Spese personali in Condominio: un errore che può costare caro

La gestione delle spese condominiali di carattere personale rappresenta una delle sfide più spinose che gli amministratori devono affrontare alla chiusura di ogni bilancio. Esiste spesso una grande confusione, sia tra i professionisti che tra i condòmini, su come e se tali costi possano essere effettivamente addebitati.

Parliamo di esborsi inizialmente sostenuti dall’amministratore ma che riguardano il singolo proprietario, come ad esempio:

• Solleciti e spese legali: i costi per le raccomandate ai morosi o l’intervento di un avvocato pagato dal condominio.
• Interventi tecnici: spese per manutenzioni che non toccano i beni comuni, ma proprietà esclusive.

Il rischio della “nullità radicale”

Molti ignorano che, senza i giusti presupposti legali (che spesso mancano), l’addebito di queste spese nel rendiconto è illegittimo. Cedere alle pressioni dell’assemblea che richiede a gran voce l’imputazione di tali costi può portare alla nullità radicale della delibera.

Questo non è un dettaglio da poco:

• Nessun limite di tempo: trattandosi di delibera nulla, non si applica il termine di 30 giorni per l’impugnativa.
• Costi extra: errori di questo tipo espongono sia il condominio che l’amministratore a spese legali molto pesanti.

Gli approfondimenti del Presidente APPC

Per fare chiarezza su questa complessa materia, il dr. Vincenzo Vecchio, Presidente di APPC, ha analizzato la questione in due versioni pubblicate su testate di riferimento:

1. Versione sintetica: pubblicata sul quotidiano cartaceo Il Sole 24 Ore.
2. Versione estesa: un’analisi approfondita su Norme & Tributi.

Principi Generali sulla Ripartizione delle Spese e Poteri dell’Assemblea

Vincenzo Vecchio

Un problema non trascurabile che gli amministratori di condominio affrontano in sede di rendiconto consuntivo è l’addebito di spese specifiche riferibili a un singolo condomino. Si tratta spesso di esborsi sostenuti per la manutenzione di beni non condominiali, per prestazioni di tecnico/legali o altre spese (ad esempio le postali) che, pur salvaguardando l’interesse del condominio, hanno come controparte il singolo proprietario. Spesso tali importi riguardano anticipazioni d’urgenza dell’amministratore o attività preliminari al recupero crediti verso i morosi, antecedenti all’emissione del decreto ingiuntivo.

Tecnicamente sono definite “spese personali”, i software gestionali le inseriscono solitamente in un’apposita colonna del piano di riparto, sommandole alle altre quote ripartite. E’ questa una scelta di semplificazione, leggibilità e trasparenza contabile. Tuttavia, tale procedura può generare contestazioni se non supportata da chiarimenti specifici nel rendiconto e nel verbale (ad esempio distinguendo il saldo delle spese comuni da quelle personali) e soprattutto nella nota sintetica esplicativa ai sensi dell’art. 1130 bis c.c..

Il Quadro Normativo e Giurisprudenziale

Il criterio legale di ripartizione è stabilito dall’art. 1123 c.c., che prevede una suddivisione basata sui millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione o quanto indicato ai commi 2 e 3. Una deroga a tale criterio richiede l’unanimità dei consensi, poiché incide sui diritti individuali (Cass. Civ., Sez. 2, N. 16531 del 31-07-2020).

La giurisprudenza è costante nell’affermare che le delibere assembleari che stabiliscono a maggioranza criteri difformi dalla legge o dal regolamento contrattuale sono affette da nullità. Tale nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e non è soggetta al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

L’assemblea non ha il potere di sanzionare un condomino addebitandogli dei costi che non rispettino quanto indicato nell’art.1123 c.c. L’attribuzione di una spesa a titolo di risarcimento danni esula dai poteri assembleari, a meno che la responsabilità non sia stata riconosciuta dall’interessato o accertata giudizialmente (Corte d’Appello Milano, sez. 3, sent. n. 2942/2023). In assenza di tali presupposti, l’assemblea deve applicare la regola generale dell’art. 1123 c.c..

Analisi di alcuni casi comuni

a) Spese legali per solleciti ai morosi

L’imputazione diretta delle spese legali per il recupero crediti al solo condomino moroso non è corretta se deliberata a maggioranza senza un provvedimento giudiziario. La procedura legittima prevede che:

1. Il condominio sostenga la spesa, inserendola nel consuntivo.
2. L’importo venga provvisoriamente ripartito tra tutti i condomini per millesimi, essendo un’attività svolta nell’interesse comune (Tribunale Ivrea, sent. n. 433/2015).
3. Il condominio agisca successivamente per il recupero verso il moroso.

Una delibera contraria è nulla (Tribunale Pavia, Sent. n. 178 del 10-02-2025; Cass. Civ., N. 16531/2020).

b) Spese postali e onorari dell’amministratore

Lo stesso principio si applica alle raccomandate di sollecito e ai compensi extra dell’amministratore. Anche se approvati nel mandato di nomina, tali costi restano spese condominiali che non possono essere poste a carico del singolo in deroga all’art. 1123 c.c. Devono essere ripartite tra tutti e solo eventualmente richieste in restituzione al responsabile come risarcimento.

L’imputazione diretta rende la delibera nulla per eccesso di potere. In merito alla possibile imputazione di spese personali una apertura viene evidenziata in una ordinanza della Cassazione la n. 1704 dl 16/01/24. Si ritiene ammissibile l’addebito se, con particolare riferimento alle spese postali e ai compensi dovuti all’amministratore, le spese effettuate per fini individuali, sono inquadrabili nell’ambito dell’art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell’attività resa al singolo condòmino e il conseguente addebito.

Conclusioni e Procedure Operative

Ci si rende conto che la procedura indicata è complessa e che il software gestionale non consente una elaborazione contabile idonea. Si può tentare una strada diversa che dovrebbe evitare la nullità della deliberazione. Per ottenere ciò l’amministratore potrebbe seguire queste linee guida:

• Evidenza nel Riparto: È opportuno evidenziare le spese personali in una colonna specifica, descrivendo esattamente il criterio di imputazione nella nota esplicativa.
• Verbale di Approvazione: L’amministratore deve precisare a verbale che tali somme sono anticipazioni per interventi su proprietà esclusive o prestazioni specifiche che generano un credito individuale del Condominio.
• Trattamento Contabile: Tale partita deve essere iscritta nella situazione patrimoniale come credito individuale (ex art. 1130-bis c.c.).

Va infine precisato che in caso di persistente inadempimento, l’amministratore agirà per il recupero forzoso di tali somme ai sensi dell’art. 1129, c. 9, c.c., fermo restando che l’eventuale ricorso per decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sarà fondato esclusivamente sulle quote condominiali approvate, escludendo le spese personali qualora non riconosciute dalla controparte o non accertate giudizialmente.