L’obbligo di costituzione del fondo speciale per le opere straordinarie condominiali

di Vincenzo Vecchio

Abstract
Il presente contributo analizza la disciplina giuridica concernente l’obbligatorietà della costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. alla luce della riforma del condominio e delle più recenti pronunce giurisprudenziali, con particolare riferimento alle problematiche applicative e ai profili di costituzionalità. Viene proposto un inquadramento sistematico e critico della normativa, nonché l’ipotesi di riforma funzionale a tutelare l’interesse collettivo dei condomini e il corretto funzionamento della gestione condominiale.

SOMMARIO
1. Introduzione
2. La Sentenza della Cassazione n. 9148/2008 e i suoi effetti
3. L’obbligo di costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.
4. Il contrasto normativo tra art. 1135 e art. 63 disp. att. c.c.
5. Gli effetti distorsivi dell’interpretazione giurisprudenziale
6. Profili di incostituzionalità e criticità operative
7. L’evoluzione normativa e le modifiche introdotte dalla legge n. 9/2014
8. Distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione
9. Il concetto di innovazione nel condominio
10. La non inderogabilità dell’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.
11. Considerazioni conclusive

Introduzione
L’evoluzione normativa e giurisprudenziale in materia condominiale ha portato a un acceso dibattito sull’obbligatorietà della costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni. Il presente contributo si propone di analizzare tale obbligo, le sue criticità interpretative, le sue implicazioni operative e giuridiche, nonché le proposte di riforma volte a garantirne una più coerente applicazione nella pratica.
La Sentenza della Cassazione n. 9148/2008 e i suoi effetti Uno dei passaggi più significativi nella storia recente del condominio si è avuto con la pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 9148 dell’8 aprile 2008[1]. In tale decisione la Suprema Corte ha statuito il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, sovvertendo l’orientamento precedentemente dominante che prediligeva una visione solidaristica. Con tale pronuncia, la Corte ha ritenuto che il condominio non fosse un soggetto giuridico autonomo, ma un mero ente di mera gestione. L’espressione “ente di mera gestione” si riferisce a un soggetto (pubblico o privato) che non ha fini propri di lucro o autonomia decisionale, ma che si limita ad amministrare e gestire beni, risorse o attività per conto di altri, secondo regole prestabilite. Caratteristiche principali di un ente di mera gestione:
1. Gestione senza titolarità: l’ente non è proprietario dei beni o fondi che amministra. Agisce per conto di altri.
2. Assenza di fini autonomi: non persegue propri scopi economici, politici o sociali, ma si limita a eseguire operazioni previste da norme o da incarichi specifici.
3. Neutralità fiscale (in alcuni casi): proprio perché l’ente non svolge attività economiche in proprio, può non essere soggetto a IVA o imposte dirette su quanto incassa, se agisce in nome e per conto di altri
  Questa impostazione ha suscitato notevoli perplessità in dottrina, specie per la sua negazione della soggettività giuridica del condominio, che pure, sebbene privo di personalità giuridica, opera nel traffico giuridico con una sua autonomia patrimoniale e decisionale[2].
  La legge n. 220/2012, recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, ha cercato di contenere gli effetti distorsivi della sentenza, introducendo nel comma 2 dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile una forma di responsabilità sussidiaria per i condomini in regola con i pagamenti[3].
L’obbligo di costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.
L’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., nella sua originaria formulazione introdotta con la legge 220/12 disponeva che l’assemblea doveva deliberare la costituzione di un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori straordinari o di innovazione da eseguire. La legge n. 9/2014 ha successivamente aggiunto che tale fondo può essere costituito anche in relazione ai singoli stati di avanzamento[4].
L’interpretazione rigida della norma ha indotto taluni tribunali a dichiarare nulle le delibere assembleari in cui il fondo era stato previsto solo in termini contabili e non con accantonamento monetario immediato [5]. La costituzione del fondo comunque non garantisce il creditore in quanto non ne è garantita la segregazione come invece è possibile per le società di capitali.
Il contrasto normativo tra art. 1135 e art. 63 disp. att. c.c.
Il combinato disposto tra l’art. 1135 e l’art. 63 disp. att. c.c. ha generato una contraddizione normativa sostanziale: da un lato, viene imposta la costituzione anticipata di una provvista finanziaria; dall’altro, si riconosce la responsabilità sussidiaria del condomino in regola, assimilabile ad una garanzia fideiussoria con beneficio di escussione[6]. La fideiussione sussidiaria è una forma di garanzia personale con cui il fideiussore (cioè il garante) si impegna a pagare un debito solo dopo che il creditore ha tentato inutilmente di ottenere il pagamento dal debitore principale. Il creditore deve provare di aver fatto tutto il possibile per ottenere il pagamento dal debitore prima di agire contro il fideiussore.
Gli effetti distorsivi dell’interpretazione giurisprudenziale
La sentenza della Cassazione n. 9388 del 5 aprile 2023 ha fornito un’interpretazione particolarmente rigida dell’obbligo di costituzione del fondo, sancendo la nullità di una delibera assembleare che prevedeva un fondo solo contabile, pur in presenza di un contratto con clausola liberatoria per i condomini in regola [7]. Tale decisione ha suscitato reazioni critiche per la sua incoerenza sistematica e la mancata valutazione della funzione reale della norma.
Profili di incostituzionalità e criticità operative
La rigidità interpretativa appare in contrasto con:
• l’art. 3 Cost. (principio di ragionevolezza);
• l’art. 41 Cost. (libertà di iniziativa economica);
• l’art. 42 Cost. (tutela della proprietà).
La presenza di un solo condomino moroso può impedire la realizzazione di interventi urgenti e necessari, compromettendo la tutela del bene comune e generando costi aggiuntivi legati al deterioramento dell’immobile e all’aumento dei prezzi di mercato.
In un quadro economico/giuridico evolutivo che vede la necessità di adeguare gli immobili alle direttive europee sulle case green e con la necessaria approvazione di leggi di riforma urbanistica e di rigenerazione urbana c’è la ragionevole certezza di lasciare fuori da possibili interventi di recupero edilizio una parte notevole del patrimonio immobiliare: i condomini. In Italia in tali strutture vivono oltre 40 milioni di persone.
L’evoluzione normativa e le modifiche introdotte dalla legge n. 9/2014
La legge n. 9/2014 ha introdotto una flessibilità formale che tuttavia, nella prassi, è rimasta spesso inapplicata. In molti casi, gli interventi condominiali non sono tecnicamente frazionabili e l’adozione di un criterio “a stralci” risulta più teorica che concreta, con il rischio di incompletezza o irrazionale lievitazione dei costi. E’ sta messa una pezza per tenare di superare un ostacolo invalicabile, ma con scara attenzione ai problemi reali.
Distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione
Secondo la giurisprudenza consolidata, sono opere ordinarie quelle dirette alla manutenzione corrente; sono invece straordinarie quelle che comportano rinnovamenti sostanziali, sostituzioni o nuovi investimenti. La Cassazione ha dichiarato nulla la costituzione di fondi pluriennali per spese ordinarie se non deliberati all’unanimità[8].
Il concetto di innovazione nel condominio
L’art. 1121 c.c. definisce le innovazioni come modifiche sostanziali dell’uso o della struttura dei beni comuni. Tali interventi richiedono specifiche maggioranze e non sempre comportano l’obbligo di costituzione di un fondo. Gli articoli 1122-bis, 1122-ter e 117-ter c.c. disciplinano casi particolari di innovazioni che, pur avendo impatto strutturale, non impongono un obbligo contabile anticipato.
La non inderogabilità dell’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.
L’art. 1135 non è incluso tra le norme inderogabili di cui all’art. 1138 c.c. La sua applicazione va dunque letta alla luce dei principi generali del diritto contrattuale e dell’autonomia privata. Le norme imperative devono essere espressamente qualificate come tali o collegarsi a valori di ordine pubblico o buon costume. Nel caso dell’art. 1135 non si ravvisa una ipotesi di nullità virtuale.
Considerazioni conclusive
L’attuale impostazione normativa presenta evidenti criticità. È auspicabile un intervento legislativo che, in ossequio ai principi di efficienza e sussidiarietà, consenta deroghe ragionevoli all’obbligo del fondo speciale, almeno nei casi in cui l’appaltatore accetti formalmente il rischio della morosità. Una maggiore flessibilità permetterebbe di preservare l’equilibrio tra la tutela patrimoniale dei singoli e l’interesse collettivo alla manutenzione e valorizzazione degli edifici condominiali.
Una proposta semplice di modifica è presentare una emendamento che ripristini la vecchia formulazione del n. 1 del comma 4 dell’art. 1135 c.c. nel testo anti riforma.
Attuale formulazione prescrive che l’assemblea provvede <>
La precedente formulazione: prevedeva che l’assemblea provvede <>
Occorre infine per evitare le non rare appropriazioni indebite prevedere la possibilità di segregazione dei fondi costituiti per le opere straordinarie.

Note
[1] Cass. civ., Sez. Unite, 8 aprile 2008, n. 9148.
[2] Si veda, in particolare, G. Petrelli, “La soggettività giuridica del condominio”, in Riv. dir. civ., 2010, I, 233 ss.
[3] Art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotto con L. 220/2012.
[4] Art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., come modificato dall’art. 1, comma 1, lett. b), L. 21 febbraio 2014, n. 9.
[5] Cfr. Trib. Milano, 15 ottobre 2016, in Giur. It., 2017, 763 ss.
[6] Triola, R., “Le obbligazioni nel condominio”, in Giur. cond., 2013, 87.
[7] Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388.
[8] Cass. civ., sez. II, 21 agosto 1996, n. 7706; App. Brescia, 2 febbraio 2012, n. 130.
Riferimenti bibliografici
• Cass. civ., Sez. Unite, 8 aprile 2008, n. 9148.
• G. Petrelli, “La soggettività giuridica del condominio”, in Riv. dir. civ., 2010, I, 233 ss.
• Art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotto con L. 220/2012.
• Art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., come modificato dall’art. 1, comma 1, lett. b), L. 21 febbraio 2014, n. 9.
• Trib. Milano, 15 ottobre 2016, in Giur. It., 2017, 763 ss.
• R. Triola, “Le obbligazioni nel condominio”, in Giur. cond., 2013, 87.
• Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388.
• Cass. civ., sez. II, 21 agosto 1996, n. 7706; App. Brescia, 2 febbraio 2012, n. 130.

• Fonti e Riferimenti Bibliografici

1. Cass. civ., Sez. Unite, 8 aprile 2008, n. 9148.
    ◦ Pronuncia fondamentale che ha affermato il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali.
2. G. Petrelli, “La soggettività giuridica del condominio”, in Rivista di diritto civile, 2010, I, p. 233 ss.
    ◦ Approfondimento dottrinale sul tema della soggettività giuridica del condominio.
3. Art. 63, comma 2, disp. att. c.c.
    ◦ Norma introdotta con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, che disciplina la responsabilità sussidiaria dei condomini in regola con i pagamenti.
4. Art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., modificato con art. 1, comma 1, lett. b), L. 21 febbraio 2014, n. 9.
    ◦ Disposizione centrale sull’obbligatorietà del fondo speciale, successivamente integrata per consentire pagamenti per stati di avanzamento.
5. Tribunale di Milano, 15 ottobre 2016, in Giurisprudenza italiana, 2017, p. 763 ss.
    ◦ Giurisprudenza di merito che ha considerato nulla la delibera priva di fondo monetario.
6. R. Triola, “Le obbligazioni nel condominio”, in Giurisprudenza del condominio, 2013, p. 87.
    ◦ Analisi critica della natura delle obbligazioni condominiali e riflessioni sulla riforma del 2012.
7. Cass. civ., Sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388.
    ◦ Sentenza recente che ha dichiarato la nullità della delibera per mancata costituzione monetaria del fondo, anche in presenza di garanzie alternative.
8. Cass. civ., Sez. II, 21 agosto 1996, n. 7706; App. Brescia, 2 febbraio 2012, n. 130.
    ◦ Sentenze relative alla legittimità delle delibere su fondi pluriennali e sulla dimensione annuale della gestione condominiale.