Un piano realistico capace di generare lo sviluppo.

Una proposta Appc  per  valorizzare  la proprietà immobiliare e rilanciare  l’economia

Il nostro paese  è caratterizzato dalla presenza di  una alta percentuale di proprietari immobiliari.

La maggioranza  dei cittadini italiani è proprietario dell’immobile in cui vive e  moltissimi sono i piccoli proprietari che hanno investito i frutti di una vita di sacrifici in immobili da dare in   locazione.

Gli  immobili  di proprietà di persone fisiche sono 57 milioni, il 60 % destinato ad abitazione principale in essi vive il il 75,2%  delle famiglie.

Due sono quindi i soggetti  che interessano l’ambito di azione rappresentanza della APPC: i proprietari che  godono della propria abitazione e i risparmiatori che hanno investito per dare in locazione.

Altro aspetto significativo è la tipologia della composizione degli edifici immobiliari nei condomìni abitano 28 milioni di cittadini.

E’ chiaro quindi che un intervento nel settore edilizio non può non coinvolgere necessariamente: condominio, locazione, trasferimenti immobiliari, fiscalità del settore delle abitazioni e degli immobili commerciali.

L’altra premessa  importante è che da sempre, nella esperienza italiana in particolare, il motore della ripresa è innescato dall’edilizia. Lo fu  con il Piano Fanfani del 1949 che avviò con una legge coraggiosa, seguita a distanza di   5 mesi da  regolamenti e norme attuative, il miracolo italiano, la più grande crescita a livello mondiale del dopo guerra.

Dobbiamo  intervenire   sia sulla situazione contingente legata alla crisi mondiale del coronavirus che in termini strutturali complessivi.   Rilanciare il   settore edilizio  significa dare un contributo essenziale e significativo alla  occupazione e all’incremento del Pil.

Rispetto al Piano Fanfani la filosofia che deve guidarci non è più quella dell’intervento per nuove costruzioni, ma il  recupero in termini di efficienza energetica, sismicità, sicurezza generale, aspetto  architettonico e vivibilità del patrimonio esistente.  La vecchia politica degli incentivi fiscali   con le detrazioni e le cessioni di credito non può funzionare, sia perché i redditi assoggettati a tassazione verranno erosi sia perché mancherà liquidità  ai soggetti che debbono intervenire.

La cessione del credito si è risolta nel trasferimento di risorse alle grandi imprese e alle multi utility lasciando soli i piccoli proprietari immobiliari.

Immobili in condominio e spese correnti.

La crisi economica alle porte determinerà un aumento  elevato della già alta morosità con la conseguenza che verranno disattivati servizi  comuni essenziali  come  energia elettrica, gas, acqua.

 E’ necessario mettere gli amministratori di condominio in grado di pagare le utenze comuni, ma anche i singoli utenti per i servizi individuali.

Ciò è possibile se  le banche , in analogia con quanto previsto per le imprese  rendono disponibili prestiti a lungo periodo e a interessi bassi, prestiti garantiti dallo stato e sulla base  dei bilanci del periodo precedente asseverati dall’amministratore.

Occorre sospendere, sino alla erogazione del prestito, tutti i pagamenti delle utenze essenziali (elettricità, acqua, gas e tutti quelli forniti dalle multi utility.

In caso di morosità Il rimborso delle quote sarà solo di  natura parziaria e  non  comporterebbe quindi  la responsabilità sussidiaria dei condòmini non in mora (virtuosi).

Deve essere esclusa quindi la  solidarietà  per le utenze comuni  e deve parimenti essere scongiurato il blocco   indiscriminato delle utenze collettive per la morosità di alcuni e il pignoramento del conto corrente condominiale.

Recupero edilizio

Occorre ripetere, con meccanismi nuovi e puntando non sulle nuove costruzioni,  la metodologia del Piano  Fanfani, ma  questa volta indirizzando le risorse  per il  recupero del patrimonio immobiliare esistente. 

La proposta che facciamo non determina  esborsi significativi per lo Stato.  Si tratta di un prestito di lungo periodo di almeno  trenta anni al tasso dello 0,5%  annuo.

Il prestito, di un importo non superiore al 30% del valore dell’immobile, verrebbe erogato dalle banca con procedura semplificata, garantito dallo Stato che  iscriverebbe, senza oneri, ipoteca pari all’ammontare del prestito  concesso.

Si rende necessaria una coraggiosa   revisione della normativa condominiale, ampliando la portata della prededuzione nei procedimenti di espropriazione immobiliare, riformando le modalità di convocazione delle assemblee e i quorum deliberativi , normando le assemblee telematiche.

Locazioni

Si propone  un  credito d’imposta al 100% per tutte le locazioni commerciali senza alcuna limitazione di categoria catastale con allegazione della ricevuta del canone pagato al locatore e la  esclusione dal pagamento di imposte sui canoni non percepiti per tutte le tipologie di locazione sulla base di una semplice autocertificazione da inviare  via pec alla agenzia delle entrate entro 30 giorni dal mancato pagamento

Va assicurato il  sostegno economico ai conduttori in difficoltà attraverso l’estensione e la semplificazione delle procedure di accesso al fondo per la morosità incolpevole e al fondo di sostegno per l’accesso all’abitazione che dovranno essere adeguatamente rifinanziati

Per  quanto attiene la cedolare secca  va estesa  a tutte le tipologie dei contratti commerciali e l’Imu proporzionalmente ridotta per il periodo di mancata riscossione del canone.  Occorre prevedere un  reddito di ultima istanza di euro 600 per i proprietari che non hanno altri redditi, o solamente un reddito da pensione minima, oltre a quello della locazione e che certificano il mancato pagamento del canone . In prospettiva va lanciato un  vasto Programma decennale di edilizia pubblica abitativa con risorse derivanti dagli strumenti finanziari europei già esistenti o di prossima emanazione , non vincolati alle politiche sanitarie, politica volta esclusivamente al recupero di immobili  esistenti semplificando le trasformazioni d’uso e  esentando dagli oneri di urbanizzazione . Alle locazioni commerciali  va esteso il meccanismo agevolazioni della legge 431/1998, nonché della assistenza e attestazione delle associazioni di categoria maggiormente rappresentative.

Marco Evangelisti – Mario Fiamigi – Vincenzo Vecchio