a2a ci riprova, intende eliminare i contatori individuali per i condomini!

Alleghiamo la lettera inviata dal Presidente dell’APPC al Sindaco di Brescia e a A2A Servizio Idrico, in merito all’intenzione di A2A di eliminare i contatori individuali nei condomini.

“Formulo la presente in qualità di responsabile del Centro Studi Nazionale di Abiconf (Amministratoiri Beni Immobili di Confcommercio) e presidente di Abiconf Lombardia est. “

In questi giorni, A2A, gestore in Brescia  per l’acquedotto,  ha inviato le associazioni dei proprietari e  degli amministratori di condominio per annunciare che intende eliminare i contatori individuali a 28 mila famiglie che vivono in condominio e sostituirli con un unico contatore nonostante queste abbiano da, oltre 40 anni, contratti individuali per la fornitura dell’acqua.

La stessa operazione la aveva tentata  nel luglio 2017, ma poi a seguito del nostro intervento e delle imminenti elezioni amministrative di Brescia il sindaco aveva imposto ad A2A la sospensione del provvedimento.

Oggi molti utenti in condominio (28 mila famiglie bresciane)  sono titolari di contratti di fornitura di acqua individuali con A2A e pertanto  sono tenuti personalmente a pagare  unicamente  il consumo  che risulta nel contatore di loro pertinenza, pagano cioè quanto consumano al fornitore del servizio.

  Accampando difficoltà a procedere alle letture interne alle singole unità immobiliari o a recuperare  le morosità individuali, il gestore dell’acquedotto   sta risolvendo, in modo unilaterale e illegittimo,  i contratti individuali posizionando un unico contatore  che utilizzerà per le letture dell’acqua con unico addebito e fatturazione al condominio.

Così facendo fa gravare il costo delle letture dei contatori sui singoli utenti, ma cosa ben più grave, fa divenire solidalmente responsabili delle morosità tutti gli utenti del condominio.

Con tale comunicazione A2A preannuncia, in forma autoritaria, una modifica unilaterale ai contratti in essere con gravissime conseguenze che  così sintetizzo:

  1. La modifica unilaterale del contratto è in  aperta violazione  con le norme di legge in quanto  ogni modifica presuppone il consenso di entrambi i contraenti e non si capisce come ad un soggetto che ha sottoscritto un contratto di fornitura possa sostituirsi, in modo autoritario e unilaterale,  un diverso  ente   di fatto tra l’altro sfornito di personalità giuridica.
  2. Dal passaggio da contratti individuali a contratti collettivi deriva un aumento delle garanzie, a favore del soggetto forte, nel nostro caso A2A,  che   per le singole insolvenze fa carico per l’adempimento, in forma solidale, a tutti i soggetti che prima godevano di parziarietà.
  3. Si fa inoltre carico della responsabilità della qualità dell’acqua alla collettività condominiale. Quindi l’amministratore a spese dei condomini dovrà effettuare tutte le analisi per accertare  la potabilità dell’acqua erogata ai singoli condomini  sino al punto di prelievo individuale.
  4. Alcuni soggetti solventi si troverebbero di fatto a scegliere tra il restare senza acqua  o  accollarsi l’onere delle morosità che in taluni casi sarebbe  anche di decine di migliaia di euro.
  5. Il costo delle rilevazioni graverebbe sui singoli utenti.
  6. Il proprietario di un immobile in condominio che lo ha dato in locazione   si troverebbe solidalmente responsabile con l’inquilino.
  7. Le imprese che  sono oggi titolari di contratto   individuale  non scaricherebbe più l’iva in quanto il condominio non è soggetto iva.  L’iva oggi agevolata per le utenze domestiche una volta  mutata l’utenza in collettiva con  eventuali immobili ad uso diverso seguirebbe la sorte di questi.
  8. Il nuovo contratto  per essere accettato dal condominio costituendo una innovazione richiederebbe comunque una maggioranza qualificata cosa non sempre facilmente ottenibile
  9. La giustificazione che ciò derivi da  disposizioni di  regole emanate da autorità è priva di fondamento giuridico almeno finché nel nostro ordinamento vige il principio della gerarchia delle norme giuridiche

In conclusione  il  modo di procedere di A2A  non solo è illegittimo, ma addirittura,  se attuatosarebbe fonte di responsabilità solidale (anche se sussidiaria) e illimitata per i condomini in regola con gli obblighi contrattuali. 

Ciò aggraverebbe  le situazioni di  conflittualità soprattutto nelle situazioni di marginalità sociale e a più forte immigrazione generando sicuramente tensioni  interetniche tra gli abitanti dei condomini.            

Si tratta di un comportamento vessatorio tra l’altro in contrasto con la direttiva 93/13/CEE recepita attraverso la legge 52/96 art.25   e oggi  disciplinate dal codice del consumo,  D.lgs.206/05, art.33 e segg.

Con tale iniziativa, se portata a termine, A2A  crea uno  “squilibrio contrattuale”, ponendo  a carico del solo consumatore obblighi non giustificati dalla natura del contratto  e privandolo di diritti legittimi  invece riconosciuti alla controparte.

Chiedo pertanto al sindaco di Brescia di intervenire  come già fatto  due anni fa impedendo ad A2A di  violare le norme di correttezza giuridica avvalendosi della sua posizione di monopolista. In difetto intendiamo adire l’autorità giudiziaria in tutte le sedi competenti 

   Colgo l’occasione per porgere distinti saluti.

                                                                                               Il presidente
      (Dott. Vincenzo Vecchio)

Palazzolo sull’Oglio, 25/03/2019

Decreto ingiuntivo, ci si può opporre attraverso l’invalidità della delibera

Sul Sole 24 Ore è stato pubblicato un articolo del Dr. Vecchio  sul  decreto ingiuntivo  contro il condomino in mora e il tentativo del debitore (condomino in mora) di opporsi per  evitare di pagare.

Un argomento apparentemente per addetti ai lavori, ma che merita, a mio parere, di essere conosciuto da tutti coloro che vivono in condominio.

In Italia oltre 27 milioni di abitanti  vivono in  1.400.000 edifici condominiali (consistenza media 30  unità) quindi    circa 42 milioni di  unità immobiliari.

Il codice all’art. 63 disp. att.  consente all’amministratore del condominio di  poter agire  contro i condomini in debito per le quote condominiali con uno strumento  di eccezionale  efficacia: decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Ciò permette all’amministratore di attivare immediatamente l’azione esecutiva sui beni (mobili, immobili, crediti ecc,) del debitore.

Strumento efficacissimo che permette di ottenere ottimi risultati e a cui difficilmente il debitore può opporsi.

Purtroppo, spesso mal consigliati dai loro legali,  i condomini morosi fanno opposizione nel tentativo di bloccare l’azione esecutiva e nel frattempo , se il giudice   dichiarasse inefficace il decreto, procedono ad occultare il patrimonio.

Va  chiarito che l’unica ipotesi in cui  e solo da poco la giurisprudenza blocca l’azione esecutiva è quella della nullità della deliberazione dell’assemblea, che è un evento  assolutamente marginale.

Nell’articolo che è  di commento ad una sentenza recente si analizza il caso distinguendo tra   la situazione (fattispecie) di nullità e quella di annullabilità.

Si fa inoltre  osservare come spesso i magistrati non facciano il loro dovere condannando ad adeguate spese  processuali il debitore che  mette in atto  azioni  processuali finalizzate solo a guadagnare tempo  sapendo che sono infondate. E’ questa la ipotesi di lite temeraria  per cui la legge prevede delle conseguenze gravi , ma raramente applicate.

CONVEGNO DEL 28/11/2018

Il 28/11/18 grande partecipazione all’assemblea di APPC (Associazione Piccoli Proprietari immobiliari di Brescia e Bergamo).
Avere per due ore continue e senza interruzione oltre 80 persone a seguire le relazioni di un notaio sulle donazioni e sui problemi connessi, di un architetto, di avvocati e fiscalisti sulle problematiche immobiliari, significa che nel nostro paese la cultura conta se la si traduce in progetti pratici, la si espone con chiarezza e soprattutto se risponde ad interessi esistenziali dei cittadini.
L’analisi sulla morosità, sulle occupazioni di immobili, sul rilancio delle locazioni e delle attività commerciali nei centri urbani e sull’uso compatibile delle aree dismesse è stata molto apprezzata.
Presenti tra il pubblico anche diversi avvocati, tecnici, ma soprattutto comuni cittadini.

GRAZIE A TUTTI PER LA PARTECIPAZIONE!

LIBRETTI AL PORTATORE: IMPORTANTI MODIFICHE NORMATIVE.

Vanno estinti entro il 31 dicembre, sanzioni da 250 a 500 euro

Chi è in possesso di libretti bancari o postali al portatore dovrà estinguerli entro il prossimo 31 dicembre.

La motivazione è  legata alla lotta di contrasto al riciclaggio dei proventi da attività criminose e di finanziamento del terrorismo, l’obbligo è previsto nel Decreto legislativo numero 90 del 2017 attuativo della direttiva (UE) 2015/849.

Si tratta di un testo complesso e per molti versi illeggibile costituito da 122 pagine e il richiamo a oltre 200 provvedimenti  normativi. 

Un classico esempio di norma caos illeggibile, la parola sanzione è presente in oltre 100 pagine.

La costituzione di un libretto al portatore, salvo che si avessero finalità criminose,  era una prassi usata in passato per gestire piccoli depositi di denaro e per chi non era avvezzo all’uso di  moneta elettronica, soprattutto anziani. 

Venivano inoltre usati  quale deposito cauzionale  nei contratti di locazione. Non credo ne siano rimasti  tanti in circolazione,  qualcuno potrebbe aver dimenticato in fondo ad un cassetto un vecchio libretto senza di fatto nessuna somma significativa  depositata e non averlo estinto perché i costi di estinzione  erano superiori a quelli del valore dello stesso libretto.

Abbiamo tutelato qualche proprietario che dopo 5 anni per estinguere un libretto con 500  euro depositati  la banca gli  presentava un conto di oltre 250 euro.

Chi ha ancora questa tipologia di deposito  deve o chiederne la conversione in un libretto di risparmio nominativo, o trasferire l’importo del saldo su un conto, o chiedere la liquidazione in contanti del saldo del libretto. 

Queste operazioni non sono  esenti da costi, nel momento in cui il libretto viene presentato in banca, la banca o la posta,  procederanno al calcolo dei costi di tenuta e  nella quasi totalità dei casi si tratta di costi di  qualche centinaio di euro  che spesso non coprono il  valore del deposito.

Decorso  il termine del 31  dicembre banche e Poste Italiane  hanno  l’obbligo di liquidare il saldo del libretto a favore del portatore, ma allo stesso sarà applicata una sanzione amministrativa da 250 a 500 euro.

Per eventuali consigli e tutela contattare la nostra associazione soprattutto per evitare non solo le sanzioni, ma per impedire l’addebito improprio di costi.

                                                                                                       Il Presidente

                                                                                                   (Dott. Vincenzo Vecchio)

Palazzolo sull’Oglio, 25/11/18

CONVEGNO PROVINCIALE

Sicurezza e valori immobiliari, come conciliarli.

Mercoledì 28 Novembre 2018 – ore 19.30

presso la SALA CIVICA del COMUNE di PALAZZOLO SULL’OGLIO,
ingresso da Via Torre del Popolo

Anche quest’anno si svolgerà il tradizionale incontro con gli associati che
avrà la doppia funzione di adempimento statutario (approvazione del bilancio) e aggiornamento sulle questioni immobiliari.

Il periodo scelto è come sempre quello successivo alla approvazione della proposta di legge finanziaria proprio per trattare di temi concreti. La nascita del nuovo governo è l’occasione per valutare le novità normative che stanno già emergendo con riferimento al settore immobiliare. Le novità riguardano la tassazione degli immobili (cedolare secca per i negozi), la questione dell’occupazione abusiva degli edifici, orari e turni di apertura dei negozi. Tratteremo inoltre della crisi del settore commerciale
che sta lasciando vuoti molti negozi non solo nel centro storico e nelle periferie, ma anche negli stessi centri commerciali.

Il Presidente :

Vincenzo Vecchio

E’ opportuno, per motivi organizzativi, essendo prevista la  degustazione di prodotti tipici, comunicare la partecipazione almeno tre giorni prima dell’incontro.

SCARICA QUI L’INVITO CON IL PROGRAMMA COMPLETO DEL CONVEGNO

Road Show Aree dismesse e crisi del settore commerciale. Bergamo Confcommercio 12 e 13 Luglio 2018

“Il tema delle aree e dei contenitori dismessi, nelle loro diverse forme e molteplici scale, è al centro delle riflessioni della terza tappa del Laboratorio Nazionale sulla Rigenerazione Urbana, attraverso il quale Confcommercio-Imprese per l’Italia intende apportare il proprio contributo al dibattito per la costruzione di politiche integrate per la rinascita delle città italiane, per il miglioramento della qualità di vita dei cittadini e per il supporto all’attività delle imprese. La rigenerazione urbana, infatti,  coinvolgendo componenti fisiche, sociali ed economiche, costituisce un processo che può dare risposte alle diverse crisi in atto nelle città e nei territori.”

Avendo partecipato a questa terza tappa sia in qualità di ospiti che di relatori (nella figura del Dott. Vincenzo Vecchio, come Direttore del Centro Studi Nazionale ABI-CONF Amministratori Beni Immobili Lombardia est), vi presentiamo il riassunto degli interventi e l’estratto dell’intervento del dott. Vincenzo Vecchio.


Di seguito l’incipit dell’intervento del Dott. Vincenzo Vecchio:

“Le aree commerciali dismesse si inseriscono in un più ampio contesto
di aree urbane che si stanno degradando assieme ad esse. È importante considerare che se si vuole riattivare l’esercizio commerciale del centro storico bisogna pensare anche a quanto avviene in periferia, perché l’organismo urbano è da ripensare nel suo complesso, includendo le zone marginali per non acuire fenomeni di abbandono e tensioni sociali.”

Per approfondimenti il link al sito di confcommercio dedicato all’evento: https://www.confcommercio.it/-/laboratorio-rigenerazione-urbana-tappa-bergamo

di seguito i video degli interventi:

Il video della prima giornata.
il video della seconda giornata

Alcune foto dell’incontro:

Comunicazione Cessione Fabbricato (locazione, comodato, vendita ecc.) Autorità di Pubblica Sicurezza

Chiunque effettui la cessione  del diritto di proprietà o dia  in godimento a qualunque altro titolo (locazione, usufrutto, comodato, abitazione ecc.), per un periodo superiore a 1 mese, l’uso esclusivo di un fabbricato (es. abitazione, garage) o parte di esso è tenuto a effettuare la comunicazione   di cui l’art. 12 DL 21/03/78 n. 59 convertito in legge  191/78.

 

Tale comunicazione deve essere presentata all’autorità di Pubblica Sicurezza (nei comuni privi di comando di Polizia o Questura al sindaco), entro 48 ore dalla cessione di fatto dell’immobile, compilando in tutte le sue parti un apposito modulo in cui vengono riportate informazioni relative al cedente, al cessionario (persona che subentra) e al fabbricato stesso (che deve essere ubicato nel Comune in cui si effettua la comunicazione).

Con l’emanazione del Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23 (Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale)  che riguarda i proprietari di immobili che  nella locazione degli stessi intendono avvalersi della Cedolare Secca sugli affitti; e del Decreto Legge 13 maggio 2011 n. 70 sono state introdotte importanti novità per quel che riguarda l’obbligo di presentazione della denuncia di cessione di fabbricato.  La norma è stata  ancora aggiornata dal DECRETO-LEGGE 20 giugno 2012, n. 79 che ne ha ampliato la portata: l’assorbimento del predetto obbligo viene esteso ai contratti di comodalo ed a tutti i contratti di locazione registrati comprese le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio  di un’attività di impresa, o di arti e professioni, precedentemente escluse.

In particolare i suddetti Decreti hanno rispettivamente disposto che la citata comunicazione all’autorità locale sia «assorbita» dalla registrazione del contratto di locazione o di compravendita di immobili presso l’Agenzia delle Entrate. Ovvero non sussiste più l’obbligo di presentarla qualora sia stato registrato il relativo contratto di locazione.

Mentre prima, chiunque cedeva la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo anche con contratto verbale, per un periodo superiore a 1 mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o parte di esso, aveva l’obbligo di presentare la denuncia all’Autorità di Pubblica Sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, ora, in seguito alle nuove disposizioni, questo obbligo viene “assorbito” quando l’immobile (adibito a qualsiasi uso) viene ceduto con contratto di compravendita. Quindi l’obbligo di presentazione della Denuncia di cessione di fabbricato è cessato anche per i contratti di compravendita purché registrati.


Il beneficio dell’ “assorbimento” dell’obbligo di comunicazione é escluso per la locazione di immobili adibiti ad altri usi,  attività d’impresa, di arti e professioni (garage, negozi, magazzini, ecc.).

 

In caso di vendita o affitto di bene immobile a cittadino EXTRACOMUNITARIO è sempre in vigore l’obbligo di comunicare al Comune la “cessione di immobile” ai sensi del Decreto Legislativo 286/199.


Modalità di presentazione:

Per informazioni, ritiro modulo e consegna della comunicazione di cessione fabbricato va fatta alla autorità di pubblica sicurezza (nei comuni privi di polizia al sindaco) inviando  tale comunicazione tramite posta con raccomandata A.R. (fa fede la data di spedizione della raccomandata), entro 48 ore dalla consegna dell’immobile o parte di esso.

 

Altre specifiche ed informazioni:
La denuncia ha effetto anche per gli anni successivi, qualora non vi siano variazioni relative ai locali ed ai soggetti (cedente e cessionario).
Specifiche nella compilazione del modulo:
* cambio residenza dell’intero nucleo familiare: in tale caso il cedente dovrà fare la comunicazione solo per il “capofamiglia” a nome e per conto di tutto il nucleo familiare;
* dati del cessionario: nello spazio del modulo riservato alle informazioni del soggetto che subentra va indicata la residenza precedente al trasferimento presso l’immobile, oggetto della comunicazione di cessione;
* dati dell’immobile: per vani si intendono le camere, sale e studi; per accessori si intendono i bagni, ripostigli, la cucina, la cantine e garages;
* sanzioni: il cedente che non presenta o spedisce la comunicazione entro 48 ore dalla cessione di fatto dell’immobile è soggetto ad una sanzione da € 103,00 a € 1.549,00. In caso di pagamento entro 60 gg. la sanzione è ridotta a € 206,00. La violazione è accertata dagli organi di Polizia Giudiziaria, nonché dal Corpo di Polizia Municipale del Comune ove si trova l’immobile. La sanzione è applicata dal Sindaco ed i proventi sono devoluti al Comune.

Notizie utili:
* Dichiarazione di cessione fabbricato e dichiarazione di ospitalità dello straniero:
* La normativa contenuta nell’art 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull’Immigrazione, prevede un adempimento che, seppur con finalità diverse, ha un contenuto simile a quello previsto in caso di dichiarazione di cessione fabbricati dall’art. 12 della legge 18 maggio 1978 n. 191 di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 21 marzo 1978 n. 59.
* La norma sulla dichiarazione di cessione fabbricati ha valenza generale, ovvero pone un obbligo a carico di ” chiunque ceda” a vantaggio di qualsivoglia persona, mentre la normativa di cui al citato art. 7 non si riferisce al solo caso della cessione ma anche a qualsiasi forma di alloggio od ospitalità, nei confronti di uno ” straniero od apolide“, fornita dal datore di lavoro o dal mero ospitante.
* Occorre precisare immediatamente che per ” straniero” si intende esclusivamente il cittadino extracomunitario. Laddove, in presenza dei requisiti richiesti dalla norma di cui al citato art. 12, venga effettuata, in favore dello straniero, la dichiarazione di cessione di fabbricato, non occorre una seconda comunicazione ai sensi dell’art. 7.
* Viceversa la dichiarazione di mera ospitalità dello straniero, non sostituisce in alcun caso la dichiarazione di cessione fabbricato, laddove sia concesso un uso esclusivo del bene superiore a 30 giorni.
*  Art. 7. Obblighi dell’ospitante e del datore di lavoro. 1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza.
* La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l’esatta ubicazione dell’immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta.
* Per ulteriori informazioni consultare il sito della “QUESTURA DI AREZZO” o consultare la circolare in merito sul sito dell’Agenzia dell’Entrate.

 Normativa di riferimento:
– Art. 12 D.L. 21.03.1978 N. 59, convertito nella legge 15.05.1978 N. 191 (comunicazione cessione di fabbricato);
– D. Lgs. 25/07/1998 N. 286 (T.U. disposizioni sugli stranieri) e successive integrazioni e modificazioni;
– Legge 689/81 (sistema sanzionatorio). – Legge 12/07/2011 n. 106 (d
i conversione del D.L. 13/05/2011, n. 70).

DECRETO-LEGGE 20 giugno 2012, n. 79     

 

 

Il Presidente Provinciale

(Dott. Vincenzo Vecchio)

Attenzione al rischio fallimento nell’acquisto di immobili in costruzione

Sul sole 24 Ore  del 1 maggio 2018,  nella sezione quotidiano condominio è pubblicato un breve articolo sulla tutela che la legge  prevede  a favore dell’acquirente di un immobile  in corso di  costruzione. Purtroppo  spesso abbiamo assistito a  situazioni in cui il contraente debole, l’acquirente, si è trovato a dover pagare  il prezzo di un immobile di cui poi non diventerà proprietario o che presenta gravi vizi costruttivi che ne  diminuiscono il valore  e in taluni casi lo azzerano.

Per chi volesse  approfondire  il tema rinvio al testo pubblicato alcuni anni fa e che è in fase di aggiornamento per una nuova edizione disponibile entro la fine dell’estate.

In ogni caso  chi lo volesse può fare affidamento sulla disponibilità della nostra  associazione  a fornire risposte ad eventuali  questioni che volesse sottoporre.

Attenzione al rischio fallimento e immobili in costruzione _ QC- Il Sole 24 Ore_01_05_18

Uniacque impone in modo illegittimo un deposito cauzionale sulle forniture di acqua

Una nuova stangata   sugli utenti dell’acquedotto dei comuni bergamaschi serviti da Uniacque.

Alcuni associati di APPC (Associazione Piccoli Proprietari di Case) ci hanno fatto avere un volantino a cui, il gestore dell’acquedotto   non ha dato pubblicità con cui comunica che imporrà un deposito cauzionale agli utenti del servizio di fornitura dell’acqua.

Gli altri gestori degli acquedotti della bergamasca (Servizi Municipali e del bresciano (Acque Bresciane) non lo fanno, anzi hanno rimborsato i vecchi depositi.

La richiesta è del tutto illegittima per le seguenti motivazioni:

  1. Uniacque spa è un operatore fornitore di servizio essenziale primario che agisce in regime di monopolio
  2. Si va a modificare il rapporto contrattuale in essere in modo unilaterale e ciò è illegittimo
  3. Il richiamo che nel volantino si fa alla delibera è generico e in ogni caso la delibera non impone tale obbligo.
  4. Si violano le disposizioni del Dpcm 29 agosto 2016 in modo palese, norma comunque successiva e superiore alla delibera dell’Autorità richiamata.
  5. Si crea conflittualità sociale in quelle situazioni in cui è già difficile pagare le forniture alla regolare scadenza e di fatto facendo scattare la solidarietà anticipata per le morosità nel condominio. Negli immobili condominiali si costringe a violare la norma relativa ai fondi che è vietata trattandosi di un fondo di garanzia
  6. In caso di insolvenza di Uniacque spa i consumatori perdono il diritto al rimborso del deposito cauzionale.

Invitiamo gli utenti interessati a contestare la pretesa mandando una raccomandata utilizzando come   base il modello allegato qui sotto:

Modulo da inviare a Uniacque per raccomandata, fax o PEC