Quota 100… assemblee on line e un primo provvedimento del Tribunale fallimentare di Milano

Sono cento le assemblee telematiche tenute da uno studio bresciano con risultati lusinghieri: nessuna impugnativa, partecipazione superiore a quelle  in forma fisica, sia per millesimi che per teste.

Inoltre grande gradimento dei condomini e in particolare dei residenti in località distanti dal condominio, qualcuno all’estero.

 Gli episodi più commoventi quello dell’immune depresso, che da anni non può lasciare il domicilio, e che  è stato felice, finalmente, di poter incontrare,  anche se virtualmente, gli altri condomini,  l’amministratore  e poter decidere  sul suo immobile senza dare deleghe.  

Abbiamo assistito ad episodi  di solidarietà eccezionali, chi non era in grado di collegarsi lo ha fatto insieme  ad altri condomini e qualche condomino anziano si è fatto assistere dal nipotino.

Risultati sperimentali quindi positivi e piena promozione della modalità telematica.

Basta sapere organizzare le assemblee, utilizzare sistemi idonei e semplici e  consentire eventualmente e senza costi aggiuntivi almeno il collegamento audio.

Possiamo decidere se restare ancora  indietro rispetto alla realtà che si evolve  o adeguarci facendo anche un’opera sociale  di  formazione culturale  soprattutto per quella parte di  popolazione meno tecnologicamente attrezzata o ai margini dei nuovi sistemi di comunicazione e che rischia di esser esclusa  dalle innovazioni.

Ormai , anche e non solo a causa del coronavirus, la comunicazione  con sistemi  internet ha fatto salti da gigante, l’epidemia ha semplicemente   dato una accelerata ad una via ormai tracciata.

Smart working, tele lavoro, telemedicina, didattica a distanza, non sono il nemico dell’umanità, sono uno degli strumenti che l’uomo usa per potenziare  le sue capacità.

Rifiutare tutto ciò  è come   ritenere che la stampa  a caratteri mobili inventata dal tedesco Johannes Gutenberg nel 1455  non era accettabile  in quanto  non paragonabile con la bellezza, la univocità, la espressività e creatività di quella amanuense.

La tecnologia non va idolatrata, ma neppure demonizzata, è uno degli strumenti in mano all’uomo e frutto della sua intelligenza.

In Francia da oltre un anno si tengono assemblee condominiali telematiche e nessuno si è meravigliato di ciò.

Invece di fare gli struzzi dovremmo  spingere per dotare il paese di infrastrutture idonee  e soprattutto  ottenere  corsi di formazione ricorrenti per coloro che, o per età, o per carenze culturali e sociali sono stati  esclusi.

Le associazioni della proprietà, dei conduttori, degli amministratori sapranno  essere al passo con i tempi o preferiranno ripiegare su posizioni conservatrici  e di nuovo luddismo?

Le obiezioni   alla tenuta delle assemblee on line  spesso sono  infondate.

Vediamone alcune:

  1. Si violerebbe la privacy in quanto vicino a chi è collegato in remoto potrebbe esserci un soggetto non autorizzato. Vero, ma la privacy la deve garantire anche  l’utente finale. Gli impiegati degli uffici delle entrate che lavorano in remoto? E i bancari e il medico che fa la diagnosi telefonica? E’ garantita la privacy in una assemblea, poco dignitosa (per condomini e amministratore), tenuta in un cortile  o i un sottoscala?
  2. Non tutti sono dotati di strumenti informatici e di  cultura idonea. Verissimo, ma basta organizzarsi e mettere i condomini in condizione di  associarsi in gruppi ristretti o allestire nello studio o nel condominio, per chi ha difficoltà,  delle postazioni guidate. Ci si rende conto che invece molti che fisicamente non potevano partecipare o perché residenti altrove o per impossibilità fisica con questi nuovi sistemi possono farlo?
  3. Il codice non lo prevede. Il codice non lo esclude e in ogni caso le norme emergenziali consentono assemblee on line per società, associazioni e fondazioni.
  4. Manca la giurisprudenza. Verissimo, ma non possiamo vivere di giurisprudenza, a volte  bisogna che  si diano ai giudici delle indicazioni operative. Voglio ricordare che  Antoni Scarpa  in via dottrinaria, magistrato di cassazione, ha ritenuto praticabile l’assemblea  telematica.

Sulla pronuncia della magistratura è significativo il riconoscimento della possibilità della conduzione di assemblea on line da parte di due giudici del Tribunale di Milano (ne pubblichiamo solo uno). Non sono due sentenze, ma si tratta di due  provvedimenti di delega al curatore fallimentare perché partecipi alla assemblea telematica dando indicazioni di voto specifiche compreso la modifica del regolamento in tal senso. Non è poco se si riflettere che si tratta di due giudici diversi e che le spese deliberate superavano il milione di euro.

Ecco la nuova sfida chi non la accoglie, con tutti i rischi connessi, rischia di restare fuori dal mercato.

La invalidità delle deliberazioni assembleari e le impugnative

In Italia ci sono 1 milione e duecentomila condomìni costituiti da circa 8 milioni di unità abitative e commerciali.

In questi edifici vivono 14 milioni di famiglie e il loro nucleo familiare in media è composto da 3/4 persone. Il 60% degli italiani, quindi, vive in condominio.

La gestione dei condomini è demandata ad amministratori che, finalmente hanno, dopo la legge 220/12 , obblighi formativi e di aggiornamento.

Per loro, ma anche per i condomini, oggi abbiamo tenuto la seconda lezione sulla invalidità delle decisioni (delibere) assembleari.

L’avv.to Antonio Belpietro, del foro di Brescia, esperto in materia immobiliare, ha condotto una lezione lineare, scientificamente perfetta, ma soprattutto con un taglio didattico chiarissimo.

Chi vuole può risentirla collegandosi al link del Giornale di Brescia con cui abbiamo promosso questa iniziativa che sta riscuotendo inaspettato successo:

https://sala-libretti.giornaledibrescia.it/eventi/96

Se ci sono domanda o richieste di approfondimento potete inviarle a: segreteria.lombardiaest@abiconf.it, o porre le vostre domande in FB

Saremo felici di darvi una risposta, siamo convinti, e crediamo, che cittadini informati siano indispensabili ad una sana e compita democrazia.

CORSO DI FORMAZIONE E AGGIORNAMENTO

Giovedì 2 Luglio , in collaborazione con il Giornale di Brescia è iniziato il corso di formazione e aggiornamento  su problemi condominiali.

E’ un corso di  8 lezioni di due ore , i relatori, avvocati, professionisti, esperti di ottimo livello, si alternano   nelle varie lezioni.

Il mio ruolo di responsabile scientifico  e di direttore del centro studi nazionale Abiconf, mi confina al ruolo di spalla, ruolo che svolgo volentieri lasciando ai giovani colleghi il lavoro più impegnativo.

Chi vuole può risentire le lezioni  sul link:  https://sala-libretti.giornaledibrescia.it/eventi/94

Il tema della prima lezione può sembrare  arido, non è così, si parla di documenti, scrittura privata, atto pubblico, prove del diritto.

Provate a sentire e vedrete che vi innamorerete del diritto

Le liti giudiziarie nel condominio, come evitare costi inutili.

Mediazione procedurale. Webinar  organizzato da APPC e  Medyapro

Anche nel nostro ordinamento giuridico è stata introdotta una procedura diretta alla risoluzione  delle controversie civili  con l’intento di deflazionare il carico dei tribunali civili italiani evitando così il ricorso autorità giudiziaria ordinaria e ciò con indubbi vantaggi  sia in termini di costi che, soprattutto, dei tempi necessari per addivenire alla soluzione della vertenza.

Questo istituto (ADR Alternative Dispute Resolution), di origine  anglosassone,  delega alle parti opportunamente assistite da un mediatore professionista, la possibilità di risolvere  vertenze che  hanno ad oggetto diritti disponibili.

E’ quindi  una procedura di soluzione delle liti che, nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe  assicurare una composizione della vertenza tramite soluzioni diverse da quelle comunemente ottenibili delle aule dei tribunali come ad esempio concessioni reciproche tra le parti  o inserimento nel novero della discussione anche elementi nuovi e diversi che possano convincere le parti ad adottare una soluzione alternativa di comune soddisfacimento. 

L’ordinamento giuridico italiano  ha recepito con il decreto legislativo 6 agosto 2015, n. 130 la direttiva ADR per i consumatori 2013/11/UE.

La procedura  di mediazione obbligatoria non esclude la possibilità di  accedere direttamente  al giudice naturale, ma se la vertenza è tra le materie  per le quali la mediazione è prevista come obbligatoria, il giudice adito  sospende la procedura e invita le parti  a  dare corso alla mediazione, l’esperimento del tentativo di mediazione  si configura come  requisito di procedibilità dell’azione civile ordinaria.

Il processo riprenderà solo  dopo l’eventuale   conclusione negativa del procedimento di mediazione.

Nell’ambito condominiale la mediazione  è prevista  e regolata dall’art 71 quater disp. att.  introdotto con la legge 220/12 di riforma del condominio

Sono  due le particolarità sul ricorso alla mediazione  introdotte con la riforma del condominio che è successiva,  ricordiamolo,  al decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, ma antecedente alla norma successiva, DLgs. 130/15. La procedura  di mediazione in ambito condominiale  presuppone che l’amministratore,  anche se legittimato  attivamente e passivamente per le materie di sua competenza  in sede processuale ordinaria,   per acceder alla mediazione necessita di un mandato speciale fornito tramite apposita deliberazione assembleare assunta con la maggioranza di cui  al secondo comma dell’art. 1136 c.c.

Il secondo aspetto  è dato dalla natura stessa del condominio  come parte rappresentata dall’amministratore. Egli partecipa alla mediazione, ma nessuna decisione, nemmeno l’accettazione di un’eventuale proposta formulata da controparte, può esser da lui presa se non previo ulteriore mandato specifico dell’assemblea.

APPC  di Verona (Associazione Piccoli Proprietari Case) e  Medyapro  organizzano un Webinar  sul tema  Il Canone di Locazione  e la Mediazione al tempo del  Covid – 19.

Il tema specifico è quello della locazione e della conversione in legge  del  decreto 28/20.

L’evento con accesso libero tramite piattaforma Zoom si terrà il 6 luglio   alle 17,30 , partecipano  il dr. Massimo Moriconi magistrato del Tribunale di Roma, l’avv.to Simone Tagliaferro, farà da moderatore l’avv.to  Giuseppe Ruotolo.


allo studio la rateizzazione dei servizi essenziali

In un mio articolo sul Sole 24 Ore QC si riferisce di una disponibilità a valutare, da parte di A2A, la rateizzazione di alcuni servizi essenziali.

Un inverno al freddo senza luce, riscaldamento e gas questa  sarà la triste stagione che attende milioni di italiani.

I dati di  Banca d’Italia fanno emergere la prospettiva  di un autunno triste, il – 13% di Pil, i soggetti in difficoltà con il pagamento dei mutui sulla casa sono ormai  quasi  il 50%.

Gli utenti delle forniture di servizi essenziali quali energia elettrica, gas, riscaldamento, acqua ecc. non sono già ora in grado di pagare le bollette e rischiano il taglio delle forniture.

Immaginiamoci a  ottobre cosa succederà.

Le imprese produttive, le attività commerciali, i professionisti stentano a riaprire  in modo da coprire i costi di esercizio. Il governo sembra distribuire  denaro a tutti, ma arriva a pochi, e quel poco è sperperato per interventi assistenziali improduttivi e non indirizzato a creare le premesse dello sviluppo.

Molti imprenditori falliranno, tanti lavoratori  resteranno senza salario, non tutti sono dipendenti statali  o pensionati. Le ripercussioni però si faranno sentire anche per i gruppi apparentemente privilegiati quando mancheranno i versamenti dei contributi.

La decrescita, salvo che per i grillini, non sarà per nulla felice, un triste inverno si prepara.

Allora cosa fare? Ho lanciato una proposta modesta, ma praticabile.

Le multi utility – le società spesso a partecipazione pubblica che  forniscono  acqua, luce gas ecc –  facciano in modo da consentire, a tassi nulli, la rateizzazione dei debiti, aiutino gli utenti a   onorare il loro  debito.

L’apertura  di massima alla mia proposta di A2A, una delle maggiori multi utility lombarde (Milano  e Brescia), fa ben sperare.

Le associazioni della proprietà e i sindacati degli inquilini della provincia di Brescia giovedì mi hanno dato mandato di predisporre un documento unitario, ne sono onorato e mi rendo conto del grande  impegno che mi sono assunto. Nei prossimi giorni contatterò anche le altre associazioni di imprenditori e i sindacati di categoria.

Insieme, in modo serio, e salvaguardando i  bilanci delle società, si può riuscire a   evitare che  molti cittadini siano costretti a passare un inverno al freddo, al buio e senza servizi. Ne va della tenuta sociale di questo paese, ne va dei nostri figli.

L’accoglimento dell’ordine del giorno, formulato dalla deputata bresciana Simona Bordonali, che prevedeva anche  questa proposta,  da parte del governo,  dimostra che  si comincia a prendere coscienza della gravità della crisi e che il tempo sta per scadere.

di seguito l’articolo sul Quotidiano del Sole 24 CONDOMINIO

TELEASSEMBLEE APPROVATO ODG ALLA CAMERA

Avevamo sollecitato tre parlamentari donne bresciane perché si facessero portatrici della preoccupazione di tanti amministratori di immobili e di cittadini.
Solo la Simona Bordonali ci ha chiesto di essere documentata e si è impegnata, con successo, a far approvare un Ordine del giorno in merito dalla Camera.
Non so se poi il governo vi darà seguito nonostante l’impegno ufficiale di un voto unanime, ma ringraziamo l’onorevole Bordonali per averci aiutato a dare voce a chi oggi rischia di trovarsi privato di servizi vitali.
La ringraziamo per aver sollecitato una riforma di semplificazione normativa.
La crisi economica, che è seguita al Coronavirus, determinerà l’aumento delle morosità. Molti cittadini, sono quasi 30 milioni in Italia quelli che vivono in condominio, rischiano di restare senza servizi essenziali, senza acqua, luce, gas riscaldamento.

Chi paga dovrà pagare anche per i morosi, altrimenti i servizi comuni verranno tagliati e il conto corrente pignorato paralizzando tutto.
L’onorevole Simona Bordonali ha presenta un ordine del giorno alla camera per impegnare il governo a trovare una soluzione: sostegno alle famiglie e riforma delle norme che regolano il condominio. In particolare punta la sua attenzione anche su quorum deliberativi e modalità telematica di conduzione dell’assemblea.
Non solo, ma sostegno ai tanti inquilini che non riescono a pagare l’affitto perché privi di lavoro o le cui attività sono in crisi.
L’ordine del giorno di Simona Bordonali è stato approvato salvo la proposta della pre deduzione per le esecuzioni non fallimentari, ovviamente avrebbe disturbato gli interessi della grande finanza speculativa.

Il link dell’intervento alla camera della segretaria della Commissione Affari Costituzionali:  https://www.youtube.com/watch?v=_XYZRkyOvs4&t=118s

Articolo sul Quotidiano Condominio Web del Sole 24 Ore.

SINDACI MENO TASSE SULLA CASA

In data 26 Maggio sulle due edizioni del Corriere della Sera di Brescia e Bergamo un articolo del presidente Vincenzo Vecchio.
Il medesimo contenuto, ma con le foto, ovviamente diverse dei sindaci.
Nell’articolo si evidenziano le seguenti proposte:
1. Esenzione Tari e altre imposte locali per chi non ha potuto esercitare l’attività e anche per le case vacanza non utilizzabili.
2. Attivazione presso le società di erogazione di servizi essenziali di rateizzare in 5 anni le bollette con tasso di interesse simbolico.
3. Maggiore impegno a sostenere le locazioni e altro.

di seguito gli estratti dell’articolo nelle due edizioni di Brescia e Bergamo

ZANZARE – FALSI MITI E SISTEMI DI DISINFESTAZIONE

riceviamo e inoltriamo l’iniziativa del Comune di Palazzolo sull’Oglio (BS)

SERATA WEBINAR 25/05/2020 ore 20:30

Il Comune di Palazzolo sull’Oglio organizza lunedì 25 maggio, alle ore 20.30, un incontro virtuale, rivolto a tutti i Cittadini interessati, sul tema

ZANZARE – FALSI MITI E SISTEMI DI DISINFESTAZIONE”

Parleremo delle zanzare e delle curiosità legate al loro mondo, sfateremo falsi miti e condivideremo le migliori misure di prevenzione e sistemi di disinfestazione.

Introduce:

Francesco Marcandelli – Assessore all’Ecologia del Comune di Palazzolo sull’Oglio;

Relazionano

Esperti del settore

· Vincenzo Sirani – Procuratore Sirani Vincenzo Srl

· Giovanni Nuvoli – Service Mgr Anticimex srl

Dove? L’incontro quest’anno si terrà on-line!

Per partecipare al webinar, gli interessati dovranno registrarsi (volendo anche prima del 25 maggio) al link

https://attendee.gotowebinar.com/regist…/8771198286938829068

e inserire il proprio nome, cognome e un indirizzo di posta elettronica, sul quale arriverà una e-mail di conferma d’iscrizione con indicate le modalità tecniche per la partecipazione all’incontro on-line di lunedì 25 maggio.

Se riparte l’edilizia salviamo l’Italia

Un piano realistico capace di generare lo sviluppo.

Una proposta Appc  per  valorizzare  la proprietà immobiliare e rilanciare  l’economia

Il nostro paese  è caratterizzato dalla presenza di  una alta percentuale di proprietari immobiliari.

La maggioranza  dei cittadini italiani è proprietario dell’immobile in cui vive e  moltissimi sono i piccoli proprietari che hanno investito i frutti di una vita di sacrifici in immobili da dare in   locazione.

Gli  immobili  di proprietà di persone fisiche sono 57 milioni, il 60 % destinato ad abitazione principale in essi vive il il 75,2%  delle famiglie.

Due sono quindi i soggetti  che interessano l’ambito di azione rappresentanza della APPC: i proprietari che  godono della propria abitazione e i risparmiatori che hanno investito per dare in locazione.

Altro aspetto significativo è la tipologia della composizione degli edifici immobiliari nei condomìni abitano 28 milioni di cittadini.

E’ chiaro quindi che un intervento nel settore edilizio non può non coinvolgere necessariamente: condominio, locazione, trasferimenti immobiliari, fiscalità del settore delle abitazioni e degli immobili commerciali.

L’altra premessa  importante è che da sempre, nella esperienza italiana in particolare, il motore della ripresa è innescato dall’edilizia. Lo fu  con il Piano Fanfani del 1949 che avviò con una legge coraggiosa, seguita a distanza di   5 mesi da  regolamenti e norme attuative, il miracolo italiano, la più grande crescita a livello mondiale del dopo guerra.

Dobbiamo  intervenire   sia sulla situazione contingente legata alla crisi mondiale del coronavirus che in termini strutturali complessivi.   Rilanciare il   settore edilizio  significa dare un contributo essenziale e significativo alla  occupazione e all’incremento del Pil.

Rispetto al Piano Fanfani la filosofia che deve guidarci non è più quella dell’intervento per nuove costruzioni, ma il  recupero in termini di efficienza energetica, sismicità, sicurezza generale, aspetto  architettonico e vivibilità del patrimonio esistente.  La vecchia politica degli incentivi fiscali   con le detrazioni e le cessioni di credito non può funzionare, sia perché i redditi assoggettati a tassazione verranno erosi sia perché mancherà liquidità  ai soggetti che debbono intervenire.

La cessione del credito si è risolta nel trasferimento di risorse alle grandi imprese e alle multi utility lasciando soli i piccoli proprietari immobiliari.

Immobili in condominio e spese correnti.

La crisi economica alle porte determinerà un aumento  elevato della già alta morosità con la conseguenza che verranno disattivati servizi  comuni essenziali  come  energia elettrica, gas, acqua.

 E’ necessario mettere gli amministratori di condominio in grado di pagare le utenze comuni, ma anche i singoli utenti per i servizi individuali.

Ciò è possibile se  le banche , in analogia con quanto previsto per le imprese  rendono disponibili prestiti a lungo periodo e a interessi bassi, prestiti garantiti dallo stato e sulla base  dei bilanci del periodo precedente asseverati dall’amministratore.

Occorre sospendere, sino alla erogazione del prestito, tutti i pagamenti delle utenze essenziali (elettricità, acqua, gas e tutti quelli forniti dalle multi utility.

In caso di morosità Il rimborso delle quote sarà solo di  natura parziaria e  non  comporterebbe quindi  la responsabilità sussidiaria dei condòmini non in mora (virtuosi).

Deve essere esclusa quindi la  solidarietà  per le utenze comuni  e deve parimenti essere scongiurato il blocco   indiscriminato delle utenze collettive per la morosità di alcuni e il pignoramento del conto corrente condominiale.

Recupero edilizio

Occorre ripetere, con meccanismi nuovi e puntando non sulle nuove costruzioni,  la metodologia del Piano  Fanfani, ma  questa volta indirizzando le risorse  per il  recupero del patrimonio immobiliare esistente. 

La proposta che facciamo non determina  esborsi significativi per lo Stato.  Si tratta di un prestito di lungo periodo di almeno  trenta anni al tasso dello 0,5%  annuo.

Il prestito, di un importo non superiore al 30% del valore dell’immobile, verrebbe erogato dalle banca con procedura semplificata, garantito dallo Stato che  iscriverebbe, senza oneri, ipoteca pari all’ammontare del prestito  concesso.

Si rende necessaria una coraggiosa   revisione della normativa condominiale, ampliando la portata della prededuzione nei procedimenti di espropriazione immobiliare, riformando le modalità di convocazione delle assemblee e i quorum deliberativi , normando le assemblee telematiche.

Locazioni

Si propone  un  credito d’imposta al 100% per tutte le locazioni commerciali senza alcuna limitazione di categoria catastale con allegazione della ricevuta del canone pagato al locatore e la  esclusione dal pagamento di imposte sui canoni non percepiti per tutte le tipologie di locazione sulla base di una semplice autocertificazione da inviare  via pec alla agenzia delle entrate entro 30 giorni dal mancato pagamento

Va assicurato il  sostegno economico ai conduttori in difficoltà attraverso l’estensione e la semplificazione delle procedure di accesso al fondo per la morosità incolpevole e al fondo di sostegno per l’accesso all’abitazione che dovranno essere adeguatamente rifinanziati

Per  quanto attiene la cedolare secca  va estesa  a tutte le tipologie dei contratti commerciali e l’Imu proporzionalmente ridotta per il periodo di mancata riscossione del canone.  Occorre prevedere un  reddito di ultima istanza di euro 600 per i proprietari che non hanno altri redditi, o solamente un reddito da pensione minima, oltre a quello della locazione e che certificano il mancato pagamento del canone . In prospettiva va lanciato un  vasto Programma decennale di edilizia pubblica abitativa con risorse derivanti dagli strumenti finanziari europei già esistenti o di prossima emanazione , non vincolati alle politiche sanitarie, politica volta esclusivamente al recupero di immobili  esistenti semplificando le trasformazioni d’uso e  esentando dagli oneri di urbanizzazione . Alle locazioni commerciali  va esteso il meccanismo agevolazioni della legge 431/1998, nonché della assistenza e attestazione delle associazioni di categoria maggiormente rappresentative.

Marco Evangelisti – Mario Fiamigi – Vincenzo Vecchio