Il “mattone” senza scheletri nell’armadio

(o muri fuori posto): perché la regolarità edilizia è il vero investimento per il futuro

L’acquisto della proprietà di un immobile è un atto da maneggiare con cura.
A volte, se non si è attenti e ci si rivolge a professionisti seri (notai, agenzie immobiliari, associazioni dei proprietari, tecnici , avvocati.. ) ci si può trovare senza casa, senza soldi versati in acconto e magari con un mutuo da pagare.
Arnaldo Cogni sintetizza in un articolo pubblicato su Norme & Tributi del Sole 24 Ore le attenzioni che si debbono prestare. Buona lettura

COMPRARE O VENDERE CASA SENZA PROFESSIONISTI SERI? UN RISCHIO DA MIGLIAIA DI EURO!
Per saperne di più leggi l’articolo di Arnaldo Cogni pubblicato su Norme & Tributi del Sole 24 Ore
Pensare che basti un’intesa amichevole o l’aver sempre pagato le tasse sulla casa per essere “in regola” è uno degli errori più diffusi e costosi nel mercato immobiliare.
Confondere la regolarità fiscale con la conformità urbanistico-edilizia può trasformare il sogno di un’abitazione in un vero e proprio incubo burocratico e giudiziario.

Cosa si rischia in un atto di acquisto se non ci si affida a tecnici e professionisti qualificati?

Perdita della caparra e risoluzione del contratto: Una semplice tramezza spostata negli anni ’70 o una veranda non dichiarata possono far saltare la compravendita. In presenza di difformità, l’acquirente può rifiutare il rogito, pretendere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria e chiedere i danni. Mancanza di agibilità (Aliud pro alio): Se l’immobile non possiede i requisiti di sicurezza o igienico-sanitari per l’agibilità, si rischia la risoluzione contrattuale per vendita di “un bene per un altro” o pesanti riduzioni del prezzo. Mutuo bloccato: Il perito della banca esamina la documentazione con la lente d’ingrandimento; di fronte a irregolarità, il finanziamento viene negato. La “buona fede” non protegge: Sperare che l’altra parte “chiuda un occhio” è un azzardo temerario che porta dritto a cause legali estenuanti e spese proibitive. Problemi anche negli affitti: Un immobile non conforme o privo di agibilità espone il locatore a contenziosi, richieste di riduzione del canone o risoluzione del contratto secondo l’art. 1578 c.c..

LA SOLUZIONE: UNA DUE DILIGENCE TECNICA PRIMA DI FIRMARE Controllare la planimetria e lo stato dei luoghi con il supporto di professionisti seri non è un costo a fondo perduto, ma il miglior investimento per proteggere il valore del patrimonio e la serenità della famiglia.
Grazie anche alle recenti novità sulla sanatoria delle lievi difformità (DL Salva Casa / DL 69/2024), oggi è possibile regolarizzare molte situazioni pregresse prima di arrivare al rogito.

Prima di firmare un preliminare o mettere in vendita un immobile, fai verificare le carte da professionisti qualificati!

…………………………

Il “mattone” senza scheletri nell’armadio (o muri fuori posto): perché la regolarità edilizia è il vero investimento per il futuro

Arnaldo Cogni Vice presidente Nazionale dell’Associazione dei Piccoli Proprietari di Case –

Per decenni noi italiani abbiamo coltivato una certezza granitica: la casa di proprietà è un porto sicuro, una roccaforte indistruttibile e il miglior regalo da tramandare ai figli. Eppure, anche la fortezza più solida può vacillare di fronte a una scoperta tanto comune quanto insidiosa: la planimetria depositata in Comune non corrisponde allo stato reale dei luoghi.

Basta una tramezza spostata negli anni Settanta per allargare il corridoio, un bagno di servizio ricavato in un sottoscala, una veranda chiusa senza troppi formalismi o un soppalco “fai-da-te”, ed ecco che il castello delle nostre certezze rischia di trasformarsi in una trappola burocratica e giudiziaria.

Dalla nostra storica sede associativa di via Scarlatti a Milano, così come su tutto il territorio nazionale, raccogliamo quotidianamente i dubbi, le preoccupazioni e, talvolta, le amare sorprese di piccoli proprietari convinti che “avendo sempre pagato le tasse sulla casa, sia automaticamente tutto in regola”. Purtroppo, il diritto immobiliare non funziona per consuetudine né per simpatia, e confondere la regolarità fiscale o catastale con la conformità urbanistico-edilizia è uno degli errori più frequenti e costosi che si possano commettere (Sentenza n. 734/2025) (Tribunale Ordinario Torino, sez. 2, sentenza n. 2102/2020).

Quando il sogno di vendere diventa un incubo processuale

I nodi vengono al pettine soprattutto nel momento in cui si decide di disporre del bene, a partire dalla stipula di un contratto preliminare di vendita. In quella sede, il proprietario scopre spesso che l’acquirente (o, più puntigliosamente, il perito della banca incaricato di concedere il mutuo) esamina l’immobile con la lente d’ingrandimento.

Se emergono difformità sostanziali rispetto ai titoli abilitativi comunali, le conseguenze legali possono essere devastanti:

Risoluzione per grave inadempimento e perdita della caparra: il promissario acquirente ha pieno diritto di rifiutare la stipula del definitivo e chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, ottenendo la restituzione degli importi versati con interessi o esigendo il pagamento del doppio della caparra confirmatoria (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 3017 del 06/02/2025) (Sentenza n. 734/2025) (Tribunale Ordinario Torino, sez. 2, sentenza n. 2102/2020).

Il rebus dell’agibilità e la vendita di aliud pro alio: la Suprema Corte di Cassazione e la giurisprudenza di merito hanno chiarito come la mancanza dei presupposti igienico-sanitari e di sicurezza per il rilascio dell’agibilità possa configurare la gravissima ipotesi di vendita di “bene per un altro” (aliud pro alio), legittimando la risoluzione contrattuale, oppure un vizio redibitorio idoneo a giustificare una pesante riduzione del prezzo di compravendita (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 3017 del 06/02/2025)(Corte Di Appello Di Catanzaro, Sentenza n.543 del 27 Maggio 2025)(Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 23605 del 02/08/2023)(Sentenza n. 473/2026).

Niente alibi per la “buona fede”: l’atto notarile richiede la precisa menzione dei titoli edilizi e delle dichiarazioni di conformità (Tribunale Ordinario Torino, sez. 2, sentenza n. 2102/2020) (Sentenza n. 473/2026); affidarsi alla speranza che l’acquirente “chiuda un occhio” è un azzardo temerario che può sfociare in cause di risarcimento del danno e liti temerarie dalle spese legali proibitive (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 3017 del 06/02/2025) (Tribunale Ordinario Torino, sez. 2, sentenza n. 2102/2020).

Non solo vendite: le insidie nel mercato delle locazioni

Chi ritiene di essere al riparo da questi rischi limitandosi a mettere a reddito l’appartamento commette un altrettanto grave errore di calcolo. La mancata conformità urbanistica e l’assenza delle condizioni di agibilità o di specifica destinazione d’uso si riflettono direttamente sulla validità e tenuta del contratto di locazione.

In base all’art. 1578 del Codice civile, se l’immobile presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso convenuto – circostanza automatica qualora un locale privo dei requisiti abitativi o commerciali venga locato per tali scopi –, il conduttore può legittimamente pretendere la risoluzione del contratto o una consistente riduzione del canone, oltre al risarcimento dei danni patiti. Mettere a reddito un immobile non regolarizzato espone il locatore a contestazioni permanenti, sospensioni dei pagamenti e contenziosi che vanificano qualsiasi rendita sperata.

Sanatorie: tra “doppia conformità” e le novità del D.L. “Salva Casa”

Di fronte a un abuso o a una difformità, la reazione istintiva di molti proprietari è stata spesso la rassegnazione di fronte all’impenetrabile muro della c.d. “doppia conformità” prevista dall’art. 36 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), la quale esige che l’opera sia conforme sia alla disciplina edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda di sanatoria.

Il legislatore ha recentemente introdotto rilevanti novità attraverso il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 (convertito con Legge n. 105/2024), inserendo nel Testo Unico l’art. 36-bis, dedicato all’accertamento di conformità per le parziali difformità e le variazioni essenziali (Sentenza n. 86 del 25/03/2026) (D.L. 29 maggio 2024, n. 69 / art. 1.).

Tale meccanismo supera il rigido vincolo della doppia conformità simmetrica per i vizi minori, consentendo di ottenere la sanatoria qualora l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi vigenti all’epoca dell’esecuzione.

Pur in presenza di sanzioni e oblazioni pecuniarie, questo strumento offre una corsia preferenziale per sanare quelle lievi discordanze storiche che da decenni bloccano la commerciabilità di centinaia di migliaia di abitazioni.

Lo sguardo all’Europa: gli standard irrinunciabili del futuro prossimo

A questo scenario domestico si affianca la spinta ineludibile dell’Unione Europea. Le direttive comunitarie in materia di prestazione energetica nell’edilizia (il pacchetto normativo sulle c.d. “Case Green”) impongono e imporranno un percorso graduale ma inderogabile verso la riqualificazione del patrimonio abitativo, il contenimento dei consumi e la sostenibilità ambientale.

È evidente che nessun intervento di efficientamento energetico, ristrutturazione agevolata o adeguamento tecnologico può essere legittimamente avviato su un immobile affetto da irregolarità urbanistiche. Chi non sistema le carte del proprio immobile oggi rischia di trovarsi domani con un bene non solo incommerciabile, ma persino escluso dai circuiti di riqualificazione e svalutato sul mercato rispetto agli standard europei di riferimento.

Un investimento sul presente per tutelare il futuro della famiglia

Affrontare una pratica edilizia in sanatoria o affidare a un tecnico abilitato l’incarico di effettuare una completa due diligence documentale ha senza dubbio un costo economico e richiede pazienza amministrativa. Tuttavia, il messaggio che, come Associazione dei Piccoli Proprietari di Case, intendiamo trasmettere con forza ai nostri iscritti è chiaro: mettere in regola il proprio immobile non è una spesa a fondo perduto, bensì il più redditizio investimento patrimoniale che si possa compiere.

Regolarizzare la propria casa significa:

• Proteggere il valore commerciale del bene da svalutazioni repentine;
• Evitare transazioni bloccate, perdite di caparre e contenziosi giudiziari estenuanti;
• Garantire la piena serenità ai propri figli o eredi nel momento del passaggio generazionale;
• Rendere l’immobile pronto e attrattivo per le future sfide della transizione energetica europea.

I muri di casa custodiscono i nostri ricordi e i sacrifici di una vita: assicurarsi che poggino su fondamenta giuridiche inattaccabili è il primo dovere di ogni proprietario responsabile. Le nostre sedi territoriali, a cominciare da quella di Milano Scarlatti, sono a fianco di tutti gli associati per offrire supporto informativo, orientamento e assistenza qualificata in questo fondamentale percorso di tutela del patrimonio immobiliare.

Avv. Arnaldo Cogni

Vicepresidente Nazionale APPC

Presidente sede APPC Milano Scarlatti