, come lo è l’Ape per la classe energetica, nulla sarebbe da eccepire all’art. 7 del decreto semplificazioni.

La considerazione che ha ispirato il provvedimento è quindi corretta nelle finalità, ma pone dei problemi che vanno oltre il meritevole tentativo di evitare procedure inutili.

In effetti però l’attestazione costituisce uno “scudo protettivo”, sia per l’associazione che per le parti, in caso di errori sempre possibili circoscrivendo gli effetti delle sanzioni, in caso di errori, solo alla prima attestazione e consentendone i necessari aggiustamenti alla successiva.

Inoltre la funzione della asseverazione non è solo quella di un atto certificatorio asettico, ma ha lo scopo di mantenere vivo nel tempo il rapporto conoscitivo e collaborativo tra conduttori, inquilini e associazioni di riferimento.

Le associazioni della proprietà Appc, Confabitare, Unioncasa hanno sottoscritto un documento con il quale chiedo la soppressione dell’art. 7 perché la sua approvazione creerebbe grossi problemi e rischierebbe di ostacolare la stipula di contratti agevolati.

Vincenzo Vecchio

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